¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y cuándo se aplica?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es aquella que establece la regulación de todos los aspectos que están relacionados con las comunidades y sus respectivos propietarios, en materia de derechos y obligaciones en común, es decir, que según la Ley 49/1960, de 21 de julio, se establece que todos los propietarios que integran una comunidad de vecinos tienen los mismos derechos y las obligaciones en relación con los aspectos comunes que componen la misma.

Sin embargo, a pesar de que esta ley ha sufrido varias modificaciones a los largo de los años, su principio básico sigue siendo el mismo y, se puede decir, que durante todo este tiempo esta ley ha servido para establecer las normas en propiedades como; pisos, locales, comunidades de vecinos, zonas comunes dentro de ellas, etc.

A través del Art. 396 del Código Civil español, establece a la forma especial de propiedad, denominada «Propiedad Horizontal» lo siguiente:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio…».

Hasta entonces, la única norma que regía todo lo relacionado con la propiedad horizontal en España era el Código Civil, en su artículo 396, mencionado en el párrafo anterior, en donde se hacía un breve repaso de los elementos que son privativos y comunes que debe tener cada propietario.

En la actualidad, se pueden enumerar las múltiples modificaciones que se han llevado a cabo en esta Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, por ser una ley de relevancia ya que el 80 % de la población española vive en comunidad, se considera que aún se encuentra bastante desactualizada, lo que sigue generando grandes dudas y problemas entre los propietarios, pudiéndose interpretar de diferentes maneras según sea el caso.

Entre las reformas que se consideran más importantes está la de 1999, cuyo objetivo principal fue el de sacar a flote las propuestas llevadas a cabo por el Consejo de Colegio de Administradores de Fincas, con esta modificación se consiguió que  aquellos vecinos que se encontraban morosos no tuvieran participación alguna en la juntas de propietarios. También, se consiguió que tampoco puedan impugnar ninguna resolución de las juntas hasta no saldar las deudas, además, que sus nombres y apellidos debían quedar sentados en las actas de reuniones de las Juntas.

Con esta actualización, también se consiguió crear lo que se conoce hoy en día como «Fondo de Reserva», que se trata de un fondo económico que deben tener todas las comunidades con el objetivo de hacer frente a todos los gastos que sean de imprevistos o reparaciones necesarias. Se acordó, que este fondo se debe establecer para el primer año con al menos el 2,5 % del presupuesto anual, y no menor del 5 % para el segundo año de establecido.

Esta Ley de Propiedad Horizontal, también regula todo lo relativo en cuanto a las comunidades de propietario, incluyendo desde el otorgamiento de su Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal hasta la extinción de la propia propiedad horizontal. También, incluye el nombramiento de los cargos necesarios que estén asociados a la comunidad y la convocatoria y celebración de las Juntas, con la finalidad de obtener las mayorías necesarias para adoptar acuerdos a la manera de poder contribuir a los gastos en común.

¿Cuáles son las obligaciones que tienen los propietarios de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal?

En cuanto a las obligaciones que se establecen según el Art. 9 la Ley de Propiedad Horizontal para los propietarios de un determinado inmueble que esté sujeto de propiedad horizontal, se consideran las obligaciones para aquellos elementos que se tienen en común como para los privativos de los propietarios.

Entre las obligaciones más importantes y fijadas por la Ley están:

  1. El respeto a las instalaciones, es decir, no se permite la alteración de elementos arquitectónicos o servicios que perjudiquen a la seguridad, la configuración o el estado exterior del edificio. Todo esto enfocado en que pueda perjudicar o dañar los derechos de los otros propietarios.
  2. Se debe conservar en buenas condiciones el propio local o vivienda.
  3. Se debe contribuir en los gastos que amerite la comunidad, es decir, en función de la cuota de participación que se requiera.
  4. No se deben realizar actividades establecidas como prohibidas que puedan resultar dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En darse el caso, de que se desarrollen dichas actividades el propietario estará en la obligación de responder ante el resto de los propietarios.
  5. Se debe permitir todas aquellas reparaciones que sean necesarias y la entrada a la propia vivienda o local, cuando lo amerite, en caso de que esté acordado en la Ley.

¿Cuál es el papel que deben tener las Juntas de Propietarios según los establecido en la LPH?

Según el Art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las Juntas de Propietarios tienen las siguientes obligaciones:

  1. Deben nombrar y remover alas personas que ejerzan los cargos en las funciones de administradores de fincas y poder resolver las reclamaciones que los propietarios de los pisos o locales formulen en cuanto a la actuación de estos cargos mencionados.
  2. Tienen el deber de aprobar un plan de gastos e ingresos previsibles y todas las cuentas a que correspondan.
  3. Pueden aprobar los presupuestos, así como todas las obras que impliquen reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, en estos casos se deben estar informados de las medidas urgentes que se hayan adoptado por el administrador según lo establecido en el Art. 20.c).
  4. Reformar y aprobar los estatutos y determinar las normas de régimen anterior.
  5. Tener conocimiento y tomar decisiones acerca de los asuntos de interés general de la comunidad, tomando en consideración las medidas necesarias o convenientes para la mejora de los servicios en común.

Las Juntas deben considerarse como los espacios en los que se resuelvan los problemas y percances presentados en una comunidad y, que afecten a los propietarios de un piso o local. Aunque en muchas ocasiones, no se llegan a acuerdos y los problemas de las comunidades terminan resolviéndose en los juzgados.

¿Cada cuánto tiempo se realizan las Juntas ordinarias de propietarios?

La Ley establece en su Art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que las Juntas Ordinarias se deberían celebrar, por lo menos, una vez al año, con el propósito de poder aprobar los presupuestos y las cuentas correspondientes.

Además, también establece que las juntas ordinarias pueden ser convocadas cuando el presidente o una cuarta parte de los propietarios, es decir, una representación del 25 % de los participantes lo amerite o lo requiera.

¿Cuándo se deben celebrar las Juntas extraordinarias de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?

Según las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal se celebran una vez al año, por consiguiente, las juntas extraordinarias serían todas las demás. No se precisa un plazo en específico para su celebración y tampoco para establecer una notificación para una reunión extraordinaria, según la LPH, indica que debe realizarse con antelación y que sea posible que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. También, se establece que debe ser convocada por el presidente o, cuando una cuarta parte de los propietarios lo amerite, esto es, el 25 % de un 100 % de las cuotas de participación.

Cuando se convoque a una junta extraordinaria por parte del presidente o del 25 % de los propietarios, deben especificarse y ajustarse según las normas establecidas por el Art. 16 de la LPH que indica que se debe señalar: fecha, hora, lugar de la convocatoria, promotores de la reunión, indicación de primera y segunda convocatoria, lista de propietarios que no están al corriente del pago según el Art. 15.2 y orden del día.

En este artículo, se abordaron puntos específicos que corresponden a la Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, también existen otras normas que competen a los propietarios de una comunidad como es el caso de los «Estatutos», que no son de obligatoriedad para las comunidades, por lo tanto, no todas lo tienen, pero que si son imprescindibles para establecer reglas que tienen que ver con algunas normas de convivencia que afecten a los vecinos, como es el caso de: tenencia o no de mascotas, los horarios para sacar la basura o las normas de comportamiento en la piscina comunitaria, por citar algunos.

Para finalizar, es conveniente que se tengan en cuenta todos los aspectos en cuestiones de propiedad horizontal para evitar malentendidos y mejorar la convivencia vecinal.

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