كيف تحصل على رهن عقاري بضمان مزدوج؟

ضمان عدم الرجوع

الضمان المصرفي هو نوع من الدعم المالي الذي تقدمه مؤسسة ائتمانية. يعني الضمان المصرفي أن المقرض سيضمن الوفاء بالتزامات المدين. بمعنى آخر ، إذا لم يدفع المدين دينًا ، فسيقوم البنك بتغطيته. يسمح الضمان البنكي للعميل (أو المدين) بالحصول على السلع أو شراء المعدات أو الحصول على قرض.

الضمان المصرفي هو عندما توافق مؤسسة مُقرضة على تغطية خسارة إذا تخلف المقترض عن سداد قرض. يسمح الضمان للشركة بشراء ما لا يمكنها بخلاف ذلك ، مما يساعد الشركة على النمو وتعزيز النشاط التجاري.

هناك أنواع مختلفة من الضمانات المصرفية ، بما في ذلك الضمانات المباشرة وغير المباشرة. غالبًا ما تستخدم البنوك الضمانات المباشرة في الأعمال التجارية الأجنبية أو المحلية ، والتي يتم إصدارها مباشرة إلى المستفيد. تنطبق الضمانات المباشرة عندما لا يعتمد ضمان البنك على وجود الالتزام الرئيسي وصلاحيته وقابليته للتنفيذ.

على سبيل المثال ، الشركة "أ" هي مطعم جديد يريد شراء معدات مطبخ بقيمة 3 ملايين دولار. يطلب بائع المعدات من الشركة "أ" تقديم ضمان مصرفي لتغطية المدفوعات قبل شحن المعدات إلى الشركة "أ". تطلب الشركة "أ" ضمانًا من المؤسسة المُقرضة التي تحتفظ بحساباتها النقدية. يشترك البنك ، في جوهره ، في توقيع عقد الشراء مع المورد.

ضمان الامتثال

إن اكتتاب خط ائتمان تجاري هو عملية تزن عوامل المخاطرة المختلفة حتى يقتنع المقرض بأن احتمال الخسارة ضمن نطاق تحمله. من خلال تقييم قيمة الضمان ، والتاريخ الائتماني ، والبيانات المالية ، وتقارير الممتلكات ، واقتصاديات المرافق ، وجدوى المشروع ، وظروف السوق ، ومتغيرات أخرى لا حصر لها ، يمكن للمقرض أن يوازن بدقة بين المخاطر ومزايا العملية. من أهم الأوزان في هذا التوازن هو ضمان الدفع.

في أبسط أشكاله ، يسمح ضمان الدفع للمقرض بالنظر إلى ما وراء هيكل المسؤولية المحدودة لغرض واحد الذي تستخدمه الغالبية العظمى من المقترضين ؛ خارج الضمان واعتماده على ظروف السوق المواتية ؛ ما وراء المشاكل التشغيلية للمقترض أو مشاكل التدفق النقدي ؛ ومباشرة إلى الأشخاص أو الكيانات التي لها قيمة حقيقية وراء الشركة.

في الظروف المثلى للمقرض ، يجب أن يقدم كل أصيل وشريك تابع للمقترض (سأستخدم مصطلح "الراعي" للإشارة إلى الشخص الذي يتخذ القرارات وراء المقترض) ضمان دفع غير محدود وغير مقيد ، وغالبًا ما يشار إليه باسم ضمان القرض. "مورد كامل" إذا تمت صياغته بشكل صحيح ، فإن هذا الضمان يسمح للمقرض بإجبار واحد أو أكثر من الضامنين على سداد جميع المدفوعات التي كان يتعين على المقترض سدادها. بعبارة أخرى ، مهما كانت التزامات المقترض تجاه المُقرض (على الأقل من حيث السداد) ، فإن الضامن عليه نفس الالتزامات. إن مزايا هذه الأداة واضحة ، ولكن يكفي أن نقول إنه مع ضمان حق الرجوع الكامل ، لا يهم أين تذهب قيمة الشركة: فالمقرض لديه دعم في الضامنين. لا يهم ما إذا كان ذلك بسبب الاحتيال أو سوء الإدارة أو مجرد سوء الحظ ، بغض النظر عن سبب التخلف عن السداد ، يمكن للمقرض أن يلاحق أي وجميع الضامنين لكامل الدين.

