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El tipo hipotecario a 30 años suele seguir los rendimientos del Tesoro a largo plazo, pero la diferencia, o el diferencial, no es constante. (Véase el gráfico 1.) Desde principios de 2020, el rendimiento del Tesoro a 10 años ha disminuido en 1,2 puntos porcentuales, pero el tipo hipotecario ha bajado menos de 0,6 puntos porcentuales. La Reserva Federal está preocupada por la transmisión incompleta de los descensos del rendimiento del Tesoro a los prestatarios hipotecarios porque los cambios en los tipos hipotecarios son una forma importante de que la política monetaria afecte a la economía.
El actual diferencial hipotecario de unos 2,5 puntos porcentuales es históricamente grande. (Véase el gráfico 2.) El diferencial fue más alto durante unas semanas a finales de 2008, durante las profundidades de la crisis financiera. Antes de eso, la última vez que los diferenciales fueron tan grandes fue en 1986.
¿Por qué los tipos hipotecarios no han seguido más de cerca los rendimientos del Tesoro a medida que iban bajando este año? Este artículo explora dos posibilidades, correspondientes a los dos principales eslabones de la cadena que conecta los mercados de capitales con los prestatarios de hipotecas:
Ifrex Ipoteki Fred
¿Cómo podrían afectar los posibles cambios en la política hipotecaria de Estados Unidos y las posibles tendencias del sector a largo plazo a las comisiones relacionadas con las hipotecas y a los diferenciales de los tipos? Consideramos que la evolución reciente podría dar lugar a una reducción de las comisiones, así como comprimir los diferenciales de los tipos en aproximadamente 45 puntos básicos (pb). Estos cambios a largo plazo podrían, a su vez, influir en la dirección y el nivel del tipo hipotecario primario, repercutir sustancialmente en el riesgo de prepago de los valores respaldados por hipotecas (MBS) y crear desafíos de cobertura para los titulares de MBS. Los inversores pueden beneficiarse de considerar cómo los cambios en el nivel de las comisiones relacionadas con las hipotecas podrían influir en los tipos y los diferenciales.
Las comisiones de originación se situaban por término medio en torno a los 20 puntos básicos antes de la crisis financiera. Los grandes volúmenes de refinanciación desencadenados por los programas de expansión cuantitativa de la Reserva Federal aumentaron el poder de fijación de precios de los prestamistas sobre los prestatarios, lo que incrementó las comisiones de apertura hasta 80 puntos básicos. La subida de los tipos, sin embargo, ha llevado a una disminución de las comisiones de apertura, ya que los prestamistas compiten por la disminución de la demanda de préstamos. Actualmente en 30 puntos básicos, ¿pueden las comisiones de apertura bajar aún más, hasta el nivel anterior a la crisis de 20 puntos básicos o menos?
Gráfico de spreads del Mbs
Los valores respaldados por activos (ABS) y los valores respaldados por hipotecas (MBS) son dos de los tipos de activos más importantes dentro del sector de la renta fija. Los MBS se crean a partir de la agrupación de hipotecas que se venden a inversores interesados, mientras que los ABS se crean a partir de la agrupación de activos no hipotecarios. Estos valores suelen estar respaldados por los derechos de cobro de las tarjetas de crédito, los préstamos con garantía hipotecaria, los préstamos para estudiantes y los préstamos para automóviles. El mercado de ABS se desarrolló en la década de 1980 y ha adquirido una importancia creciente en el mercado de deuda estadounidense. A pesar de sus aparentes similitudes, ambos tipos de activos presentan diferencias fundamentales.
La estructura de estos tipos de valores se basa en tres partes: el vendedor, el emisor y el inversor. Los vendedores son las empresas que generan los préstamos para su venta a los emisores y actúan como administradores, cobrando el principal y los intereses de los prestatarios. Los ABS y MBS benefician a los vendedores porque pueden ser retirados del balance, lo que les permite adquirir financiación adicional.
Los emisores compran los préstamos a los vendedores y los reúnen para liberar los ABS o MBS a los inversores, y pueden ser una tercera empresa o un vehículo de propósito especial (SPV). Los inversores de ABS y MBS suelen ser inversores institucionales que utilizan los ABS y MBS en un intento de obtener mayores rendimientos que los bonos del Estado y proporcionar diversificación.
Gráfico del diferencial hipotecario
El gráfico 1 muestra que los tipos de interés de las hipotecas están poniendo a prueba el límite inferior experimentado al final de la Gran Recesión. Muchas cooperativas de crédito sufrieron notables pérdidas al salir de la Gran Recesión y, comprensiblemente, tardaron en volver a entrar en los mercados hipotecarios. Sin embargo, esa decisión pesó sobre las ganancias de las cooperativas de crédito y las tasas de crecimiento del capital durante años. Tratando de aprender del pasado y no dejar ganancias potenciales sobre la mesa, ¿debemos hacer crecer nuestras carteras o vender originaciones?
Una mirada al valor relativo de los tipos hipotecarios nos dará algunas respuestas a esa pregunta. Empezamos por observar los diferenciales actuales del mercado en relación con el Tesoro a 10 años. El tipo del Tesoro a 10 años se eligió porque se utiliza como índice para fijar el precio de las hipotecas convencionales a tipo fijo.
Como resultado, es posible que las pérdidas que las cooperativas de crédito realicen sean mayores. Para tener en cuenta esto, en el Gráfico 4, reducimos los diferenciales hipotecarios actuales en 39 puntos básicos adicionales (duplicando la pérdida máxima en la Gran Recesión). Con este ajuste, ¿las hipotecas siguen ofreciendo valor a las cooperativas de crédito?
