رائے
بہت سے لوگوں کے لیے، گھر خریدنا سب سے بڑی مالی سرمایہ کاری ہے جو وہ کبھی کریں گے۔ اس کی زیادہ قیمت کی وجہ سے، زیادہ تر لوگوں کو عام طور پر رہن کی ضرورت ہوتی ہے۔ رہن قرض کی ایک قسم ہے جس کے لیے قرض ایک مخصوص مدت میں متواتر قسطوں میں ادا کیا جاتا ہے۔ امورٹائزیشن کی مدت سے مراد وہ وقت ہے، سالوں میں، جو قرض لینے والا ایک رہن کی ادائیگی کے لیے وقف کرنے کا فیصلہ کرتا ہے۔
اگرچہ سب سے زیادہ مقبول قسم 30 سالہ فکسڈ ریٹ مارگیج ہے، خریداروں کے پاس دیگر اختیارات ہیں، بشمول 15 سالہ رہن۔ معافی کی مدت نہ صرف قرض کی ادائیگی میں لگنے والے وقت کو متاثر کرتی ہے، بلکہ اس سود کی رقم کو بھی متاثر کرتی ہے جو رہن کی پوری زندگی میں ادا کی جائے گی۔ طویل ادائیگی کی مدت کا مطلب عام طور پر چھوٹی ماہانہ ادائیگیاں اور قرض کی زندگی کے دوران سود کے زیادہ اخراجات ہوتے ہیں۔
اس کے برعکس، کم ادائیگی کی مدت کا مطلب عام طور پر زیادہ ماہانہ ادائیگی اور سود کی کل لاگت کم ہوتی ہے۔ رہن کی تلاش میں رہنے والے ہر فرد کے لیے یہ ایک اچھا خیال ہے کہ وہ ادائیگی کے مختلف اختیارات پر غور کریں تاکہ انتظام اور ممکنہ بچت کے لیے بہترین موزوں ہو۔ ذیل میں، ہم آج کے گھر کے خریداروں کے لیے مختلف رہن کی ادائیگی کی حکمت عملیوں کو دیکھتے ہیں۔
سپٹزر ٹیبل
بہت سے لوگوں کے لیے، گھر خریدنا سب سے بڑی مالی سرمایہ کاری ہے جو وہ کبھی کریں گے۔ اس کی زیادہ قیمت کی وجہ سے، زیادہ تر لوگوں کو عام طور پر رہن کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایک رہن ایک قسم کا معاف شدہ قرض ہے جس کے ذریعے قرض کو ایک خاص مدت کے دوران متواتر قسطوں میں ادا کیا جاتا ہے۔ امورٹائزیشن کی مدت سے مراد وہ وقت ہے، سالوں میں، جو قرض لینے والا ایک رہن کی ادائیگی کے لیے وقف کرنے کا فیصلہ کرتا ہے۔
اگرچہ سب سے زیادہ مقبول قسم 30 سالہ فکسڈ ریٹ مارگیج ہے، خریداروں کے پاس دیگر اختیارات ہیں، بشمول 15 سالہ رہن۔ معافی کی مدت نہ صرف قرض کی ادائیگی میں لگنے والے وقت کو متاثر کرتی ہے، بلکہ اس سود کی رقم کو بھی متاثر کرتی ہے جو رہن کی پوری زندگی میں ادا کی جائے گی۔ طویل ادائیگی کی مدت کا مطلب عام طور پر چھوٹی ماہانہ ادائیگیاں اور قرض کی زندگی کے دوران سود کے زیادہ اخراجات ہوتے ہیں۔
اس کے برعکس، کم ادائیگی کی مدت کا مطلب عام طور پر زیادہ ماہانہ ادائیگی اور سود کی کل لاگت کم ہوتی ہے۔ رہن کی تلاش میں رہنے والے ہر فرد کے لیے یہ ایک اچھا خیال ہے کہ وہ ادائیگی کے مختلف اختیارات پر غور کریں تاکہ انتظام اور ممکنہ بچت کے لیے بہترین موزوں ہو۔ ذیل میں، ہم آج کے گھر کے خریداروں کے لیے مختلف رہن کی ادائیگی کی حکمت عملیوں کو دیکھتے ہیں۔
رہن کی زندگی پر طویل مدتی دلچسپی کو کم کرنے کے کچھ طریقے کیا ہیں؟
