สำหรับการประเมินการประมูลการจำนองครั้งแรกหรือครั้งที่สอง?

การประมูลกับอสังหาริมทรัพย์

Roberta และ Randall Strand นำเงินจำนวน 97.606 ดอลลาร์ออกจากบ้านที่ได้รับค่าจ้างเพื่อซื้อบ้านรอการขายในการประมูลที่ศาล ห้าเดือนต่อมา พวกเขาค้นพบว่าพวกเขาได้ซื้อการจำนองครั้งที่สองจริง ๆ และธนาคารวางแผนที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ในครั้งแรกโดยปล่อยให้พวกเขาเปิดเผย

ครอบครัวนี้ได้รับและจดทะเบียน "โฉนดที่ดินเพื่อขาย" ในเดือนพฤศจิกายน 2009 ไม่นานหลังจากการประมูล โดยไม่ทราบว่าพวกเขาซื้อจำนองครั้งที่สอง พวกเขาเอาโฉนดนี้ไปเปลี่ยนกุญแจบ้านให้ช่างทำกุญแจดู ซึ่งพวกเขาอ้างว่าผู้ประมูลได้แนะนำไว้ เฮย์ลีย์ สแตรนด์ลูกสาวของเดอะสแตรนด์สและไบรอัน แจนเบย์คู่หมั้นของเธอย้ายเข้ามาในบ้านห่างจากพ่อแม่ของเธอหนึ่งไมล์ในเมืองโบลเดอร์ครีก ซานตาครูซเคาน์ตี้

“พวกเขาเกิดและเติบโตที่นี่ และเราซื้อบ้านเพื่อให้พวกเขาอยู่ใกล้ๆ” โรเบอร์ตา สแตรนด์กล่าว “แผนคือเราจะเบิกเงินสดล่วงหน้าสำหรับบ้าน จากนั้นพวกเขาจะได้จำนองของตัวเองและจ่ายคืนให้เรา”

Roberta Strand กล่าวว่า "ดูเหมือนว่า Wachovia ขายสินเชื่อครั้งที่สองที่ไร้ค่าให้เราโดยไม่รู้ตัวซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเงินกู้แบบ piggyback ให้กับเจ้าของคนก่อน “เงินกู้ทั้งสองเกิดขึ้น ลงนาม และลงทะเบียนในวันเดียวกัน แทนที่จะยึดเงินกู้ทั้งสองในเวลาเดียวกัน Wachovia เลือกที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ ทำการตลาด และขายภาระรองที่ไร้ค่า โดยส่งต่อให้เป็นทรัพย์สินจริง ซึ่งเป็นสิ่งที่เราซื้อ"

การจัดไฟแนนซ์การประมูล

การประมูลคือบ้านที่ผู้ให้กู้ยึดคืนเนื่องจากเจ้าของยังไม่ได้ชำระค่าจำนอง ผู้ให้กู้จะขายทรัพย์สิน คุณไม่น่าจะมีความผูกพันทางอารมณ์กับบ้านและอาจต้องการขายได้อย่างรวดเร็วและราคาถูก

การยึดทรัพย์หลายครั้งขายผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะมาประมูล แต่การจ้องมอง - ใครบางคนที่มาพร้อมกับข้อเสนอที่สูงกว่าในนาทีสุดท้าย - อาจเป็นปัญหาในกรณีเหล่านี้เนื่องจากผู้ให้กู้มีภาระผูกพันที่จะได้รับราคาสูงสุด . อย่างไรก็ตาม หากสามารถซื้อได้ในการประมูล ข้อตกลงจะเสร็จสิ้นทันที ขจัดความเป็นไปได้ในการจ้องมอง

คุณสมบัติเหล่านี้บางครั้งอาจจบลงที่การประมูลเพราะญาติต้องการจัดระเบียบการขายอย่างรวดเร็วโดยไม่ต้องลากออก เช่นเดียวกับการยึดทรัพย์พวกเขาสามารถต่อรองราคาในการประมูลโดยไม่มีปัญหาใด ๆ ในการจำนอง แต่คุณยังต้องตรวจสอบปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

