بے ایریا میں متوسط طبقے کے خریدار زیادہ مہنگے ہو رہے ہیں۔
غیر بینکوں نے 2016 میں تمام رہن کے تقریباً نصف، اور FHA- یا VA- بیمہ شدہ رہن کا 75% بنایا۔ دونوں فیصد 2000 کی دہائی میں کسی بھی موقع پر دیکھے جانے والے فیصد سے کہیں زیادہ ہیں۔ اس مقالے میں، ہم بیان کرتے ہیں کہ کس طرح نان بینک مارگیج کمپنیاں اپنے قرض کی ابتدا اور سروسنگ دونوں سرگرمیوں میں لیکویڈیٹی دباؤ کا شکار ہیں، اور دستاویز جو کہ مجموعی طور پر اس شعبے میں نظر آتی ہے۔ کشیدگی کے منظر نامے سے نمٹنے کے لیے کم سے کم وسائل۔ ہم دکھاتے ہیں کہ مالیاتی بحران کے دوران لیکویڈیٹی کے یہی مسائل کیسے پیش آئے، جس کی وجہ سے بہت سی غیر بینک فرموں کی ناکامی، حکومتی امداد کی درخواست، اور صارفین کو نقصان پہنچا۔ FHA اور VA قرضوں میں غیر بینک قرض دہندگان کا بہت زیادہ تناسب بتاتا ہے کہ غیر بینک کی ناکامی حکومت کے لیے بہت مہنگی ہو سکتی ہے، لیکن ہاؤسنگ اصلاحات کی بحث میں اس مسئلے پر بہت کم توجہ دی گئی ہے۔
مصنفین نے اس دستاویز کی تیاری کے لیے کسی کمپنی یا شخص سے مالی تعاون حاصل نہیں کیا اور نہ ہی اس میں مالی یا سیاسی مفادات رکھنے والی کسی کمپنی یا شخص سے۔ وہ فی الحال اس دستاویز میں دلچسپی رکھنے والی کسی تنظیم کے افسر، ڈائریکٹر یا بورڈ آف ڈائریکٹرز کے ممبر نہیں ہیں۔ انفرادی بینکوں کی رازداری کو یقینی بنانے کے لیے، فیڈرل ریزرو بورڈ کے نگران اور ضابطے کے ڈویژن نے تقسیم سے قبل اس دستاویز کے متعلقہ حصوں کا جائزہ لیا۔ جو تجزیہ اور نتائج مرتب کیے گئے ہیں وہ مصنفین کے ہیں اور اس بات کی نشاندہی نہیں کرتے کہ فیڈرل ریزرو بورڈ یا اس کے عملے کے دیگر اراکین ان سے متفق ہیں۔
ٹرسٹ میں گھر خریدنے کے بارے میں 3 سچائیاں
نقد رقم ادا کرنے کے لیے تیار رہنا آپ کو حوصلہ افزائی کرنے والے فروخت کنندگان کے ساتھ ایک برتری دے سکتا ہے جو بند کرنے کے خواہشمند ہیں، لیکن یہ آپ کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں بیچنے والوں کے ساتھ بھی مدد کر سکتا ہے جہاں انوینٹری سخت ہے اور بولی لگانے والے جائیداد کے لیے مقابلہ کر رہے ہیں۔
نقدی کے ساتھ گھر خریدنے کا پہلا قدم، یقیناً اسے حاصل کرنا ہے۔ جب تک کہ آپ کے پاس بینک میں اتنی رقم نہ ہو، آپ کو دیگر سرمایہ کاری کو ختم کرنا پڑے گا اور اس رقم کو اپنے بینک اکاؤنٹ میں منتقل کرنا پڑے گا۔ اس بات کو ذہن میں رکھیں کہ آپ کو منافع بخش سیکیورٹیز بیچنے سے آپ کو کیپیٹل گین ٹیکس ادا کرنا پڑے گا۔
1. آپ زیادہ پرکشش خریدار ہیں۔ ایک بیچنے والا جو جانتا ہے کہ آپ رہن کے لیے درخواست دینے کا منصوبہ نہیں بنا رہے ہیں ممکنہ طور پر آپ کو زیادہ سنجیدگی سے لے گا۔ مارگیج کا عمل وقت طلب ہو سکتا ہے، اور اس بات کا ہمیشہ امکان رہتا ہے کہ درخواست دہندہ کو مسترد کر دیا جائے، معاہدہ ختم ہو جائے، اور بیچنے والے کو دوبارہ شروع کرنا پڑے گا، فلوریڈا کے بوکا ریٹن میں ایک مصدقہ مالیاتی منصوبہ ساز، ماری ایڈم کہتی ہیں۔
