subrogació
La subrogació es fa servir sovint en l'àmbit de les assegurances. Una companyia dassegurances paga al seu assegurat per una pèrdua que la pòlissa dassegurança cobreix. L'asseguradora inicia llavors una acció per recuperar el pagament de la persona els actes o omissions de la qual van causar la pèrdua a l'assegurat. L'assegurador inicia l'acció en nom de l'assegurat, però el risc i els beneficis de l'acció són de l'assegurador. Es diu que l'assegurador se subroga als drets de l'assegurat.
La subrogació també pot ser aplicable a una situació hipotecària. La doctrina es va resumir en un cas anglès de 1908 de la següent manera «quan un tercer, a petició d'un deutor hipotecari, paga a un primer creditor hipotecari per tal de convertir-se ell mateix en primer creditor hipotecari de la propietat, es converteix, mancant proves de la intenció contrària, en un dret d'equitat per situar-se, respecte a la propietat, al lloc del primer creditor hipotecari».
Aquesta proposició s'ha perfeccionat al llarg dels anys, però la proposició bàsica continua sent vàlida. Hi segueixen confiant els aspirants frustrats a la hipoteca? Per descomptat. Els diners de les hipoteques sovint s'extravien, es tornen les hipoteques anteriors i, d'alguna manera, no es registra la hipoteca adequada. Toronto-Dominion Bank v. Nedem és una sentència del Tribunal Superior de Justícia d'Ontario del 2012 que aborda aquesta proposta.
Acreditació immobiliària
En un caso reciente, Bank of America, N.A. v. Diamond Financial, LLC, Appeals Court Docket No. 14-P-1315 (30 de octubre de 2015), el Tribunal de Apelaciones de Massachusetts subrogó equitativamente a una posición de primera prioridad una hipoteca concedida a Bank of America (BOA) sobre una segunda hipoteca preexistente concedida a Diamond Financial. Al rechazar el argumento de Diamond Financial de que BOA disponía de un recurso legal adecuado en virtud de su derecho a demandar a la compañía de seguros del título, el Tribunal subrogó la hipoteca de BOA en la medida en que el producto del préstamo de BOA se utilizó para pagar la primera hipoteca anterior que había tenido prioridad sobre la hipoteca de Diamond Financial.
El caso surgió después de que BOA prestara al propietario 344.000 dólares, de los cuales aproximadamente 330.000 se utilizaron para pagar la primera hipoteca. BOA garantizó su préstamo con lo que creía que era una nueva primera hipoteca sobre la propiedad. Sin embargo, al conceder el préstamo, BOA no había encontrado una segunda hipoteca debidamente registrada que garantizaba un préstamo de 50.000 dólares de Diamond Financial. Dado que la hipoteca de Diamond Financial no estaba subordinada a la hipoteca de BOA, tras la cancelación de la primera hipoteca anterior, la hipoteca de Diamond Financial se convirtió en un gravamen de primera prioridad. Esto era cierto, aunque ni Diamond Financial ni BOA eran conscientes de este hecho en ese momento. Cuando el propietario incumplió el pago del préstamo de BOA, ésta inició el procedimiento de ejecución hipotecaria. El procedimiento de ejecución se detuvo cuando BOA tuvo conocimiento de la hipoteca de Diamond Financial. BOA interpuso una demanda para subrogarse equitativamente en su hipoteca con prioridad sobre la de Diamond Financial.
Subordinació immobiliària
La subrogación es un principio de equidad (y un recurso) que surge cuando una persona ha conferido un beneficio a otra en circunstancias en las que esa persona ha recibido un enriquecimiento injusto. Lo más habitual es que la parte que se libera de la deuda u obligación de otra persona tenga derecho, por imperativo legal, a hacer valer los derechos e intereses de un tercero en relación con dicha obligación frente a la otra parte.
La subrogación puede surgir cuando una persona presta dinero a otra fuera de su poder de préstamo, cuando esa otra utiliza el dinero para pagar una hipoteca debida a un tercero. La subrogación hará que la primera parte se ponga en el lugar de la tercera. La subrogación puede ser respecto a los derechos personales del acreedor cuya deuda ha sido cancelada y a modo de sucesión de sus derechos de garantía patrimonial.
La subrogación tiene una aplicación más amplia que en las relaciones entre deudores y acreedores. Se extiende más allá del ámbito del enriquecimiento injusto. En su sentido más amplio, es un recurso de equidad general, que puede ser empleado por los tribunales. Puede estar previsto o regulado por los términos de un contrato. Puede aplicarse por ley. Puede concederse por contrato.
Novació immobiliària
Una hipoteca és un interès de seguretat que s'adjunta a una propietat, i es paga amb diners prestats. Aquest interès de seguretat actua com una mena de garantia per al reemborsament d'un préstec pres d'un banc o d'una altra institució financera per tal de pagar-ne la propietat.
Un exemple d'això seria quan una persona vol comprar una casa, però no té prou diners per comprar directament pel seu compte. Un banc o un altre prestador proporciona els diners per comprar la casa o propietat, i es col·loca una hipoteca sobre la propietat. Això es fa perquè, si el prestatari incompleix el préstec, el prestador té dret a prendre possessió d'aquesta propietat.
El terme subrogació fa referència a un concepte ampli associat als recursos d‟equitat. El dret de subrogació permet que una altra part sigui substituïda en lloc d'un creditor, per obtenir la recuperació dels danys o pèrdues del deutor. Aquesta part substituïda rep llavors els drets del creditor contra el deutor. Com a tal, podeu cobrar directament del deutor. Bàsicament, el tercer obté aquests drets del creditor quan paga la totalitat de la quantitat que se li deu.
