Та хэзээ хүүгээс илүү үндсэн төлбөрөө төлж эхлэх вэ?
Ипотекийн зээл нь орон сууц худалдан авахад тань туслах зорилготой урт хугацааны зээл юм. Хөрөнгийг эргүүлэн төлөхөөс гадна зээлдүүлэгчид хүүгээ төлөх ёстой. Байшин болон түүний эргэн тойронд байгаа газар нь барьцаа болно. Гэхдээ хэрэв та орон сууцтай болохыг хүсч байвал эдгээр ерөнхий ойлголтоос илүү ихийг мэдэх хэрэгтэй. Энэ үзэл баримтлал нь бизнест, ялангуяа тогтмол зардал, хаалтын цэгүүдэд хамаатай.
Байр худалдаж авсан бараг бүх хүн ипотекийн зээлтэй байдаг. Ипотекийн зээлийн хүүгийн талаар оройн мэдээгээр байнга дурдагддаг бөгөөд хүү ямар чиглэлд шилжих бол гэсэн таамаглал нь санхүүгийн соёлын байнгын нэг хэсэг болжээ.
Орчин үеийн ипотекийн зээл нь 1934 онд засгийн газар Их хямралыг даван туулахад туслах зорилгоор орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг бууруулж, ирээдүйн орон сууц эзэмшигчдийн зээлэх хэмжээг нэмэгдүүлэх замаар орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг бий болгосноор үүссэн. Үүнээс өмнө 50 хувийн урьдчилгаа төлөх шаардлагатай байсан.
2022 онд 20 хувийн урьдчилгаа төлбөр авах нь зүйтэй, ялангуяа урьдчилгаа төлбөр 20 хувиас бага бол та хувийн орон сууцны даатгалд (PMI) хамрагдах ёстой бөгөөд энэ нь таны сарын төлбөрийг өндөр болгодог. Гэсэн хэдий ч, хүссэн зүйл нь заавал хүрэх боломжгүй юм. Урьдчилгаа төлбөрийг хамаагүй бага төлөх боломжтой моргейжийн хөтөлбөрүүд байдаг ч хэрэв та тэр 20%-ийг авах боломжтой бол авах хэрэгтэй.
Ипотекийн зээлийн төлбөр цаг хугацааны явцад буурдаг уу?
Харин урт хугацааны орон сууцны эзэд яах вэ? Эдгээр 30 жилийн хүүгийн төлбөр нь ялангуяа одоогийн зээлийн хүү багатай зээлийн төлбөртэй харьцуулахад дарамт мэт санагдаж эхэлдэг.
Харин 15 жилийн хугацаатай дахин санхүүжүүлснээр бага хүүтэй, богино хугацаатай зээл авч ипотекийн зээлээ хурдан төлөх боломжтой. Гэхдээ ипотекийн зээлийн хугацаа богино байх тусам сарын төлбөр өндөр болно гэдгийг санаарай.
Долоон жил дөрвөн сарын хугацаанд 5%-ийн хүүтэй бол таны шилжүүлсэн ипотекийн төлбөр 135.000 доллартай тэнцэнэ. Тэр хүүдээ 59.000 доллар хуримтлуулаад зогсохгүй 30 жилийн зээлийн хугацаанаас хойш нэмэлт бэлэн мөнгөний нөөцтэй болсон.
Жил бүр нэмэлт төлбөр хийх хамгийн хялбар аргуудын нэг бол ипотекийн зээлийн төлбөрийн хагасыг сард нэг удаа бүрэн төлөхийн оронд хоёр долоо хоног тутамд төлөх явдал юм. Үүнийг "хоёр долоо хоног тутмын төлбөр" гэж нэрлэдэг.
Гэсэн хэдий ч та хоёр долоо хоног тутамд төлбөрөө хийж эхлэх боломжгүй. Таны зээлийн үйлчилгээ үзүүлэгч хэсэгчилсэн болон тогтмол бус төлбөр хүлээн авснаар төөрөлдөж болзошгүй. Энэ төлөвлөгөөг зөвшилцөхийн тулд эхлээд зээлийн үйлчилгээ үзүүлэгчтэйгээ ярилц.
