گھر خريد ڪرڻ لاءِ اسپين ۾ گروي - تڪڙو ھدايت!
وڌيڪ ۽ وڌيڪ ماڻهو اهو محسوس ڪن ٿا ته انهن وٽ پنهنجي گهرن ۾ فرش جي شق آهي ۽ ان کي پنهنجي ڪناري کان دعوي ڪرڻ جو فيصلو ڪيو. اهو فيصلو خاص واسطيداريءَ تي ورتو ويو گذريل ڊسمبر کان وٺي يورپي يونين جي ڪورٽ آف جسٽس (CJEU) حڪم جاري ڪيو جنهن ۾ چيو ويو آهي ته 2009 کان گروي معاهدي ۾ گڏ ڪيل رقم، جڏهن اهي شقون شامل ٿيڻ شروع ٿيون، واپس ٿيڻ گهرجن.
جيئن ته اسپيني گروي جي وڏي اڪثريت يوريبور جي مطابق آهي - هڪ اڀرندڙ شرح - بينڪن فرش شق کي شامل ڪرڻ جو فيصلو ڪيو جيڪو سود کي گهٽ ۾ گهٽ نه ڇڏڻ جي اجازت ڏيندو، جيتوڻيڪ Euribor جنهن کي گروي جو حوالو ڏنو ويو آهي.
فلور شق جي حساب ڪتاب سان صلاح ڪرڻ هڪ بنيادي قدم آهي پيچيدگين کان بچڻ لاءِ جڏهن بينڪ کان فلور شق جي دعويٰ ڪئي وڃي. اهو اجازت ڏئي ٿو اڳ ۾ ڄاڻڻ جي رقم جيڪا اداري کان دعوي ڪري سگهجي ٿي.
صارفين ۽ صارفين جي تنظيم (OCU) جي فلور شق جي ڳڻپيندڙ جي ذريعي ان کي ڳڻڻ جو امڪان آهي، جنهن ۾ ڪجهه ڊيٽا داخل ڪندي رقم تفصيلي ٿي سگهي ٿي: ابتدائي سرمائي، گروي واري معاهدي تي دستخط ڪرڻ جي تاريخ، قابل اطلاق فرق يا ابتدائي سود جي شرح، ٻين جي وچ ۾.
مشق ڪندا رهو!
يورپي ۽ اسپين جي سپريم ڪورٽ پاران تازو حڪمرانن اهو ممڪن بڻائي ڇڏيو آهي ته بينڪن کي مجبور ڪن ته گروي جي "فرش شق" کي منسوخ ڪن، ۽ گروي جي ڊيڊ ۾ اتفاق ڪيل ابتدائي سود جي شرح لاڳو ڪن.
ان جو مطلب نه رڳو ان ”فرش سود جي شرح“ جي منسوخي (جيڪو محدود آهي سود جي شرح ڪيتري حد تائين هيٺ ٿي سگهي ٿي) ۽ منظور ٿيل ابتدائي شرح جو اطلاق (ماهانه قسطن ۾ لاڳاپيل گهٽتائي سان)، پر سڀني جي وصولي جو امڪان پڻ. فلور شق جي درخواست جي ڪري وڌيڪ ادا ڪيل رقم. ڪجهه حالتن ۾، اهو هڪ اهم رقم آهي.
اهڙيءَ طرح، ڪجهه بئنڪون قبول ڪن ٿيون فلور شق جي منسوخي ۽ سڀني اوور چارج ٿيل سود جي مڪمل واپسي وڌ ۾ وڌ ٽن مهينن اندر جڏهن ڪلائنٽ لاڳاپيل درخواست جمع ڪري.
ڇا توهان کي تشخيص جي تڪليف کي ختم ڪرڻ گهرجي؟
فرش شق هڪ شرط آهي جنهن ۾ شامل آهي يا بلڪه شامل آهي اسپينش بينڪنگ سسٽم جو سٺو حصو متغير شرح گروي واري معاهدي ۾. جڏهن اهي ڳنڍيل هئا يورپي ريفرنس انڊيڪس، يوريبور، يا ٻين گهٽ لاڳاپيل ريفرنس انڊيڪس سان. ان جي شموليت ڪلائنٽ کي گهٽ ۾ گهٽ شرح يا سود ادا ڪرڻ جو پابند ڪيو، مارڪيٽ جي ارتقاء جي پرواهه ڪرڻ کان سواء. ٻين لفظن ۾، هو انهن مالي اثاثن جي شاندار ڪارڪردگي مان فائدو حاصل نه ڪري سگهيو. جيئن ته تازو سالن ۾ ٿي رهيو آهي، جتي خاص طور تي Euribor منفي علائقي ۾ آهي، هڪ فرق پيش ڪري ٿو - 0,161٪.
