La قانون الملكية الأفقي (LPH) هو الذي يحدد تنظيم جميع الجوانب التي تتعلق بالمجتمعات وأصحابها ، من حيث الحقوق والالتزامات المشتركة ، أي أن وفقًا للقانون 49/1960 الصادر في 21 يوليو، لقد ثبت أن جميع الملاك الذين يشكلون مجتمع الحي لهم نفس الحقوق والالتزامات فيما يتعلق بالجوانب المشتركة التي يتكون منها.
ومع ذلك ، على الرغم من حقيقة أن هذا القانون قد خضع لعدة تعديلات على مر السنين ، إلا أن مبدأه الأساسي لا يزال كما هو ، ويمكن القول أنه خلال كل هذا الوقت ، عمل هذا القانون على وضع المعايير في العقارات مثل ؛ الشقق ، المباني ، المجتمعات المجاورة ، المناطق المشتركة بداخلها ، إلخ.
من خلال المادة 396 من القانون المدني الإسباني، يحدد الشكل الخاص للملكية ، يسمى "الخاصية الأفقية" ما يلي:
«قد تكون الطوابق أو المباني المختلفة للمبنى أو أجزاء منها عرضة للاستخدام المستقل لأن لها مخرجًا خاصًا بها إلى عنصر مشترك في ذلك المبنى أو إلى الطريق العام موضوعًا لممتلكات منفصلة ، والتي ستحمل حقًا ملازمًا للملكية المشتركة على العناصر المشتركة للمبنى ... ".
حتى ذلك الحين ، كانت القاعدة الوحيدة التي تحكم كل ما يتعلق بالملكية الأفقية في إسبانيا هي القانون المدني في مادته 396، المذكورة في الفقرة السابقة ، حيث تم إجراء مراجعة موجزة للعناصر التي تعتبر ملكية وشائعة يجب أن يكون لدى كل مالك.
في الوقت الحالي ، يمكن إدراج التعديلات المتعددة التي تم إجراؤها في قانون الملكية الأفقي هذا ، ومع ذلك ، نظرًا لأنه قانون ذي صلة حيث يعيش 80 ٪ من السكان الإسبان في مجتمع ، فإنه يعتبر أنه لا يزال كذلك تمامًا. قديمة ، والتي لا تزال تثير شكوكًا ومشاكل كبيرة بين المالكين ، ويمكن تفسيرها بطرق مختلفة حسب الحالة.
من بين الإصلاحات التي تعتبر الأكثر أهمية إصلاح عام 1999 ، والذي كان هدفه الرئيسي هو تقديم المقترحات التي نفذتها مجلس كلية مديري العقاراتمع هذا التعديل ، تم تحقيق أن هؤلاء الجيران الجانحين لم يشاركوا في اجتماعات الملاك. كما تم التأكد من عدم تمكنهم من الطعن في أي قرار يصدر عن المجالس حتى يتم سداد الديون ، بالإضافة إلى تسجيل أسمائهم وألقابهم في محضر اجتماعات المجلس.
مع هذا التحديث ، كان من الممكن أيضًا إنشاء ما يُعرف اليوم باسم "صندوق احتياطي"، وهو صندوق اقتصادي يجب أن تمتلكه جميع المجتمعات من أجل تغطية جميع النفقات غير المتوقعة أو الإصلاحات اللازمة. وقد تم الاتفاق على أن يتم إنشاء هذا الصندوق للسنة الأولى بنسبة 2,5٪ على الأقل من الميزانية السنوية ، ولا تقل عن 5٪ للسنة الثانية بعد إنشائه.
ينظم قانون الملكية الأفقي هذا أيضًا كل ما يتعلق بالمجتمعات المالكة ، بما في ذلك من منحهم العنوان التأسيسي أو صك التقسيم الأفقي حتى انقراض الخاصية الأفقية نفسها. كما يتضمن تعيين المناصب الضرورية المرتبطة بالمجتمع ، وعقد المجالس وعقده ، من أجل الحصول على الأغلبية اللازمة لاعتماد الاتفاقات الخاصة بكيفية المساهمة في النفقات المشتركة.
ما هي الالتزامات التي تقع على الملاك وفق ما هو منصوص عليه في قانون الملكية الأفقية؟
فيما يتعلق بالالتزامات التي تم تحديدها وفقًا للمادة 9 من قانون الملكية الأفقية لأصحاب عقار معين يخضع للملكية الأفقية ، يتم النظر في الالتزامات لتلك العناصر المشتركة وكذلك بالنسبة للعناصر المملوكة للدولة أصحاب.
من أهم الالتزامات التي حددها القانون ما يلي:
- لا يُسمح باحترام المرافق ، أي تغيير العناصر أو الخدمات المعمارية التي تضر بالأمن أو التكوين أو الحالة الخارجية للمبنى. كل هذا ركز على ما قد يضر أو يضر بحقوق المالكين الآخرين.
- يجب الحفاظ على المبنى أو المنزل في حالة جيدة.
- يجب أن تساهم في النفقات التي يستحقها المجتمع ، أي اعتمادًا على رسوم المشاركة المطلوبة.
