Ρουστίκ Μίσθωση Νόμος

Τι είναι ο νόμος για τις αγροτικές μισθώσεις;

Σύμφωνα με το άρθρο 1 του νόμου περί αγροτικών μισθώσεων (LAR), αναφέρεται ότι ως αγροτικές μισθώσεις θεωρούνται όλες εκείνες οι επαφές μέσω των οποίων παραχωρούνται ή επιτρέπονται προσωρινά ένα ή περισσότερα ακίνητα ή μέρος αυτών, με σκοπό την γεωργική, κτηνοτροφική ή δασική χρήση σε αντάλλαγμα για μια ορισμένη τιμή ή εισόδημα.

Ο νόμος 49/2003, της 26ης Νοεμβρίου, για τις αγροτικές μισθώσεις, που τροποποιήθηκε με τον νόμο 26/2005, της 30ης Νοεμβρίου, προσδιορίζει στο πρώτο άρθρο του τον ορισμό του “Rustic Lease”, που αναφέρθηκε τον προηγούμενο μήνα, ορισμός και είδος μίσθωσης που διαφέρει σε σχέση με τα αστικά ενοίκια, δηλαδή αυτά που είναι ουσιαστικά για κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους.

Σύμφωνα με τις διατάξεις που αναφέρονται παραπάνω και ορίζονται στο Νόμο, Αγροτική Μίσθωση δεν θεωρείται όταν δεν θεωρείται αγροτικό ακίνητο, ούτε προορίζεται για γεωργία, κτηνοτροφία ή δασοκομία ή κατά συνέπεια δεν υπάρχει σύμβαση ενοικίου. . Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν μπορούμε να μιλάμε για ύπαρξη αγροτικής μίσθωσης.

Ποιοι είναι οι νόμοι που ρυθμίζουν τις Ρουστίκ Μισθώσεις;

Γενικά, οι νόμοι περί αγροτικής μίσθωσης θεσπίζονται με όσα έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των εμπλεκομένων, εφόσον δεν αντίκεινται στο Νόμο, αφορά και την περίπτωση στην οποία αναφέρεται το θέμα της διάρκειας, της εκχώρησης και της υπεκμίσθωσης, μεταξύ άλλων σημείων που έχουν να κάνει με τη διαδικασία αγροτικής μίσθωσης.

Μέχρι σήμερα, εξακολουθούν να λαμβάνονται υπόψη πέντε (5) κανονισμοί που ισχύουν για τις μισθώσεις που αναφέρονται σε αυτό το άρθρο, οι οποίοι προβλέπουν:

• Σύμφωνα με το άρθρο 1546 του νόμου περί αγροτικών μισθώσεων (LAR), του Ισπανικού Αστικού Κώδικα, ισχύει για όλους όσους εμπλέκονται στη διαδικασία μίσθωσης, δηλαδή ορίζει τον εκμισθωτή που υποχρεούται να παραιτηθεί από τη χρήση του πράγματος. , για την εκτέλεση του έργου ή την παροχή της υπηρεσίας και ορίζει ως μισθωτή αυτόν που αποκτά τη χρήση του πράγματος ή το δικαίωμα στο έργο ή την υπηρεσία για την οποία υποχρεούται να πληρώσει. Έτσι, η ρύθμιση αυτή ισχύει για όλες τις αγροτικές μισθώσεις στις οποίες δεν μπορούν να εφαρμοστούν οι ειδικοί νόμοι για τις αγροτικές μισθώσεις.
• Ο προαναφερόμενος περί Αγροτικής Μίσθωσης Νόμος του 1980, Ν. 83/1980 της 31ης Δεκεμβρίου, που ισχύει για όλες τις συμβάσεις που έχουν συναφθεί πριν από το 2004.
• Η Μεταρρύθμιση του Νόμου του 1980 που εφαρμόζεται από τον Νόμο Εκσυγχρονισμού Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων του 1995, Νόμος 19/1995, της 4ης Ιουλίου, ο οποίος ισχύει για συμβάσεις που έχουν συναφθεί μεταξύ Ιουλίου 1995 και Μαΐου 2004.
• Ο Νόμος για τις Αγροτικές Μισθώσεις του 2003, ο Νόμος 49/2003 της 26ης Νοεμβρίου, που εφαρμόζεται στις συμβάσεις που έχουν συναφθεί μεταξύ Μαΐου 2004 και Ιανουαρίου 2006.
• Η μεταρρύθμιση αυτού του Νόμου έγινε με τον Ν. 26/2005 της 30ης Νοεμβρίου, ο οποίος ισχύει για συμβάσεις που έχουν συναφθεί από τον Ιανουάριο του 2006.
• Η μεταρρύθμιση του άρθρου 13.2 του νόμου 272015 της 30ης Μαρτίου για την αποπροσαρμογή της ισπανικής οικονομίας, που ισχύει για συμβάσεις που έχουν συναφθεί από την 1η Απριλίου 2015.

