Ir-rati tal-ipoteki llum naqsu
Il-mira għar-rata tal-fondi federali tbaxxiet tliet punti perċentwali minn Settembru, minn 5,25 fil-mija għal 2,25 fil-mija. Madankollu, minkejja dan it-tnaqqis qawwi, ir-rata medja tal-imgħax fuq ipoteki b’rata fissa ta’ 30 sena naqset biss b’nofs punt perċentwali – minn 6,4% għal 5,9% – fl-istess perjodu ta’ żmien. Għaliex l-azzjoni aggressiva tal-bank ċentrali kellha impatt daqshekk żgħir fuq dawn ir-rati tal-ipoteki, u dan xi jfisser?
Il-Fed ma tistabbilixxix rati ta 'ipoteki, iżda tistabbilixxi mira nominali għar-rata tal-fondi federali, ir-rata li biha l-istituzzjonijiet depożitarji jsellfu lil xulxin il-bilanċi tar-riżerva tagħhom, tipikament matul il-lejl (maturità qasira ħafna). Min-naħa tagħha, ir-rata tal-fondi federali taffettwa direttament il-prezz ta 'assi oħra ta' dħul fiss ta 'maturità u kwalità simili (imkejla f'termini ta' riskju ta 'inadempjenza u likwidità); Dan huwa l-każ tat-titoli tat-Teżor għal żmien qasir, pereżempju. Madankollu, hekk kif il-maturità ta' assi tittawwal, ir-rabta bejn il-prezz tiegħu u r-rata tal-fondi ssir aktar dgħajfa. Dan għaliex il-prezz ta’ bond fit-tul jinkorpora mhux biss bidliet reċenti fir-rati għal żmien qasir tal-assi rilevanti kollha, iżda wkoll ir-rati mistennija tagħhom għal żmien qasir. Pereżempju, il-firxa bejn ir-rata tal-imgħax fuq bond tat-Teżor ta '10 snin u r-rata tal-fondi federali żdiedet reċentement minħabba li r-rata tal-fondi federali hija mistennija li tiżdied fil-futur.
Tbassir tar-rata ta' l-imgħax fuq l-ipoteki
Minħabba li s-selliefa jużaw il-fondi tagħhom meta jestendu l-ipoteki, huma tipikament jitolbu ħlas ta’ oriġini ta’ bejn 0,5% u 1% tal-valur tas-self, li jitħallas mal-ħlasijiet tal-ipoteki tiegħek. Din il-miżata żżid ir-rata tal-imgħax ġenerali mħallsa - magħrufa wkoll bħala r-rata perċentwali annwali (APR) - fuq ipoteka u l-ispiża totali tad-dar. L-APR huwa r-rata tal-imgħax fuq l-ipoteka flimkien ma’ spejjeż oħra.
Pereżempju, self ta’ $200.000 b’rata ta’ imgħax ta’ 4% għal 30 sena għandu miżata ta’ oriġini ta’ 2%. Għalhekk, il-miżata tal-oriġini tax-xerrej tad-dar hija $4.000. Jekk sid id-dar jiddeċiedi li jiffinanzja l-miżata tal-oriġini flimkien mal-ammont tas-self, dan se jżid b'mod effettiv ir-rata tal-imgħax tiegħu, ikkalkulata bħala l-APR.
Selliefa ta’ ipoteki jużaw fondi mid-depożitanti tagħhom jew jissellfu flus minn banek akbar b’rati ta’ imgħax aktar baxxi biex jagħmlu self. Id-differenza bejn ir-rata tal-imgħax li min isellef jitlob lis-sidien tad-dar biex jestendi l-ipoteka u r-rata li tħallas biex tissostitwixxi l-flus mislufa hija l-premium tal-firxa tar-rendiment (YSP). Pereżempju, min jislef jissellef fondi b'imgħax ta '4% u jestendi ipoteka b'imgħax ta' 6%, jaqla '2% f'imgħax fuq is-self.
Kemm jagħmlu s-selliefa ta' ipoteki fuq self?
Għalkemm il-funzjonament tas-suq tjieb fix-xhur ta’ wara, il-bank ċentrali kompla jixtri dawn l-assi biex iżomm il-funzjonament bla xkiel, kif ukoll biex jgħin irawwem kundizzjonijiet finanzjarji akkomodattivi. Aħna nesploraw ix-xiri tal-Federal Reserve tal-aġenzija MBS - bonds ipotekarji garantiti minn Ginnie Mae, Fannie Mae u Freddie Mac - u d-dinamika tas-suq relatata magħhom matul il-pandemija, inkluż għaliex ir-rati tal-ipoteki niżlu għal livelli baxxi rekord.
Dawn it-titoli jqassmu lill-investituri l-pagamenti tal-kapital u l-imgħax ta’ kull xahar fuq l-ipoteki sottostanti. Għalkemm l-investituri fl-aġenzija MBS huma protetti mir-riskju tal-kreditu minn garanziji tal-gvern, huma jiffaċċjaw riskju ta 'ħlas minn qabel.
Is-sidien tad-dar b'ipoteki b'rata fissa jħallsu l-kapital u l-imgħax kull xahar skont skeda ta' ammortizzazzjoni predeterminata. Madankollu, min jissellef għandu l-għażla li jnaqqas il-prinċipal tal-ipoteka fi kwalunkwe ħin. (Dan normalment iseħħ meta min jissellef jiffinanzja mill-ġdid is-self jew ibigħ id-dar.) Il-valur inizjali ta 'din l-għażla ta' ħlas bil-quddiem huwa rifless fir-rata ta 'imgħax ta' ipoteki ta 'min jissellef u huwa trażmess lill-aġenzija MBS investitur.
Kif Is-Selliefa ta' Ipoteki Jagħmlu l-Flus
Primjum tal-firxa tar-rendiment (YSP) huwa forma ta’ kumpens li sensar ta’ ipoteki, li jaġixxi bħala intermedjarju, jirċievi mingħand min isellef oriġinarju talli jbigħ rata ta’ imgħax lil min jissellef li hija ogħla mir-rata ta’ imgħax nominali ta’ min jissellef li għaliha. rekwiżiti. Xi drabi l-YSP jista’ jiġi applikat biex ikopri l-ispejjeż assoċjati mas-self, sabiex min jissellef ma jkollux għalfejn iħallas spejjeż addizzjonali.
Bħala riżultat tal-leġiżlazzjoni li għaddiet fl-1999, il-primjum tal-firxa tar-rendiment kellu jkun relatat b'mod raġonevoli mas-servizzi attwali li s-sensar tal-ipoteki jipprovdi lix-xerrej tad-dar. Il-primjum tal-firxa tar-rendiment kellu wkoll jiġi rrappurtat bil-liġi fuq il-formola HUD-1 meta s-self ingħalaq. Sussegwentement, l-abbozz ta' riforma finanzjarja Dodd-Frank tal-2010 ipprojbixxa għal kollox il-bonus tal-prestazzjoni, projbizzjoni stabbilita biex tipproteġi lill-konsumaturi wara l-kriżi finanzjarja tal-2008-09.
Is-sensara ta' l-ipoteki huma kkumpensati direttament minn min jissellef meta min jissellef iħallas miżata ta' oriġini, meta min isellef iħallas lis-sensar primjum ta' firxa ta' rendiment, jew taħlita tat-tnejn. Jekk ma jkunx hemm ħlas ta' oriġini, min jissellef x'aktarx jaqbel li jħallas rata ta' imgħax ogħla minn dik tas-suq.