2. آپ کو ایک بہتر سودا مل سکتا ہے۔ جس طرح نقد آپ کو زیادہ پرکشش خریدار بناتا ہے، اسی طرح یہ آپ کو سودے بازی کی بہتر پوزیشن میں بھی رکھتا ہے۔ یہاں تک کہ بیچنے والے بھی جنہوں نے "پیسہ کی وقت کی قدر" کا جملہ کبھی نہیں سنا ہے، بدیہی طور پر سمجھ جائیں گے کہ جتنی جلدی انہیں اپنا پیسہ مل جائے گا، اتنی ہی جلدی وہ اس میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں یا اسے دوسرے استعمال میں لا سکتے ہیں۔
رئیل اسٹیٹ صرف $100 میں خریدنا: REITs بمقابلہ رینٹل پراپرٹی
سیکیورٹائزیشن وہ طریقہ کار ہے جس کے ذریعے ایک جاری کنندہ مختلف مالیاتی اثاثوں کو ایک گروپ میں ضم یا گروپ کر کے قابل فروخت مالیاتی آلہ ڈیزائن کرتا ہے۔ جاری کنندہ اس کے بعد دوبارہ پیک شدہ اثاثوں کے اس پول کو سرمایہ کاروں کو فروخت کرتا ہے۔ سیکیورٹائزیشن سرمایہ کاروں کے لیے مواقع فراہم کرتی ہے اور ابتدا کرنے والوں کے لیے سرمایہ آزاد کرتی ہے، جو مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کو فروغ دیتی ہے۔
تاہم، سیکیورٹائزیشن اکثر قرضوں اور دیگر اثاثوں کے ساتھ ہوتی ہے جو قابل وصولی پیدا کرتے ہیں، جیسے کہ مختلف قسم کے صارف یا تجارتی قرض۔ اس میں کنٹریکٹی قرضوں کی جمع بندی شامل ہو سکتی ہے، جیسے آٹو لونز اور کریڈٹ کارڈ کی ذمہ داریاں۔
سیکیورٹائزیشن میں، وہ کمپنی جو اثاثوں کی مالک ہے - جس کو اصل کے نام سے جانا جاتا ہے - ان اثاثوں کا ڈیٹا اکٹھا کرتی ہے جسے وہ اپنی متعلقہ بیلنس شیٹس سے ہٹانا چاہتی ہے۔ مثال کے طور پر، اگر آپ ایک بینک تھے، تو آپ یہ رہن اور ذاتی قرضوں کی ایک سیریز کے ساتھ کر سکتے ہیں جن کی آپ مزید خدمت نہیں کرنا چاہتے۔ جمع شدہ اثاثوں کے اس گروپ کو اب ایک بینچ مارک پورٹ فولیو سمجھا جاتا ہے۔ اس کے بعد پیدا کنندہ پورٹ فولیو کو جاری کنندہ کو فروخت کرتا ہے جو قابل مارکیٹ سیکیورٹیز بنائے گا۔ بنائی گئی سیکیورٹیز پورٹ فولیو کے اثاثوں کے حصہ کی نمائندگی کرتی ہیں۔ سرمایہ کار منافع کی ایک خاص شرح کے بدلے میں بنائی گئی سیکیورٹیز خریدیں گے۔
رابن ہڈ لیکویڈیٹی کا مسئلہ اس کے بارے میں کیا ظاہر کرتا ہے۔
خلاصہ ان کے مکانات کی فروخت کے فیصلوں پر گھریلو مقروض ہونے کے اثرات کا مطالعہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں تلاش اور طویل مدتی ناقابل ادائیگی رہن کے ساتھ ایک متحرک توازن ماڈل میں کیا جاتا ہے۔ توازن میں، فروخت کی قیمت اور فروخت کا وقت دونوں بقایا رہن کے رشتہ دار سائز کے ساتھ بڑھتے ہیں۔ بدلے میں، فروخت کے وقت سے وابستہ ہاؤسنگ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی مسابقتی قرض دہندگان کے رہن کے معیارات کا تعین کرتی ہے، جس کی پیمائش ابتدا میں پیش کردہ زیادہ سے زیادہ قرض سے قدر (LTV) تناسب سے کی جاتی ہے۔ امریکی معیشت کے لیے کیلیبریٹڈ، ماڈل، جیسا کہ مشاہدہ کیا گیا ہے، وقت کے ساتھ ساتھ گھر کی قیمتوں اور LTVs کے درمیان اور فروخت کنندگان کے درمیان فروخت کی قیمتوں، فروخت کے وقت اور زیر التواء LTV کے درمیان مثبت ارتباط پیدا کرتا ہے۔