ضمان دفع

بموجب قانون الإجراء الفردي في ولاية كاليفورنيا ، "لا يمكن أن يكون هناك سوى شكل واحد من الإجراءات لتحصيل أي دين أو إنفاذ أي حق مضمون برهن عقاري على ممتلكات عقارية." كال. قانون المدني. Proc. § 726 (أ). لذلك ، يمكن للمقرض اتخاذ "إجراء واحد" فقط ضد المقترض ، مثل بيع الوصي ، أو الرهن ، أو رفع دعوى على المذكرة. تفسر محاكم كاليفورنيا هذه القاعدة بالاقتران مع قاعدة أخرى ، وهي قاعدة "الأمان أولاً" ، والتي تتطلب من المقرض متابعة استعادة ملكية العقار قبل مقاضاة المقترض شخصيًا. انظر Walker v. بنك المجتمع ، 10 Cal. 3d 729 (1974). ومع ذلك ، فإن المقرضين محدودون في استردادهم ، حيث يمكنهم حبس الرهن العقاري بضمانة قرض مع استمرار وجود عجز.

غالبًا ما يتم تضمين الضمان الشخصي في مستندات طلب القرض ، ولكنه عقد منفصل بين المُقرض والفرد الذي "يضمن" سداد المقترض للقرض. وبالتالي ، حتى بعد منع الملكية التي تؤمن قرضًا نقديًا خاصًا ، يمكن للمقرض تلبية النقص في القرض عن طريق رفع دعوى قضائية تتعلق بخرق العقد. يعد العقد - الضمان الشخصي - بأن الضامن سوف يسدد القرض بالممتلكات الشخصية إذا كان الشخص أو الكيان التجاري الذي يطلب القرض غير قادر على القيام بذلك.

ضمان الاستثناء من الرجوع

جعلت العديد من دول منطقة اليورو من خطط ضمان القروض عنصرا مركزيا في حزم الدعم الخاصة بها استجابة لأزمة فيروس كورونا (انظر الفصل 1). في مواجهة الخسارة الحادة في الدخل والدخل ، يمكن لهذه الأنظمة المؤقتة أن تدعم تدفق الائتمان إلى الاقتصاد الحقيقي ، وبالتالي تساعد في استقرار النظام المصرفي. يقدم هذا المربع تقييمًا توضيحيًا لكيفية عمل الأنظمة المعلنة ، وكيف يمكن أن تؤثر على حجم الخسائر التي قد تتكبدها البنوك في الأرباع القادمة.

نظرًا لأن المخططات يتم تحديدها على المستوى الوطني ، فإن خصائصها ، بما في ذلك حجمها ومعايير الأهلية ، تختلف من بلد إلى آخر. المعلمات الرئيسية للخطط هي الحجم الكلي لنظام الضمان ، وسعر الضمانات ، وجزء القرض المضمون ، والحد الأقصى للمبلغ لكل مقترض ومعايير الأهلية للشركات للتأهل لها (انظر المربع أ) . يضع الإطار المؤقت للمفوضية الأوروبية لتدابير دعم التتويج قواعد لضمانات الدولة التي ستظل متوافقة مع السوق الداخلية [1] وتهدف الخطط إلى دعم الشركات الصغيرة والمتوسطة (SMEs) والعاملين لحسابهم الخاص والشركات الأكبر. مؤهلون أيضًا للحصول على قروض جديدة يمكن استخدامها كشريان حياة تجاري لمواصلة الدفع للموردين والموظفين. عادة ما تكون ضمانات القروض قصيرة الأجل (سنة واحدة) ، ولكن يمكن أن تصل إلى ست سنوات. يبدأ التسعير عادةً بـ 25 نقطة أساس (bps) لضمانات الشركات الصغيرة والمتوسطة لمدة عام واحد و 50 نقطة أساس لضمانات الشركات لمدة عام واحد. يرتفع إلى 100 نقطة أساس و 200 نقطة أساس على التوالي لمدد أربع وست سنوات. عادة ما يقتصر استيعاب الخسائر على 90٪ كحد أقصى من أصل القرض ، على الرغم من توفر عدد محدود من القروض بضمان 100٪ في عدد قليل من البلدان.