Beispiel für den Abzug von Hypothekenzinsen
Wenn Sie mehr als eine Immobilie vermieten, werden die Gewinne und Verluste dieser Immobilien addiert, um eine einzige Gewinn- oder Verlustzahl für Ihr Immobiliengeschäft zu erhalten. Gewinne und Verluste aus ausländischem Eigentum müssen jedoch getrennt von britischem Eigentum gehalten werden.
Sie können das Eigentum an einer Mietimmobilie mit anderen Personen teilen, und die Höhe der Mieteinnahmen, die Sie versteuern, hängt von Ihrem Interesse an der Immobilie ab. Ihre Beteiligung an einem gemeinsamen Immobiliengeschäft ist kein von den Immobilien, die Sie möglicherweise besitzen, getrenntes Geschäft.
Wenn Sie das Eigentum in ungleichen Anteilen besitzen und Anspruch auf das Einkommen in gleichen ungleichen Anteilen haben, können die Einkünfte auf dieser Grundlage besteuert werden. Beide müssen echte Interessen an der Immobilie und gemeinsame Einkünfte erklären.
Wenn Sie gemeinsam mit einer anderen Person als Ihrem Ehe- oder Lebenspartner Eigentum besitzen, richtet sich Ihr Anteil an Mietgewinnen oder -verlusten normalerweise nach dem Anteil der Immobilie, der Ihnen gehört, es sei denn, Sie stimmen einer anderen Aufteilung zu.
Hypothekenzinsabzug vs. Standardabzug
Um Ihren Steuerabzug für Hypothekenzinsen zu maximieren, verwenden Sie alle Ihre Einzelabzüge so, dass sie den vom Internal Revenue Service zugelassenen Standard-Einkommensteuerabzug übersteigen. Der bundesweite Standardabzug ist so hoch, dass Sie den Abzug der Hypothekenzinsen nur dann in Anspruch nehmen können, wenn Sie ein erhebliches Einkommen erzielen. Wenn Sie den Abzug in Anspruch nehmen, erhalten Sie umso mehr Steuererleichterungen, je höher Ihr Einkommen und Ihre Hypothek sind, bis zu einer Grenze von 750.000 US-Dollar.
Der Hypothekenzinssteuerabzug ist eine Steuervergünstigung für Hausbesitzer, die ihre Bundeseinkommenssteuerabzüge aufschlüsseln. Staaten, die eine Einkommensteuer erheben, können Hausbesitzern auch gestatten, diesen Abzug in ihren Steuererklärungen des Bundesstaates geltend zu machen, unabhängig davon, ob sie diese in ihren Bundeserklärungen angeben. New York ist ein Beispiel.
Die Zinsen, die Sie zahlen, sinken jeden Monat leicht, und ein größerer Teil Ihrer monatlichen Zahlung wird als Kapital verwendet. Daher betragen die gesamten Hypothekenzinsen für das Jahr nicht 12.000 $, sondern 11.357 $ oder 12.892 $.
Wie hoch ist der Hypothekenzinsabzug?
Wenn Sie einen Immobilienkredit abbezahlen, bestehen die Zahlungen in den ersten Jahren fast ausschließlich aus Zinsen und nicht aus Kapital. Auch später kann der Zinsanteil immer noch einen erheblichen Teil Ihrer Zahlungen ausmachen. Sie können jedoch die von Ihnen gezahlten Zinsen abziehen, wenn das Darlehen die Hypothekenanforderungen des IRS erfüllt.
Damit Ihre Hypothekenzahlungen einem Zinsabzug unterliegen, muss das Darlehen durch Ihr Eigenheim besichert sein, und die Erlöse aus dem Darlehen müssen zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Hauptwohnsitzes sowie eines anderen Eigenheims verwendet worden sein besitzen, das Sie besitzen, auch für persönliche Zwecke verwenden.
Wenn Sie Ihre Zweitwohnung unterjährig vermieten, wird diese nicht privat genutzt und Sie haben keinen Anspruch auf den Hypothekenzinsabzug. Mietwohnungen können jedoch abgezogen werden, wenn Sie sie mindestens 15 Tage pro Jahr oder an mehr als 10 % der Tage, an denen Sie sie an Mieter vermieten, auch als Wohnsitz nutzen, je nachdem, welcher Wert größer ist.
Der IRS legt verschiedene Grenzen für den Zinsbetrag fest, den Sie jedes Jahr abziehen können. Für Steuerjahre vor 2018 sind gezahlte Zinsen bis zu einer Million Dollar an Anschaffungsschulden abzugsfähig, wenn Sie die Abzüge einzeln aufführen. Zinsen auf weitere 100.000 USD Schulden können abzugsfähig sein, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
IRS-Zeitplan a
Das Finanzamt hat eine Beschränkung der Höhe der Hypothekenzinserleichterung eingeführt, die Immobilienunternehmen zur Verfügung steht. Wenn Sie jedoch über ein Immobilienvermietungsunternehmen verfügen, könnte die Umstrukturierung Ihrer Kredite zwischen Immobilien immer noch erhebliche Steuervorteile mit sich bringen.
Ab dem Steuerjahr 2017/18 wird eine Einschränkung eingeführt, um den Hypothekenzinsabzug für einzelne Vermieter zu begrenzen, um die Grundeinkommensteuer auf den Grundeinkommensteuersatz zu senken.
Diese Änderung betrifft in stärkerem Maße Immobilien mit erheblichem finanziellen Aufwand, also wenn zur Finanzierung des Immobilienkaufs hohe Hypotheken aufgenommen wurden. Einige Vermieter könnten am Ende mit Verlust die Einkommensteuer auf Mietobjekte zahlen. Daher ist es wichtiger denn je, die Höhe der Zinsen zu maximieren, gegen die eine Entschädigung in Anspruch genommen werden kann.
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, maximieren Sie möglicherweise nicht den Betrag der Steuererleichterung, die Sie für Hypothekenzinsen geltend machen können. Denn das Finanzamt lässt zu, dass die Zinsen für ein für geschäftliche Zwecke aufgenommenes Darlehen bei der Berechnung des Gewinns des Unternehmens abgezogen werden. Das heißt, wenn Sie ein Nicht-Geschäftsdarlehen in ein Geschäftsdarlehen umwandeln können, können Sie den verfügbaren Zinserlass erhöhen.