- يجب عدم القيام بالأنشطة المحظورة والتي قد تكون ضارة أو مزعجة أو غير صحية أو ضارة أو خطيرة أو غير قانونية. في حالة تنفيذ مثل هذه الأنشطة ، سيكون المالك ملزمًا بالرد على بقية المالكين.
- يجب السماح بجميع الإصلاحات اللازمة ومدخل المنزل أو المبنى ، عند الضرورة ، في حالة الاتفاق عليه في القانون.
ما هو الدور الذي يجب أن تلعبه مجالس الملاك وفقًا لتلك التي تم تأسيسها في LPH؟
بحسب المادة 14 من قانون الملكية الأفقيةعلى مجالس الملاك الالتزامات التالية:
- يجب عليهم تعيين وإزالة الأشخاص الذين يمارسون مناصب في وظائف مديري العقارات ويكونوا قادرين على حل المطالبات التي يصوغها مالكو الشقق أو المباني فيما يتعلق بأداء هذه المناصب المذكورة أعلاه.
- من واجبهم الموافقة على خطة النفقات والدخل المتوقع وجميع الحسابات التي يتوافقون معها.
- يمكنهم الموافقة على الميزانيات ، وكذلك جميع الأعمال التي تنطوي على إصلاح الممتلكات ، سواء كانت عادية أو غير عادية ، في هذه الحالات يجب إبلاغهم بالتدابير العاجلة التي اعتمدها المسؤول على النحو المنصوص عليه في المادة 20. ج. ).
- إصلاح الأنظمة الأساسية وإقرارها وتحديد قواعد النظام السابق.
- كن على دراية بالمسائل ذات الاهتمام العام للمجتمع واتخاذ قرارات بشأنها ، مع مراعاة التدابير الضرورية أو الملائمة لتحسين الخدمات المشتركة.
يجب اعتبار المجالس على أنها المساحات التي يتم فيها حل المشكلات والحوادث المعروضة في المجتمع والتي تؤثر على مالكي الشقة أو المباني. على الرغم من أنه في مناسبات عديدة ، لم يتم التوصل إلى اتفاقات وحل مشاكل المجتمعات في نهاية المطاف في المحاكم.
كم مرة تعقد الاجتماعات العادية للمالكين؟
La ينص القانون في مادته 16.1 من قانون الملكية الأفقية أن الاجتماعات العادية يجب أن تعقد مرة واحدة على الأقل في السنة ، من أجل التمكن من الموافقة على الميزانيات والحسابات المقابلة.
بالإضافة إلى ذلك ، ينص أيضًا على أنه يمكن الدعوة إلى اجتماعات عادية عندما يأمر الرئيس أو ربع المالكين ، أي تمثيل بنسبة 25 ٪ من المشاركين ، أو يطلب ذلك.
متى يجب عقد اجتماعات غير عادية للملاك وفقا لقانون الملكية الأفقية؟
وفق أحكام قانون الملكية الأفقي وهي تعقد مرة واحدة في السنة ، وبالتالي ، فإن الاجتماعات الاستثنائية هي الاجتماعات الأخرى. لا يلزم تحديد موعد نهائي للاحتفال به ، كما أن إنشاء إخطار لاجتماع استثنائي ، وفقًا لـ LPH ، يشير إلى أنه يجب أن يتم ذلك مسبقًا وأنه من الممكن أن يصل إلى معرفة جميع الأطراف المهتمة. كما ثبت أنه يجب أن ينادي بها الرئيس أو عندما يستحقها ربع الملاك أي 25٪ من 100٪ من حصص المشاركة.
عندما يتم استدعاء اجتماع غير عادي من قبل الرئيس أو 25٪ من المالكين ، يجب تحديدهم وتعديلهم وفقًا للقواعد المنصوص عليها في المادة 16 من قانون الصحة العامة التي تشير إلى أنه يجب الإشارة إليه: تاريخ ووقت ومكان المكالمة ، المروجين للاجتماع ، الإشارة إلى المكالمة الأولى والثانية ، قائمة المالكين غير المحدثين بالدفع وفقًا للمادة 15.2 وجدول الأعمال.
في هذه المقالة ، تم تناول نقاط محددة تتوافق مع قانون الملكية الأفقي ، ومع ذلك ، هناك أيضًا معايير أخرى تقع على عاتق مالكي المجتمع ، مثل "النظام الأساسي" ، والتي ليست إلزامية للمجتمعات. لذلك ، ليس كل منهم يمتلكها ، لكن من الضروري وضع قواعد لها علاقة ببعض قواعد التعايش التي تؤثر على الجيران ، مثل: امتلاك أو عدم امتلاك الحيوانات الأليفة ، والجداول الزمنية للحصول على القمامة أو قواعد السلوك في تجمع المجتمع ، على سبيل المثال لا الحصر.
أخيرًا ، من الملائم أن يتم أخذ جميع جوانب قضايا الملكية الأفقية في الاعتبار لتجنب سوء الفهم وتحسين التعايش بين الجيران.