หากเจ้าของเดิมอายุมากหรือไม่แข็งแรงก็อาจมีปัญหาในการดูแลรักษาทรัพย์สิน ในกรณีนี้ คุณอาจต้องปรับปรุงเล็กน้อย หรือแม้แต่ปรับปรุงให้ทันสมัยโดยสมบูรณ์ ในกรณีของทรัพย์สินที่ยึดคืน ปัญหาเกี่ยวกับโครงสร้างของบ้านอาจเป็นปัญหาในการรับจำนอง

hubzu

หากคุณมีลูกค้าที่ต้องการจำนองใหม่เพราะต้องการเงินกู้เพิ่มเติม—อาจจะเพื่อซ่อมแซมหรือเพื่อรวมหนี้—พวกเขาอาจไม่ทราบว่ามีตัวเลือกอื่นสำหรับพวกเขา โดยไม่ต้องพึ่งเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล

มันอาจเป็นความเสี่ยงที่คุ้มค่า แต่ถ้าสถานการณ์ส่วนตัวของคุณเปลี่ยนไปตั้งแต่คุณนำสินเชื่อบ้านออกไป—บางทีการผิดนัดอาจส่งผลกระทบต่ออันดับเครดิตของคุณ—นี่อาจหมายความว่าคุณจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับเงินกู้ทั้งหมดของคุณ แทนที่จะเป็นแค่พิเศษ

หากการจำนองปัจจุบันของลูกค้าของคุณมีค่าธรรมเนียมการชำระเงินล่วงหน้าที่ต้องจ่ายเมื่อทำสัญญาใหม่ (ไม่ว่าจะกับผู้ให้กู้รายใหม่หรือเพียงแค่ข้อเสนอใหม่) สิ่งเหล่านี้สามารถหลีกเลี่ยงได้อย่างชัดเจนโดยการเลือกเงินกู้แบบที่สอง

เนื่องจากการจำนองภาระที่สองถูกยึดไว้กับสินเชื่อที่มีอยู่ ลูกค้าของคุณจะต้องจ่ายทั้งสองอย่างพร้อมกัน นี่น่าจะหมายความว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณรวมกันจะสูงขึ้น และสิ่งนี้จะถูกนำมาพิจารณาในการคำนวณความสามารถในการจ่าย

เครื่องคำนวณการเงินการประมูล

ในระยะสั้นใช่คุณสามารถได้รับข้อตกลงจำนองในทรัพย์สินที่ซื้อในการประมูล อย่างไรก็ตาม มีเกณฑ์ที่คุณต้องปฏิบัติตามก่อนจึงจะสามารถทำได้ สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าไม่ใช่ทรัพย์สินที่ประมูลทั้งหมดจะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จำนองและทรัพย์สินนั้นต้องเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดจึงจะได้รับการยอมรับ

การขายประเภทนี้หมายความว่าคุณมีแนวโน้มที่จะประสบความสำเร็จในฐานะผู้ซื้อที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของและครอบครอง เมื่อเทียบกับนักลงทุนที่ต้องการขยายพอร์ตการลงทุนซึ่งอาจมีเงินทุนอยู่แล้ว การขายแบบมีเงื่อนไขยังช่วยให้คุณมีเวลามากขึ้นในการประกันการจำนอง การสำรวจ จ้างทนายความ ซื้อประกันอาคาร และกรอกเอกสารที่จำเป็นอื่นๆ

หากคุณไม่ใช่ผู้ซื้อเงินสดและต้องการจำนองเพื่อซื้อทรัพย์สินของคุณในการประมูล เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่คุณจะต้องได้รับหลักประกันจำนองก่อนเข้าร่วมการประมูล โดยหลักการแล้วการจำนองหมายความว่าผู้ให้กู้ระบุว่ายินดีที่จะให้คุณยืมเงินตามหลักการในจำนวนหนึ่ง