معدلات الرهن العقاري التاريخية منذ عام 1950 في المملكة المتحدة
نشأت أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر في 2007-10 من التوسع المبكر في إقراض الرهن العقاري ، حتى بالنسبة للمقترضين الذين كانوا يكافحون في السابق للحصول على قروض عقارية ، وهو ما ساهم في ارتفاع أسعار المساكن وتيسيره. من الناحية التاريخية ، كان مشترو المساكن المحتملين يواجهون صعوبة في الحصول على قروض عقارية إذا كان لديهم تاريخ ائتماني أقل من المتوسط ، أو سددوا دفعات مقدمة صغيرة ، أو سعوا للحصول على قروض عالية السداد. ما لم تكن مشمولة بالتأمين الحكومي ، غالبًا ما يرفض المقرضون طلبات الرهن العقاري هذه. في حين تمكنت بعض العائلات ذات المخاطر العالية من الحصول على قروض عقارية صغيرة القيمة مدعومة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، إلا أن البعض الآخر واجه خيارات ائتمانية محدودة ، وتم تأجيره. في ذلك الوقت ، كانت ملكية المنازل تحوم حول 65٪ ، وكانت معدلات حبس الرهن منخفضة ، وعكس بناء المنازل والأسعار بشكل أساسي التقلبات في معدلات الفائدة على الرهن العقاري والدخول.
في أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، تم تقديم قروض الرهن العقاري عالية المخاطر من قبل المقرضين الذين مولوا الرهون العقارية عن طريق تجميعها في مجمعات تم بيعها للمستثمرين. تم استخدام منتجات مالية جديدة لنشر هذه المخاطر ، حيث توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (PMBS) الجزء الأكبر من التمويل للرهون العقارية عالية المخاطر. واعتبرت الأوراق المالية الأقل ضعفًا منخفضة المخاطر ، إما لأنها مؤمنة بأدوات مالية جديدة أو لأن الأوراق المالية الأخرى ستستوعب أي خسائر على الرهون العقارية الأساسية أولاً (دي مارتينو ودوكا 2000). سمح هذا لمزيد من مشتري المنازل لأول مرة بالحصول على قروض عقارية (Duca و Muellbauer و Murphy 2007) ، وزاد عدد أصحاب المنازل.
تاريخ معدل الرهن العقاري في الولايات المتحدة
في عام 1971 ، كانت المعدلات في نطاق متوسط يبلغ 7٪ ، وارتفعت باطراد إلى 9,19٪ في عام 1974. وانخفضت لفترة وجيزة إلى ارتفاع متوسط 8٪ قبل أن ترتفع إلى 11,20٪. في عام 1979. حدث هذا خلال فترة تضخم مرتفع بلغ ذروته مبكرًا في العقد التالي.
في كل من السبعينيات والثمانينيات، اندفعت الولايات المتحدة إلى الركود الناجم عن الحظر النفطي المفروض على البلاد. وفرضت منظمة البلدان المصدرة للبترول (أوبك) الحظر. وكان أحد آثاره هو التضخم المفرط، وهو ما يعني أن أسعار السلع والخدمات ارتفعت بسرعة كبيرة.
ولمواجهة التضخم المفرط، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة قصيرة الأجل. وهذا جعل الأموال في حسابات التوفير ذات قيمة أكبر. ومن ناحية أخرى، ارتفعت جميع أسعار الفائدة، وبالتالي ارتفعت تكلفة الاقتراض أيضا.
وقد بلغت أسعار الفائدة أعلى مستوياتها في التاريخ الحديث في عام 1981، عندما بلغ المتوسط السنوي 16,63%، وفقاً لبيانات فريدي ماك. وانخفضت أسعار الفائدة الثابتة من هناك، ولكنها أنهت العقد عند نحو 10%. كانت فترة الثمانينيات وقتًا مكلفًا لاقتراض المال.
معدلات الرهن العقاري لمدة 30 سنة
بين أبريل 1971 وأبريل 2022 ، بلغ متوسط معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 7,78 ٪. لذلك ، حتى مع ارتفاع معدل FRM لمدة 30 عامًا إلى ما يزيد عن 5٪ ، لا تزال المعدلات معقولة نسبيًا مقارنة بمعدلات الرهن العقاري التاريخية.
كما يميل المستثمرون إلى شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) خلال الأوقات الاقتصادية الصعبة لأنها استثمارات آمنة نسبيًا. تتحكم أسعار MBS في معدلات الرهن العقاري، وساعد تدفق رأس المال إلى MBS خلال الوباء على إبقاء أسعار الفائدة منخفضة.
باختصار، تشير جميع الدلائل إلى ارتفاع أسعار الفائدة في عام 2022. لذلك لا تتوقع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري هذا العام. ويمكن أن تنخفض لفترات قصيرة من الزمن، ولكن من المرجح أن نشهد اتجاها تصاعديا عاما في الأشهر المقبلة.
على سبيل المثال، مع درجة ائتمان تبلغ 580، قد تكون مؤهلاً فقط للحصول على قرض مدعوم من الحكومة، مثل الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفدرالية. تتمتع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية بأسعار فائدة منخفضة، ولكنها تشمل التأمين على الرهن العقاري، بغض النظر عن مقدار الأموال التي تضعها.
عادةً ما تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل أسعار فائدة أولية أقل من الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا. ومع ذلك، فإن هذه الأسعار عرضة للتغيير بعد فترة السعر الثابت الأولي.
سعر الفائدة في السبعينيات
كانت أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة أزمة مالية متعددة الجنسيات حدثت بين عامي 2007 و 2010 وساهمت في الأزمة المالية العالمية في 2007-2008 [1] [2] وكان سببها الانخفاض الكبير في أسعار العقارات السكنية في الولايات المتحدة. الدول التي أعقبت انهيار فقاعة الإسكان ، مما أدى إلى التخلف عن سداد الرهن العقاري ، وحبس الرهن العقاري ، وخفض قيمة القيم المتعلقة بالمنازل. سبق التراجع في الاستثمار السكني الركود الكبير وتبعه انخفاض في إنفاق الأسر ، ثم في وقت لاحق ، من خلال الاستثمار التجاري. كانت تخفيضات الإنفاق أكثر أهمية في المناطق التي تضم مزيجًا من مديونية الأسر المرتفعة والانخفاضات الكبيرة في أسعار المنازل [3].
تم تمويل فقاعة الإسكان التي سبقت الأزمة من خلال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والتزامات الدين المضمونة (CDOs) ، والتي قدمت في البداية معدلات فائدة أعلى (أي عوائد أفضل) من الأوراق المالية الحكومية ، إلى جانب تصنيفات ائتمانية جذابة من وكالات التصنيف. على الرغم من أن عناصر الأزمة أصبحت أكثر وضوحا خلال عام 2007 ، إلا أن العديد من المؤسسات المالية الكبرى انهارت في سبتمبر 2008 ، مع اضطراب كبير في تدفق الائتمان إلى الشركات والمستهلكين وبدء ركود عالمي حاد [4].
