1031 ກົດລະບຽບການແລກປ່ຽນ
ການແລກປ່ຽນເງິນຕາ 1031 ແມ່ນເຄື່ອງມືການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ນັກລົງທຶນແລກປ່ຽນຊັບສິນການລົງທຶນອັນໜຶ່ງໃຫ້ກັບອີກອັນໜຶ່ງ ແລະເລື່ອນການກຳໄລ ຫຼື ການສູນເສຍ ຫຼື ອາກອນກຳໄລທຶນທີ່ເຂົາເຈົ້າຈະຕ້ອງຈ່າຍໃນເວລາລົງທຶນ. ວິທີການນີ້ແມ່ນເປັນທີ່ນິຍົມຫຼາຍກັບນັກລົງທຶນທີ່ຊອກຫາການປັບປຸງຊັບສິນຂອງເຂົາເຈົ້າໂດຍບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງຈ່າຍຄ່າພາສີກ່ຽວກັບກໍາໄລ.
ທ່ານຕ້ອງເຮັດວຽກຮ່ວມກັບນາຍຫນ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິ, ເຊິ່ງເອີ້ນກັນວ່າຜູ້ອໍານວຍຄວາມສະດວກດ້ານການຄ້າ, ໃນການແລກປ່ຽນ 1031. ນາຍຫນ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິຖືເງິນຂອງທ່ານເປັນ escrow ໃຫ້ທ່ານຈົນກ່ວາການຄ້າສໍາເລັດ. ເລືອກນາຍໜ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິທີ່ຖືກຕ້ອງເພື່ອບໍ່ໃຫ້ເສຍເງິນ, ພາດກຳນົດເວລາທີ່ສຳຄັນ, ຫຼືສິ້ນສຸດການຈ່າຍຄ່າພາສີດຽວນີ້ແທນໃນພາຍຫຼັງ.
ສຸດທ້າຍ, ທ່ານຈະຕ້ອງລາຍງານທຸລະກໍາຂອງທ່ານກັບ IRS ຜ່ານແບບຟອມ IRS 8824 ພ້ອມກັບການຄືນພາສີຂອງທ່ານ. ໃນແບບຟອມນັ້ນ, ທ່ານຈະອະທິບາຍຄຸນສົມບັດ, ກໍານົດເວລາ, ອະທິບາຍຜູ້ທີ່ມີສ່ວນຮ່ວມໃນຂະບວນການ, ແລະລາຍຊື່ເງິນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ.
ການແລກປ່ຽນທີ່ຊັກຊ້າແມ່ນຮູບແບບການແລກປ່ຽນທົ່ວໄປທີ່ສຸດເພາະວ່າມັນສະເຫນີໃຫ້ທ່ານມີຄວາມຍືດຫຍຸ່ນສູງສຸດ 180 ມື້ເພື່ອຊື້ຊັບສິນທົດແທນ. ຖ້າຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກຖືກຂາຍກ່ອນທີ່ທ່ານຈະຊື້ຊັບສິນທົດແທນ, ລາຍໄດ້ຂອງການຂາຍແມ່ນໄປຫານາຍຫນ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິ. ນາຍຫນ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິຖືເງິນຈົນກວ່າເຈົ້າຈະຊື້ຊັບສິນທົດແທນ, ແລະນາຍຫນ້າທີ່ມີຄຸນວຸດທິຂອງເຈົ້າຈະປ່ອຍເງິນໃຫ້ຕົວແທນປິດ.
ຜົນກະທົບດ້ານພາສີຂອງ Home Swap
ເມື່ອນັກລົງທຶນຕ້ອງການຄວາມຫຼາກຫຼາຍຂອງຫຼັກຊັບ, ພວກເຂົາມັກຈະຄິດເຖິງອະສັງຫາລິມະສັບ. ແຕ່ຖ້າຫາກວ່າທ່ານມີຄວາມສົນໃຈໃນອະສັງຫາລິມະສັບ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຮູ້ ins ແລະ outs ຂອງການຊື້ແລະຂາຍ. ວິທີການຫນຶ່ງທີ່ນັກລົງທຶນຈໍານວນຫຼາຍອີງໃສ່ແມ່ນອັນທີ່ເອີ້ນວ່າການແລກປ່ຽນ 1031. ໂດຍປະຕິບັດຕາມກົດລະບຽບຂອງການແລກປ່ຽນປະເພດນີ້, ນັກລົງທຶນສາມາດເລື່ອນເວລາອາກອນກໍາໄລຂອງພວກເຂົາໃນຂະນະທີ່ພວກເຂົາເຮັດວຽກໄປສູ່ຊັບສິນທີ່ໃຫຍ່ກວ່າແລະດີກວ່າ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຄວາມເຂົ້າໃຈວິທີການເຮັດວຽກຂອງການແລກປ່ຽນ 1031 ແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ຄວາມສໍາເລັດຂອງມັນ. ນີ້ແມ່ນບາງຕົວຢ່າງເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານຄຸ້ນເຄີຍກັບມັນ.
