Calendari d'amortització del deute
Una hipoteca és un préstec a llarg termini dissenyat per ajudar-te a comprar una casa. A més de tornar el capital, també cal pagar els interessos al prestador. La casa i el terreny que l'envolta serveixen de garantia. Però si vol ser propietari d'un habitatge, cal saber alguna cosa més que aquestes generalitats. Aquest concepte també s'aplica als negocis, especialment pel que fa als costos fixos i els punts de tancament.
Gairebé tots els que compren una casa tenen una hipoteca. Els tipus hipotecaris s'esmenten sovint a les notícies de la nit, i l'especulació sobre la direcció en què es mouran els tipus s'ha convertit en una part habitual de la cultura financera.
La hipoteca moderna va sorgir el 1934, quan el govern -per ajudar el país a superar la Gran Depressió- va crear un programa hipotecari que reduïa al mínim el pagament inicial requerit per a un habitatge, augmentant la quantitat que els possibles propietaris podien demanar prestada. Abans d'això, calia un pagament inicial del 50%.
El 2022, un pagament inicial del 20% és desitjable, sobretot perquè si el pagament inicial és inferior al 20%, cal contractar una assegurança hipotecaria privada (PMI), cosa que fa que els pagaments mensuals siguin més elevats. Tanmateix, el que és desitjable no és necessàriament assolible. Hi ha programes hipotecaris que permeten pagaments inicials molt més baixos, però si pots aconseguir aquest 20%, ho hauries de fer.
Amortització de la depreciació
També coneguts com a préstecs a terminis, els préstecs totalment amortitzats tenen pagaments mensuals iguals. Els préstecs parcialment amortitzats també tenen quotes de pagament, però al principi o al final del préstec es fa un pagament global.
Per calcular l'import dels interessos deguts, el prestador prendrà el saldo actual del préstec i el multiplicarà pel tipus d'interès aplicable. A continuació, el prestador resta l'import dels interessos deguts del pagament mensual per determinar quina part del pagament es destina al capital.
Com es determina l'amortització de la hipoteca?
Justin Pritchard, CFP, és un assessor de pagament i un expert en finances personals. Cobreix temes de banca, préstecs, inversions, hipoteques i molt més per a The Balance. Té un MBA de la Universitat de Colorado i ha treballat per a cooperatives de crèdit i grans empreses financeres, a més d'escriure sobre finances personals durant més de dues dècades.
Tanca Murry és experta en banca, targetes de crèdit, inversions, préstecs, hipoteques i béns immobles. És consultora bancària, agent de signatura de préstecs i àrbitre amb més de 15 anys d'experiència en anàlisi financera, subscripció, documentació de préstecs, revisió de préstecs, compliment bancari i gestió del risc creditici.
L'amortització és la manera com s'apliquen els pagaments del préstec a certs tipus de préstecs. Normalment, el pagament mensual continua sent el mateix i es divideix entre els costos dels interessos (cosa que el prestador rep pel préstec), la reducció del saldo del préstec (també conegut com a «pagament del principal del préstec») i altres despeses com els impostos sobre la propietat.
El darrer pagament del préstec liquidarà la quantitat final restant del deute. Per exemple, al cap de 30 anys (o 360 mensualitats), liquidaràs una hipoteca a 30 anys. Les taules d'amortització us ajuden a entendre com funciona un préstec i us poden ajudar a predir el saldo pendent o el cost dels interessos en qualsevol moment en el futur.
A la fase de reemborsament primerenc d'un préstec amortitzat, el pagament mensual és
El concepte bàsic de l'amortització d'una hipoteca és senzill: comença amb un saldo de préstec i es paga en quotes iguals al llarg del temps. Però si s'observa cada pagament amb deteniment, es veurà que s'amortitza el capital i els interessos del préstec a un ritme diferent.
"L'amortització d'un préstec és el procés de càlcul dels pagaments que amortitzen l'import del préstec", explica Robert Johnson, professor de finances de l'Escola de Negocis Heider de la Universitat de Creighton.
Si tens una hipoteca de tipus fix, com ara la majoria dels propietaris, els pagaments mensuals de la hipoteca són sempre els mateixos. Però el desglossament de cada pagament –quant es destina al principal del préstec davant dels interessos– canvia amb el temps.
Aquesta transició (de majoritàriament interessos a majoritàriament capital) només afecta el desglossament dels pagaments mensuals. Si teniu una hipoteca de tipus fix, la quantitat que paga cada mes per al capital i els interessos romandrà igual.
El desglossament dels pagaments és molt important perquè determina la rapidesa amb què s'acumula el capital immobiliari. Alhora, el patrimoni net afecta la seva capacitat per refinançar, liquidar casa seva abans d'hora o demanar un préstec amb una segona hipoteca.
