Kdaj začnete plačevati več glavnice kot obresti?
Hipoteka je dolgoročno posojilo, ki vam pomaga pri nakupu stanovanja. Poleg vračila kapitala morate posojilodajalcu plačati tudi obresti. Hiša in zemljišče, ki jo obdaja, služita kot zavarovanje. Če pa želite imeti dom, morate vedeti več kot le te splošne stvari. Ta koncept velja tudi za poslovanje, zlasti ko gre za fiksne stroške in zaključne točke.
Skoraj vsak, ki kupi stanovanje, ima hipoteko. Hipotekarne obrestne mere se pogosto omenjajo v večernih novicah, špekulacije o smeri gibanja obrestnih mer pa so postale redni del finančne kulture.
Sodobna hipoteka se je pojavila leta 1934, ko je vlada – da bi državi pomagala skozi veliko depresijo – ustvarila hipotekarni program, ki je zmanjšal zahtevano predplačilo za dom s povečanjem zneska, ki bi si ga lahko izposodili bodoči lastniki stanovanj. Pred tem je bilo potrebno 50-odstotno akontacijo.
V letu 2022 je zaželen 20-odstotni polog, še posebej, ker morate v primeru, da je akontacija nižja od 20%, skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), s čimer se vaša mesečna vplačila povečajo. Vendar to, kar je zaželeno, ni nujno dosegljivo. Obstajajo hipotekarni programi, ki omogočajo veliko nižja predplačila, vendar če lahko dobite teh 20%, bi morali.
Ali se hipotekarna plačila sčasoma zmanjšujejo?
Kaj pa dolgotrajni lastniki stanovanj? Teh 30 let odplačevanja obresti se lahko začne videti kot breme, še posebej v primerjavi s plačili kratkoročnih posojil z nižjimi obrestmi.
Vendar pa lahko s 15-letnim refinanciranjem dobite nižjo obrestno mero in krajši rok posojila za hitrejše odplačevanje hipoteke. Vendar ne pozabite, da krajši kot je rok vaše hipoteke, višja so mesečna plačila.
Pri 5-odstotni obrestni meri v sedmih letih in štirih mesecih bi vaša preusmerjena hipotekarna plačila znašala 135.000 $. Ne samo, da je privarčevala 59.000 $ za obresti, ampak ima še dodatno denarno rezervo po prvotnem 30-letnem obdobju posojila.
Eden najpreprostejših načinov za vsakoletno dodatno plačilo je, da plačate polovico hipotekarnega plačila vsaka dva tedna, namesto da bi plačali celoten znesek enkrat mesečno. To je znano kot "dvotedenska plačila".
Vendar pa ne morete kar tako začeti plačevati vsaka dva tedna. Vašega posojilodajalca bi lahko zmedel s prejemanjem delnih in nepravilnih plačil. Najprej se pogovorite s svojim posojilnim serviserjem, da se dogovorite o tem načrtu.
Ali se bo moje hipotekarno plačilo po 5 letih znižalo?
Ko se odločate med določenimi izdelki, se lahko zlahka odločite za najbolj priljubljene. Toda ko gre za izbiro pravega hipotekarnega produkta za vaše cilje, izbira najbolj priljubljene možnosti morda ni najboljša odločitev.
Hipoteke imajo običajno določen rok za odplačilo posojila. To je znano kot obdobje hipoteke. Najpogostejši hipotekarni rok v Združenih državah je 30 let. 30-letna hipoteka daje posojilojemalcu 30 let za odplačilo posojila.
Večina ljudi s to vrsto hipoteke ne bo obdržala prvotnega posojila 30 let. Dejansko je tipično trajanje hipoteke oziroma njena povprečna življenjska doba manj kot 10 let. To ni zato, ker ti posojilojemalci odplačajo posojilo v rekordnem času. Lastniki stanovanj so bolj verjetno, da bodo refinancirali novo hipoteko ali kupili nov dom pred iztekom roka. Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov® (NAR) kupci pričakujejo, da bodo ostali v domu, ki ga kupijo, v povprečju 15 let.
Zakaj je torej 30-letna možnost povprečen rok za hipoteke v Združenih državah? Njegova priljubljenost je povezana z več različnimi dejavniki, kot so trenutne hipotekarne obrestne mere, mesečno plačilo, vrsta stanovanja, ki se kupuje, ali finančni cilji posojilojemalca.
Kako dolgo se plačujejo obresti na 30-letno hipoteko?
Ko so hipotekarne obrestne mere v ZDA leta 2020 dosegle rekordno nizke vrednosti, se je prodaja stanovanj povečala skozi vse leto. Podatki Freddie Mac kažejo, da je obrestna mera za 30-letne fiksne hipoteke, brez provizij in točk, julija 3 prvič zabeležena padla pod 2020 %. Ob tem padcu hipotekarne stopnje je bila novembra 2020 prodaja novih in obstoječih stanovanj za 20,8 % oziroma 25,8 % višja kot leto prej, po podatkih Census Bureau in National Association of Realtors.
Postopek plačila hipoteke je znan kot amortizacija. Hipoteke s fiksno obrestno mero imajo enako mesečno plačilo ves čas trajanja posojila, čeprav se znesek, plačan za glavnico in obresti, spreminja, ker se plačila obresti izračunajo na podlagi neporavnanega stanja hipoteke. Tako se delež vsakega mesečnega plačila spremeni iz pretežno obresti v večinoma glavnice skozi celotno posojilo. Spodaj je razčlenitev razporeda amortizacije posojila za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero v višini 200.000 USD pri 4% APR.