ການແລກປ່ຽນເງິນຕາ 1031 ແມ່ນຍຸດທະສາດການເລື່ອນເວລາອາກອນທີ່ໃຊ້ທົ່ວໄປໂດຍນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ. ໃນຂະບວນການນີ້, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນການລົງທຶນ (ຫຼືຫຼາຍໆຄົນ) ຂາຍຊັບສິນຕົ້ນສະບັບຂອງພວກເຂົາແລະຊື້ຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນເປັນການທົດແທນ. ປະຕິບັດຕາມກົດລະບຽບຂອງ IRS ໃນລະຫວ່າງຂັ້ນຕອນນີ້, ພວກເຂົາເລື່ອນການເກັບພາສີທຶນ.
ການແລກປ່ຽນຊັບສິນໃນປະເພດບໍ່ໄດ້ຫມາຍຄວາມວ່າທ່ານຕ້ອງແລກປ່ຽນປະເພດດຽວກັນທີ່ແນ່ນອນຂອງອາຄານ. ມັນຍັງບໍ່ຈໍາເປັນທີ່ພວກເຂົາແບ່ງປັນຄຸນນະພາບດຽວກັນ, ພຽງແຕ່ມີລັກສະນະຫຼືຊັ້ນຮຽນຂອງພວກເຂົາ. ຕົວຢ່າງ, ພື້ນທີ່ຫວ່າງແມ່ນຄ້າຍຄືກັນກັບຊັບສິນທີ່ມີການຍົກລະດັບທີ່ມີອາຄານໃຫ້ເຊົ່າ. ທ່ານສາມາດປັບແຕ່ງການແລກປ່ຽນຂອງທ່ານໃຫ້ເຫມາະສົມກັບເປົ້າຫມາຍແລະຄວາມຕ້ອງການຂອງທ່ານ, ຕາບໃດທີ່ທ່ານຕອບສະຫນອງຄວາມຕ້ອງການທີ່ກໍານົດໄວ້ໃນພາກ 1031. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ນັກລົງທຶນຄວນສັງເກດວ່າອະສັງຫາລິມະສັບພາຍໃນສະຫະລັດບໍ່ສາມາດຄ້າຍຄືກັນກັບຊັບສິນນອກປະເທດ.
ແລກປ່ຽນອະສັງຫາລິມະສັບ
ການແລກປ່ຽນແມ່ນທຸລະກໍາອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຜູ້ເສຍພາສີຂາຍຊັບສິນທີ່ແທ້ຈິງທີ່ມີຈຸດປະສົງໃນການລົງທຶນຫຼືນໍາໃຊ້ໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດແລະນໍາໃຊ້ກອງທຶນເພື່ອຊື້ຊັບສິນທົດແທນ. ການແລກປ່ຽນ 1031 ແມ່ນຄຸ້ມຄອງໂດຍພາກ 1031 ຂອງລະຫັດ, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບກົດລະບຽບແລະກົດລະບຽບຕ່າງໆຂອງ IRS.
ມາດຕາ 1031 ລະບຸວ່າ "ບໍ່ມີການຮັບຮູ້ການໄດ້ຮັບຫຼືການສູນເສຍຖ້າຫາກວ່າຊັບສິນທີ່ຖືໄວ້ເພື່ອນໍາໃຊ້ໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຫຼືການລົງທຶນແມ່ນແລກປ່ຽນກັບຊັບສິນຂອງປະເພດດຽວກັນ." ຂໍ້ກໍານົດທໍາອິດຂອງລະຫັດພາສີຂອງລັດຖະບານກາງທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ບໍ່ມີການຮັບຮູ້ຂອງກໍາໄລໃນການແລກປ່ຽນແມ່ນພາກ 202(c) ຂອງລະຫັດລາຍຮັບຂອງ 1921. ມາດຕາ 1031 ມີຢູ່ໃນລະຫັດລາຍຮັບພາຍໃນນັບຕັ້ງແຕ່ລະຫັດທໍາອິດຈາກ 1939. ມັນຍັງຄົງຄືກັນ. ດ້ວຍການເພີ່ມພຽງແຕ່ສອງຄັ້ງໃນຫຼາຍກວ່າ 75 ປີ.