Миний ипотекийн зээлийн төлбөр 5 жилийн дараа буурах уу?
Тодорхой бүтээгдэхүүнүүдийн хооронд сонголт хийхдээ хамгийн алдартай бүтээгдэхүүнийг сонгоход хялбар байдаг. Гэхдээ зорилгодоо нийцүүлэн ипотекийн зээлийг зөв сонгоход хамгийн түгээмэл хувилбарыг сонгох нь хамгийн зөв шийдвэр биш байж магадгүй юм.
Ипотекийн зээл нь ихэвчлэн зээлээ төлөх тодорхой хугацаатай байдаг. Үүнийг моргейжийн хугацаа гэж нэрлэдэг. АНУ-д ипотекийн зээлийн хамгийн түгээмэл хугацаа нь 30 жил байдаг. 30 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл нь зээлдэгчид зээлээ төлөхөд 30 жилийн хугацаа өгдөг.
Ийм ипотекийн зээлтэй хүмүүсийн ихэнх нь анх авсан зээлээ 30 жил хадгалахгүй. Үнэн хэрэгтээ, ипотекийн зээлийн ердийн хугацаа буюу дундаж хугацаа нь 10 жилээс бага байдаг. Энэ нь эдгээр зээлдэгчид хамгийн богино хугацаанд зээлээ төлж байгаа учраас биш юм. Орон сууцны эзэд шинэ орон сууцны зээлээ дахин санхүүжүүлэх эсвэл хугацаа дуусахаас өмнө шинэ байр худалдаж авах магадлал өндөр байдаг. Үндэсний REALTORS® (NAR) нийгэмлэгийн мэдээлснээр худалдан авагчид худалдан авсан байшиндаа дунджаар 15 жил үлдэнэ гэж найдаж байна.
Тэгвэл яагаад АНУ-д 30 жилийн хугацаатай орон сууцны зээлийн дундаж хугацаа байдаг вэ? Түүний алдар нэр нь ипотекийн зээлийн одоогийн хүү, сарын төлбөр, худалдаж авсан орон сууцны төрөл, зээлдэгчийн санхүүгийн зорилго зэрэг хэд хэдэн хүчин зүйлтэй холбоотой юм.
30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлийн хүүг хэдий хугацаанд төлөх вэ?
2020 онд АНУ-ын ипотекийн зээлийн хүү түүхэн доод түвшинд хүрсэн тул орон сууцны борлуулалт жилийн турш нэмэгджээ. Freddie Mac-ийн мэдээллээс харахад шимтгэл, оноог тооцохгүйгээр 30 жилийн хугацаатай тогтмол ипотекийн зээлийн хүү 3 оны долдугаар сард анх удаа 2020%-иас доош буурсан байна. Ипотекийн зээлийн хүү буурч байгаа энэ үед 2020 оны арваннэгдүгээр сард шинэ болон хуучин орон сууцны борлуулалт өмнөх оныхоос 20,8% ба 25,8%-иар тус тус өссөн байна гэж Хүн амын тооллогын товчоо болон Үндэсний риэлторуудын холбооноос мэдээлэв.
Ипотекийн зээлийн төлбөрийн процессыг хорогдол гэж нэрлэдэг. Тогтмол хүүтэй ипотекийн зээл нь зээлийн бүх хугацаанд сар бүр ижил хэмжээний төлбөр төлдөг боловч хүүгийн төлбөрийг ипотекийн зээлийн үлдэгдэлд үндэслэн тооцдог тул үндсэн зээл болон хүүд төлсөн дүн өөрчлөгддөг. Тиймээс сар бүрийн төлбөрийн хувь хэмжээ зээлийн хугацаанд үндсэн хүү байснаас үндсэн төлбөр болж өөрчлөгддөг. Доорх нь 30 долларын 200.000 жилийн хугацаатай, 4%-ийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хорогдлын хуваарийн задаргаа юм.
