FØLGE EFTER
Banker og investeringsfonde har de seneste år engageret sig stærkt i spansk bolig. Men hovedparten af bestanden af lejligheder til udlejning er fortsat langtfra i hænderne på små ejere. De store udlejere kontrollerede knap 2021 % af totalen i december 4,4, bortset fra at det er rigtigt, at dette tal er to tiendedele mere end i 2020, hvor de nåede 4,2 %.
Det bekræftes af den seneste undersøgelse fra Altas Real Estate Analytics, der peger på CaixaBank som den største boligejer i Spanien. Ifølge rapporten kontrollerer banken omkring 25.000 lejligheder sammenlignet med de 20.000, der ejes af Testa (Blackstone) og de 15.583, der ejes af Sareb. Den dårlige banks portefølje omfatter dog boliger, der er forpligtet til regeringen for at sælge overkommelige lejemål på markedet.
I Spanien er der 16 virksomheder med mere end 1.000 boliger, herunder Azora gestora, kontrolleret af Concha Osácar og Fernando Gumuzio, det catalanske Compañía Española de Viviendas en Alquiler (Cevasa) og Renta Corporación, firmaet fra Barcelona B Capital eller Madrid Castella. Hvad angår udenlandsk kapital, skiller de amerikanske forvaltere Ares Management, TPG (Témpore) og Cerberus Capital, det franske AXA, lejeboligmærket Kronos og Nuveen Real Estate (Stay), Vivenio (fra den hollandske fond APG sammen med Renta Corporación) eller Anticipa, ligeledes fra Blackstone, sig ud.
De fleste af dem tager tilflugt i Madrid og Barcelona. Atlas viser, at 47 % af de "professionaliserede" ejendomme er i hovedstaden og 11,5 % i Barcelona. "Inden for gruppen af juridiske personer, i Madrid kommune i 2020, blev 90 % af registreringerne -i matrikelen - udført af virksomheder med mere end 8 ejendomme, en procentdel, der i Barcelona var 72%", forklarer dokumentet.
Rapporten afspejler også, at disse store udlejeres rolle i Spanien vil vokse i de kommende år. Frem for alt på grund af boomet i fænomenet 'built to rent', som består i opførelsen af nye boligarealer, der skal bruges til leje. I alt vurderede konsulenten, at storinvestorer har 102.560 boliger i betalingsfasen, 13,7 % flere end de 90.180 estimerede for et år siden. Alt dette efter at have gennemført porteføljetransaktioner på mere end 1.564 millioner euro.
For Atlas ville Spanien have brug for 1.739.903 boliger for at imødekomme lejeefterspørgslen i Spanien og bringe nationalparken tættere på restaurantens i Europa.
Boliglovens indvirkning
Nogle millionærtal, der nu sættes spørgsmålstegn ved af den nye boliglov, som netop er blevet godkendt af regeringen og indeholder en huslejegrænse for udlejere med mere end ti ejendomme. Atlas-dokumentet fremhæver den "usikkerhed", som reglen stadig skaber, og som også skal gennem domstolene i år og kan ændres.
"Som det er blevet observeret på andre boligmarkeder, der har oplevet begrænsede priser, såvel som på markeder med begrænsede priser generelt, er den væsentligste effekt, der kan forventes af lovgivningen, at den reducerer rentabiliteten af de udbudte aktiver, forårsager deres udtræden af markedet og dermed opvejer ethvert prisfald forårsaget af den oprindelige regulering," lyder det i dokumentet.
Ifølge Atlas-beregninger kan 67 % af porteføljen af store ejere forlade markedet på grund af boliglovens indvirkning. Men ikke kun store sager vil blive berørt, men 47 % af bestanden af småejere vil også være truet, og at normen for dem påtænker en fastfrysning af huslejen i visse tilfælde. I alt estimerede konsulenten et fald i udbuddet på 48 % i de områder, der er erklæret prisgrænser.
