Subhasta com a immobiliària
Roberta i Randall Strand van treure 97.606 dòlars de casa pagada per comprar una casa embargada en una subhasta del jutjat. Cinc mesos més tard, van descobrir que en realitat havien comprat la segona hipoteca i que el banc planejava executar la primera, deixant-los a la intempèrie.
La família va rebre i va registrar una «escriptura de fideïcomís en venda» el novembre del 2009, poc després de la subhasta, sense adonar-se que havien comprat una segona hipoteca. Van mostrar a un manyà aquesta escriptura perquè canviés els panys de la casa, cosa que, segons ells, havia suggerit el subhastador. La filla dels Strand, Hayley Strand, i el seu promès, Bryan Janbay, es van mudar a la casa, a un quilòmetre i mig dels pares, a la localitat de Boulder Creek, al comtat de Santa Cruz.
«Van néixer i es van criar aquí, i vam comprar la casa per tenir-los a prop», va dir Roberta Strand. «El pla era que els avancéssim els diners en efectiu per a la casa, després ells obtindrien la seva pròpia hipoteca i ens tornarien els diners».
«Pel que sembla, sense saber-ho, Wachovia ens va vendre una segona hipoteca sense valor que formava part d'un préstec piggyback fet als propietaris anteriors, va dir Roberta Strand. «Tots dos préstecs es van originar, van signar i van registrar en la mateixa data. En lloc d'executar tots dos préstecs alhora, Wachovia va optar per executar, comercialitzar i vendre el gravamen secundari sense valor, fent-ho passar per la propietat real, que és el que comprem.»
Finançament de les subhastes
Les subhastes són habitatges que han estat embargats pel prestador perquè el propietari no ha pagat la hipoteca. El prestador ven llavors la propietat; és poc probable que tingui un enllaç emocional amb la casa i pot voler vendre ràpidament ia baix preu.
Molts embargaments es venen a través d'agents immobiliaris abans d'arribar a la subhasta, però el «gazumping» -algú que arriba amb una oferta més alta a l'últim moment- pot ser un problema en aquests casos, ja que el prestador té l'obligació d'aconseguir el preu més alt possible. No obstant això, si es pot comprar a la subhasta, l'acord es fa al moment, eliminant la possibilitat de gazumping.
Aquestes propietats a vegades acaben en subhasta perquè els familiars volen organitzar una venda ràpida i sense allargar-la. Igual que amb els embargaments, poden representar una ganga a la subhasta sense que hi hagi problemes particulars per aconseguir una hipoteca, però tot i així cal comprovar si hi ha problemes potencials.
Si el propietari anterior era vell o no estava bé, pot haver tingut problemes per mantenir la propietat. En aquest cas, és possible que necessiteu una mica dactualització, o fins i tot una modernització completa. Com en el cas dels embargaments, els problemes amb l'estructura de la casa poden ser un problema a l'hora d'obtenir una hipoteca.
Hubzu
Si tens un client que es vol rehipotecar perquè necessita un préstec extra -potser per pagar unes reformes o per consolidar deutes-, pot ser que no s'adoni que té altres opcions disponibles. Sense haver de recórrer a un préstec sense garantia, com ara un préstec personal.
Pot ser un risc que valgui la pena assumir. Però si les seves circumstàncies personals han canviat des que van contractar la hipoteca -potser els impagaments hagin afectat la seva qualificació creditícia-, això pot significar que acabin pagant un tipus d'interès més alt per tot el préstec, en lloc de només per l'extra.
Si la hipoteca actual del vostre client comporta despeses d'amortització anticipada que s'han de pagar en tornar a contractar (ja sigui amb un nou prestador o simplement amb una nova oferta), es poden evitar, òbviament, optant per un préstec de segona càrrega.
Com que les hipoteques de segona càrrega s'executen juntament amb qualsevol hipoteca existent, el seu client haurà de pagar totes dues simultàniament. Això probablement significarà que els pagaments mensuals combinats són més grans, i això es tindrà en compte en realitzar els càlculs d'asequibilitat.
Calculadora de finançament de subhastes
En resum, sí, en general es pot obtenir un acord hipotecari sobre una propietat que es compra a una subhasta. Tot i això, hi ha un criteri que ha de complir abans de poder fer-ho. És important tenir en compte que no totes les propietats subhastades són elegibles per al finançament hipotecari i que la propietat ha de complir un determinat estàndard per ser acceptada.
Aquest tipus de venda significa que té més possibilitats de tenir èxit com a comprador que adquireix una propietat per posseir-la i ocupar-la, en comparació amb un inversor que vol ampliar la seva cartera, que ja pot tenir el finançament disponible. Una venda condicional també li dóna més temps per assegurar la hipoteca, fer una enquesta, contractar els advocats, adquirir una assegurança d'edificis i completar qualsevol altra feina administrativa necessària.
Si no és un comprador en efectiu i necessita una hipoteca per comprar la seva propietat a la subhasta, és increïblement important que asseguri una hipoteca en principi abans d'assistir a la subhasta. Una hipoteca en principi vol dir que el prestador declara que estaria disposat a prestar-li una determinada quantitat de diners en principi.