ມາດຕາ 1031 ປາກົດວ່າອະນຸຍາດໃຫ້ມີພຽງແຕ່ການແລກປ່ຽນຊັບສິນໂດຍກົງລະຫວ່າງຜູ້ເສຍພາສີສອງຄົນ. ປະຕິບັດຕາມການຕັດສິນໃຈ 1979 ໃນ Starker v. ໃນສະຫະລັດ, ຜູ້ເສຍພາສີໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ຈັດໂຄງສ້າງການແລກປ່ຽນທີ່ເລື່ອນເວລາ, ເຊິ່ງຜູ້ເສຍພາສີໄດ້ຂາຍຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກໃຫ້ກັບຜູ້ຊື້ແລະຊື້ຊັບສິນທົດແທນຈາກຜູ້ຂາຍໂດຍໃຊ້ເງິນທີ່ໄດ້ຮັບຜົນ. ການຊື້ຂາຍທີ່ເລື່ອນເວລາແມ່ນມັກຈະເອີ້ນວ່າ "Starker". ການບໍລິການລາຍຮັບພາຍໃນໄດ້ທ້າທາຍການແລກປ່ຽນທີ່ເລື່ອນເວລາ, ແຕ່ສານພາສີແມ່ນເສລີໃນການອະນຸຍາດໃຫ້ພວກເຂົາ, ແລະໃນປີ 1991 ການບໍລິການລາຍຮັບພາຍໃນໄດ້ຮັບຮອງເອົາກົດລະບຽບການອະນຸຍາດໃຫ້ພວກເຂົາແລະຄວບຄຸມໂຄງສ້າງຂອງພວກເຂົາ.
ການແລກປ່ຽນບ້ານແທນທີ່ຈະຂາຍອັງກິດ
ໃນຂະນະທີ່ນັກລົງທຶນສ່ວນໃຫຍ່ບໍ່ຕ້ອງການທີ່ຈະຈ່າຍພາສີ 20% ຂອງການໄດ້ຮັບທຶນທັງຫມົດ, ມັນເປັນການດີທີ່ຈະມີທາງເລືອກທີ່ຈະເອົາເງິນສົດເລັກນ້ອຍອອກຈາກການເຮັດທຸລະກໍາໃນຂະນະທີ່ເຮັດການແລກປ່ຽນ 1031 ທີ່ຖືກເລື່ອນເວລາພາສີ.
ນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບຫຼາຍຄົນເຊື່ອວ່າການແລກປ່ຽນເງິນຕາ 1031 ແມ່ນທັງຫມົດຫຼືບໍ່ມີຫຍັງ, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າ 100% ຂອງລາຍໄດ້ຈາກການຂາຍຕ້ອງຖືກນໍາໃຊ້ໃນເວລາເຮັດການແລກປ່ຽນ 1031. ນັ້ນແມ່ນຄວາມຈິງຖ້າທ່ານຕ້ອງການຫຼີກລ້ຽງການຈ່າຍພາສີຂອງກໍາໄລຈາກທຶນ.
QI ປ່ອຍເງິນທຶນແລກປ່ຽນທີ່ເກີນກວ່າໃຫ້ນັກລົງທຶນຫຼັງຈາກຊັບສິນທົດແທນໄດ້ຖືກຊື້ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການປິດທັງຫມົດໄດ້ຖືກຈ່າຍ, ໂດຍປົກກະຕິບໍ່ເກີນ 180 ມື້ຂອງຂະບວນການແລກປ່ຽນ.
ການປ່ອຍເງິນທຶນທີ່ຍັງເຫຼືອແມ່ນເກີດຂື້ນຫຼັງຈາກນັກລົງທຶນໄດ້ຮັບຊັບສິນທົດແທນ, ດັ່ງທີ່ໄດ້ລະບຸໄວ້ໃນສັນຍາແລກປ່ຽນ. ຫຼື, ໃນກໍລະນີທີ່ຫາຍາກຫຼາຍ, ຖ້າການເຮັດທຸລະກໍາລົ້ມເຫລວໂດຍບໍ່ຄາດຄິດຍ້ອນການເລີ່ມຕົ້ນຂອງຜູ້ຂາຍກ່ອນ escrow ປິດ.
ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ນັກລົງທຶນເອງບໍ່ສາມາດໄດ້ຮັບເງິນໂດຍກົງ. ການໄດ້ຮັບເງິນທຶນທີ່ຈັດຂຶ້ນໃນລະຫວ່າງ 1031 ຢ່າງສ້າງສັນເຮັດໃຫ້ການແລກປ່ຽນທັງຫມົດມີຄວາມສ່ຽງ, ລະເມີດໂດຍກົງກັບກົດລະບຽບ IRS Safe Harbor ສໍາລັບການແລກປ່ຽນທີ່ເລື່ອນເວລາພາສີ.