30 سالہ فکسڈ ریٹ مارگیج قرض لینے والوں کو ایک قیمتی فائدہ فراہم کرتا ہے: نقد بہاؤ یقینی۔ لیکن یہ یقین کافی زیادہ قیمت پر آتا ہے۔ میں ایک امورٹائزیشن مارگیج پروڈکٹ تجویز کرتا ہوں جو قرض لینے والوں کو نسبتاً مستحکم ادائیگیوں کا وعدہ کرتا ہے، جبکہ قرض دہندگان اور سرمایہ کاروں کو مقررہ شرح کے رہن کے پریشان کن اخراجات سے آزاد کرتا ہے۔ اس مارگیج پروڈکٹ میں متغیر یا قلیل مدتی سود کی شرح ہوگی، لیکن ادائیگی کا کچھ حصہ (یا رعایتی) قسم میں کیا جائے گا (دوسرے الفاظ میں، قرض کے پرنسپل کو ایڈجسٹ کرکے)۔ اس پالیسی بریف میں، میں اس پروڈکٹ کو فکسڈ ایمورٹائزیشن اینڈ ایڈجسٹ ایبل پرنسپل (FA/AP) مارگیج کے طور پر حوالہ دیتا ہوں۔
رئیل اسٹیٹ قرضوں کے ساتھ ایک بڑا مسئلہ سود کی شرح کا خطرہ ہے۔ تاریخی طور پر، شرحیں 3% سے کم سے لے کر 15% سے زیادہ تک ہیں۔ زیادہ تر شرح سود کا خطرہ افراط زر سے آتا ہے، جو کہ غیر مستحکم ہے۔ رہن کی شرح، متوقع افراط زر کے پریمیم کا خالص، 1% اور 5% یا اس سے زیادہ کے درمیان ہوتا ہے۔
قرض دہندہ ایڈجسٹ ایبل ریٹ مارگیجز (ARMs) جاری کرکے سود کی شرح کے خطرے سے بچ سکتے ہیں، لیکن ARM قرض لینے والوں کو نقد بہاؤ کے خطرے سے دوچار کرتے ہیں۔ اگر قرض لینے والا 4% رہن لے لیتا ہے اور فیڈرل ریزرو کی پالیسی میں تبدیلی یا مضبوط معاشی بحالی شرحوں کو 5% یا اس سے زیادہ تک دھکیل دیتی ہے، تو قرض لینے والے کو رہن کی لاگت میں دوہرے ہندسے کے فیصد اضافے کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ یہ اضافہ ایسے اخراجات کے لیے غیر منظم ہے جو عام طور پر گھریلو اخراجات کا ایک چوتھائی ہے، اور اکثر مہنگی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں گھریلو اخراجات کا بہت بڑا حصہ ہوتا ہے۔ لہذا، رہن کے قرضوں کے ساتھ گھر کی خریداری کے لیے مالی اعانت غیر مستحکم ہو سکتی ہے۔
رہن کی معافی کا تعین کیسے کیا جاتا ہے؟
"ڈاؤن پیمنٹ" سیکشن میں، اپنی ڈاؤن پیمنٹ کی رقم (اگر آپ خرید رہے ہیں) یا آپ کے پاس موجود ایکویٹی کی رقم (اگر آپ ری فنانسنگ کر رہے ہیں) لکھیں۔ ڈاون پیمنٹ وہ رقم ہے جو آپ گھر کے لیے آگے ادا کرتے ہیں، اور گھر کی ایکویٹی گھر کی قیمت ہے، جو آپ پر واجب الادا ہے۔ آپ ڈالر کی رقم یا خریداری کی قیمت کا فیصد درج کر سکتے ہیں جسے آپ ترک کرنے جا رہے ہیں۔
آپ کے ماہانہ سود کی شرح قرض دہندگان آپ کو سالانہ شرح دیتے ہیں، لہذا آپ کو ماہانہ شرح حاصل کرنے کے لیے اس نمبر کو 12 (سال میں مہینوں کی تعداد) سے تقسیم کرنے کی ضرورت ہوگی۔ اگر شرح سود 5% ہے تو ماہانہ شرح 0,004167 (0,05/12=0,004167) ہوگی۔
قرض کی زندگی کے دوران ادائیگیوں کی تعداد اپنے قرض پر ادائیگیوں کی تعداد حاصل کرنے کے لیے اپنے قرض کی مدت میں سالوں کی تعداد کو 12 (سال میں مہینوں کی تعداد) سے ضرب دیں۔ مثال کے طور پر، 30 سالہ مقررہ رہن میں 360 ادائیگیاں ہوں گی (30×12=360)۔
یہ فارمولہ نمبروں کو کم کرنے میں آپ کی مدد کر سکتا ہے کہ آپ اپنے گھر کے لیے کتنی رقم ادا کر سکتے ہیں۔ ہمارے مارگیج کیلکولیٹر کا استعمال آپ کے کام کو آسان بنا سکتا ہے اور یہ فیصلہ کرنے میں آپ کی مدد کر سکتا ہے کہ آیا آپ کافی رقم کم کر رہے ہیں یا آپ اپنے قرض کی مدت کو ایڈجسٹ کر سکتے ہیں یا کرنا چاہیے۔ یہ یقینی بنانے کے لیے کہ آپ کو بہترین ڈیل دستیاب ہو رہی ہے، متعدد قرض دہندگان کے ساتھ شرح سود کا موازنہ کرنا ہمیشہ ایک اچھا خیال ہے۔
