погасити кредит
Оптимальна іпотечна стратегія також передбачає адекватні плани погашення, тобто повернення іпотечного кредиту. Його можна погасити одночасно або еквівалентними частинами протягом більш тривалого періоду. Тому важливо відповісти на запитання: скільки списувати? Як я буду виплачувати іпотеку? Який тип амортизації мені найбільше підходить?
Амортизація - це, в принципі, погашення іпотеки. Іпотечні кредитори зазвичай вимагають амортизації іпотеки, що перевищує 65% вартості нерухомості, тоді як додаткова амортизація є добровільною. Якщо купується нерухомість або будується будинок, 80 відсотків вартості нерухомості може бути взято в іпотеку, а 20 відсотків повинні бути за рахунок власних коштів позичальника. Суми іпотеки, що перевищують дві третини вартості майна, вважаються другою іпотекою та мають бути погашені протягом 15 (раніше 20) років або не пізніше досягнення пенсійного віку.
Немає другого варіанту іпотеки: все, що перевищує 65% від суми кредиту до вартості, має бути погашене протягом узгодженого періоду часу (найпізніше до пенсійного віку). Варто виплачувати іпотеку чи ні, зрештою, залежить від двох важливих питань:
Як визначається амортизація іпотеки?
Основна концепція амортизації іпотеки проста: ви починаєте із залишку кредиту та повертаєте його рівними частками з часом. Але якщо ви уважно подивіться на кожен платіж, ви побачите, що основна сума та відсотки за кредитом сплачуються за різною ставкою.
«Амортизація позики — це процес розрахунку платежів за позикою, який амортизує — тобто виплачує — суму позики, — пояснює Роберт Джонсон, професор фінансів у Школі бізнесу Хайдера університету Крейтон.
Якщо у вас є іпотека з фіксованою процентною ставкою, як і більшість домовласників, ваші щомісячні платежі по іпотеці завжди однакові. Але розбивка кожного платежу — скільки йде на основну суму позики проти відсотків — змінюється з часом.
Цей перехід (від переважно відсотків до переважно основної суми) впливає лише на розподіл ваших щомісячних платежів. Якщо у вас є іпотека з фіксованою ставкою, сума, яку ви сплачуєте щомісяця за основну суму та відсотки, залишатиметься незмінною.
Розподіл платежів дуже важливий, оскільки він визначає, наскільки швидко накопичується капітал житла. У свою чергу, чистий капітал впливає на вашу здатність рефінансувати, достроково виплатити будинок або позичити під іпотеку.
Розрахунок амортизації
Для багатьох людей покупка житла є найбільшою фінансовою інвестицією, яку вони коли-небудь зроблять. Через високу ціну більшості людей зазвичай потрібна іпотека. Іпотека — це вид амортизованого кредиту, за яким борг погашається періодичними частинами протягом певного періоду часу. Термін амортизації відноситься до часу в роках, який позичальник вирішує присвятити погашенню іпотеки.
Хоча найпопулярнішим типом є 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, у покупців є й інші варіанти, зокрема 15-річна іпотека. Термін амортизації впливає не тільки на час, необхідний для погашення кредиту, але і на суму відсотків, які будуть виплачуватися протягом усього терміну дії іпотеки. Більш тривалі терміни погашення, як правило, означають менші щомісячні платежі та вищі загальні витрати на відсотки протягом терміну дії позики.
На відміну від цього, коротші терміни погашення зазвичай означають вищі щомісячні платежі та нижчу загальну вартість відсотків. Усім, хто шукає іпотеку, варто розглянути різні варіанти погашення, щоб знайти той, який найкраще підходить для управління та потенційної економії. Нижче ми розглянемо різні стратегії амортизації іпотеки для сучасних покупців житла.
Погашення кредиту фізичних осіб
Коротша амортизація може заощадити ваші гроші, оскільки ви платите менше відсотків протягом терміну дії вашої іпотеки. Сума вашого регулярного іпотечного платежу буде вищою, оскільки ви погашаєте залишок за менший час. Однак ви можете швидше заробити капітал у своєму будинку та швидше звільнитися від іпотеки.
Дивіться діаграму нижче. Показує вплив двох різних періодів амортизації на іпотечний платіж і загальні процентні витрати. Загальні процентні витрати значно зростають, якщо термін погашення перевищує 25 років.
Вам не потрібно дотримуватися періоду амортизації, який ви вибрали, коли подавали заяву на отримання іпотеки. Має фінансовий сенс переоцінювати свою амортизацію щоразу, коли ви поновлюєте свою іпотеку.