Ωστόσο, όλες οι ρυθμίσεις που αναφέρονται παραπάνω συμπίπτουν στον ίδιο οικισμό και αυτό είναι: Όλες οι μισθώσεις που ισχύουν κατά την έναρξη ισχύος κάθε Νόμου θα διέπονται από τους κανονισμούς που ισχύουν κατά τη σύναψή τους. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε το έτος έναρξης της σύμβασης μίσθωσης, αφού ανάλογα με το έτος που επισημοποιείται ή ξεκινά το αντίστοιχο συμβόλαιο, θα ισχύει ο ένας ή ο άλλος νόμος. Στην περίπτωση μίσθωσης που ξεκίνησε το 1998, για παράδειγμα, θα ισχύει ο νόμος του 1980 με τη μεταρρύθμιση του 1995.

Αυτός είναι ο λόγος που σε πρώτη φάση θα πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά τη σύμβαση μίσθωσης και να επαληθεύσετε προσεκτικά την ημερομηνία υπογραφής της και τη ρήτρα που αντικατοπτρίζεται στην περίοδο διάρκειας.

Σε περίπτωση που έχουν συναφθεί προφορικές συμφωνίες, πρέπει να έχετε τις ημερομηνίες έναρξης της σχετικής συμφωνίας και να προσπαθήσετε να το αποδείξετε με οποιοδήποτε μέσο που είναι αποδεκτό από το νόμο, μέσω εγγράφων, μαρτύρων ή άλλων. Για αυτές τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, τα τραπεζικά εμβάσματα ή οι αποδείξεις που γίνονται με το χέρι χρησιμεύουν ως τρόπος πληρωμής. (Σημειώνεται ότι γενικά, πραγματοποιούνται με βάση το χρόνο σε καθυστέρηση, δηλαδή η ημερομηνία έναρξης θα λαμβάνεται πιθανώς στην αρχή του γεωργικού έτους, συγκεκριμένα τον μήνα Οκτώβριο του έτους πριν από την αυτό που εμφανίζεται στις εν λόγω αποδείξεις.

Ένας άλλος τρόπος απόδειξης των καθιερωμένων μισθώσεων υπαίθρου είναι μέσω των αιτήσεων της Κοινής Αγροτικής Πολιτικής (ΚΑΠ), υπενθυμίζοντας ότι εάν η δήλωση που αναφέρεται στο αίτημα για αυτές τις ενισχύσεις γίνει τον Φεβρουάριο ή τον Μάρτιο της αντίστοιχης τρέχουσας εκστρατείας, τότε η μίσθωση θα ξεκινήσει το Οκτωβρίου του προηγούμενου έτους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορείτε να ζητήσετε ένα έγγραφο που να πιστοποιεί την εν λόγω συμφωνία, αυτό μπορεί να γίνει στο Υπουργείο Γεωργίας όπου πιστοποιεί από ποιο έτος ζητήθηκε αυτή η ενίσχυση για τις μισθωμένες εκτάσεις.

Ποια είναι η προβλεπόμενη περίοδος διάρκειας σύμβασης αγροτικής μίσθωσης;

Μία από τις πιο σημαντικές καταστάσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι η διάρκεια του «Ρουστίκ συμβόλαιο μίσθωσης». Το αντάλλαγμα αυτό υποδεικνύεται μετά τη μεταρρύθμιση που ορίζει ο Νόμος, δηλαδή διάρκεια πέντε (5) ετών, επιπλέον κάθε ρήτρα της σύμβασης που υποδηλώνει μικρότερη διάρκεια θα είναι άκυρη.

Σε σχέση με το ενοίκιο, διευκρινίζεται ότι ο νόμος για τις αγροτικές μισθώσεις ορίζει ότι το ποσό θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των εμπλεκομένων και η μορφή της αμοιβής θα είναι σε χρήμα, αφήνοντας όμως ανοιχτό το ενδεχόμενο να καθοριστεί αμοιβή σε είδος. , εφόσον μπορεί να πραγματοποιηθεί η μετατροπή του σε χρήμα.

Μετά την προαναφερθείσα τροποποίηση, τα μέρη μπορούν να θεσπίσουν το σύστημα επανεξέτασης που θεωρούν κατάλληλο. Σε περίπτωση που τα μέρη δεν καταλήξουν σε συμφωνία ή δεν μπορούν να συμφωνήσουν σε οτιδήποτε σχετικά με την επανεξέταση του μισθώματος της σύμβασης, ο αντίστοιχος νόμος περί αγροτικών μισθώσεων στο άρθρο 13, ορίζει ότι «Εάν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία, δεν θα εφαρμοστεί αναθεώρηση εισοδήματος».