ان عام منظرنامي جي بنياد تي، 9 مئي 2013 جي سپريم ڪورٽ جي فيصلي فلور شق کي ڪالعدم قرار ڏنو ۽ بئنڪنگ ادارن کي حڪم جي تاريخ کان وٺي وڌيڪ ادا ڪيل رقم واپس ڪرڻ جو پابند ڪيو. ٻئي طرف، يورپي حڪمرانن سان مڪمل ريٽرويوٽيٽي آئي، جيڪا قرض جي معاهدي جي شروعات کان وڌيڪ ادا ڪيل رقم واپس ڪرڻ لاء قرض جي ادارن کي مجبور ڪيو.
بئنڪ استعمال ڪندڙ جي حيثيت ۾ توهان جو هڪ مشن اهو آهي ته اهو سڃاڻڻ ته ڇا توهان جيڪو گروي رکيو آهي ان ۾ فلور شق شامل آهي. خاص طور تي ان واقعي ۾ جيڪو توهان متاثر ڪري سگهو ٿا يا هن واقعي جي مرمت ڪري سگهو ٿا ڇو ته اهو توهان کي ادا ڪندو وڌيڪ يورو جي ڀيٽ ۾ شروعاتي طور تي غور ڪيو ويو. انهي سان گڏ، هڪ قانوني فرم جي پيشه ورانه خدمتون حاصل ڪريو. مختصر ۾، اتي ڪيتريون ئي نشانيون آھن جيڪي توھان کي ڏئي سگھن ٿيون ته جيڪڏھن توھان واقعي ڳولي رھيا آھيو ھڪڙي گروي قرض جي انھن خاصيتن سان.
Fannie Mae جي تحقيقات: اڪائونٽنگ ۾ بي ضابطگيون
فلور شق هڪ شرط آهي جيڪو متغير شرح گروي قرضن ۾ قائم ڪيو ويو آهي جيڪو متفق سود جي شرح جي متغير کي محدود ڪري ٿو. مثال طور، جيڪڏهن توهان وٽ EURIBOR پلس 1٪ جي بنياد تي متغير سود جي شرح وارو قرض آهي ۽ بينڪ هڪ شرط لاڳو ڪري ٿو جيڪو توهان جي طرفان ادا ڪيل گهٽ ۾ گهٽ سود جي شرح مقرر ڪري ٿو 3٪. اڄ، EURIBOR 0٪ کان هيٺ آهي، تنهنڪري توهان کي پنهنجي گروي قرض تي 1٪ ادا ڪرڻ گهرجي، پر فلور شق ۾ قائم ڪيل حد جي ڪري، گهٽ ۾ گهٽ شرح جيڪا توهان ادا ڪندي 3٪ هوندي، جيڪا بلڪل مناسب نه لڳي. سچ؟
اسپين ۾ گهڻا گروي قرض متغير شرح گروي قرض آهن. ۽ انهن مان گهڻا قرض EURIBOR جي شرح تي ٻڌل آهن. ۽ انهن مان گهڻا قرض ريئل اسٽيٽ بوم ۾ ڪيا ويا جيڪي آخرڪار 2008 ۾ اڏامي ويا.
جيڪڏهن فرش شق بدسلوڪي آهي، اهو ڪنهن به طريقي سان صارف تي اثر انداز نٿو ڪري سگهي. هن جو مطلب آهي ته قرض ڪم ڪندو ڄڻ ته فلور شق شروع کان لاڳو نه ڪيو ويو آهي. ان جو مطلب اهو آهي ته فرش جي شق ڪڏهن به موجود ناهي ڇو ته اها پهرين ڏينهن کان بيڪار ۽ باطل آهي.