Από την άλλη, διευκρινίζεται επίσης ότι σε περίπτωση ρητής συμφωνίας μεταξύ των μερών για συγκεκριμένο μηχανισμό αναθεώρησης των νομισματικών αξιών όπου ο δείκτης αναφοράς ή η μεθοδολογία δεν είναι λεπτομερής, τα έσοδα θα ενημερώνονται ετησίως με αναφορά στην ετήσια διακύμανση του Δείκτης Εγγύησης Ανταγωνιστικότητας.

Επίσης, είναι σημαντικό να λαμβάνεται υπόψη η εκτέλεση των εργασιών που εκτελούνται στα μισθωμένα ακίνητα, στα οποία ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τη διενέργεια των επισκευών που είναι απαραίτητες για τη διατήρηση της διατήρησης του ακινήτου που μισθώνεται και ούτω καθεξής. ότι μπορεί να χρησιμεύσει σωστά για τη χρήση ή την εκμετάλλευση για την οποία προοριζόταν κατά τη σύναψη της αρχικής σύμβασης, χωρίς να δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να αυξήσει το μίσθωμα για τις εν λόγω εργασίες που εκτελούνται.

Τι θα συμβεί εάν ο ιδιοκτήτης του Rustic Lease δεν πραγματοποιήσει τις απαραίτητες εργασίες στο ακίνητο;

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ή ο ιδιοκτήτης δεν πραγματοποιήσει τις απαραίτητες εργασίες στο ακίνητο, τότε ο ενοικιαστής μπορεί:

• Υποβάλετε δικαστικό αίτημα για να πραγματοποιήσετε τις επισκευές που θεωρείτε απαραίτητες.
• Καταγγελία της σύμβασης.
• Υποβάλετε αίτημα για μείωση που είναι ανάλογη με την τιμή ενοικίασης.
• Ο μισθωτής οφείλει να πραγματοποιήσει ο ίδιος τις σχετικές εργασίες και να ζητήσει την αντίστοιχη αποζημίωση, με αποζημίωση με μεταγενέστερα ενοίκια όπως αυτά οφείλονται, εάν κριθεί ότι ο μισθωτής θέλει να αναλάβει την προέλευση του κόστους των εργασιών που θα εκτελεστούν.

Όλες αυτές οι καταστάσεις που εξηγούνται σε αυτό το σημείο είναι οι εκτιμήσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την επισημοποίηση μιας σύμβασης αγροτικής μίσθωσης.

Ποιοι τύποι μισθώσεων εξαιρούνται από τον νόμο περί αγροτικών μισθώσεων;

• Όλες οι εποχικές συμβάσεις που είναι μικρότερες από το αγροτικό έτος.
• Όλες οι μισθώσεις γης που καλλιεργούνται και προετοιμάζονται για λογαριασμό του μισθωτή που ρυθμίζονται για σπορά ή για τη φυτεία που καθορίζεται στην αντίστοιχη σύμβαση.
• Αυτοί που σκοπό έχουν ακίνητα που αποκτώνται για κάποια αιτία κοινής ωφέλειας ή κοινωνικού συμφέροντος, με τους όρους που προβλέπονται από την ισχύουσα ειδική νομοθεσία.
• Όλες οι συμβάσεις που έχουν ως κύρια λειτουργία τους.
• Η χρήση καλαμιών, δευτερευόντων βοσκοτόπων, σπασμένων λιβαδιών, μοντανέρας και ό,τι σχετίζεται με δευτερεύουσα χρήση.
• Οι χρήσεις που στοχεύουν στη σπορά ή τη βελτίωση των αγρανάπαυσης.
• Το κυνήγι.
• Όλες οι βιομηχανικές, τοπικές κτηνοτροφικές εκμεταλλεύσεις ή εκτάσεις που προορίζονται αποκλειστικά για κτηνοτροφία, στάβλους ή περιβόλους.
• Κάθε δραστηριότητα που διαφέρει από τη γεωργία, την κτηνοτροφία ή τη δασοκομία.
• Εξαιρούνται επίσης εκείνα τα συμβόλαια που επηρεάζουν την κοινοτική περιουσία, τα ακίνητα που ανήκουν σε τοπικές εταιρείες και τα δάση γειτονιάς σε κοινά χέρια, τα οποία πρέπει να διέπονται από τους ειδικούς κανονισμούς τους.

Υπάρχει μια σειρά περιστάσεων στις οποίες προωθείται η μη εφαρμογή του Νόμου για τις αγροτικές μισθώσεις, μεταξύ αυτών: τα ενοίκια που ήδη εντάσσονται στο πεδίο εφαρμογής του ισχύοντος νόμου για τις αστικές μισθώσεις.