1031 ច្បាប់ផ្លាស់ប្តូរ
ការដោះដូរ 1031 គឺជាឧបករណ៍វិនិយោគអចលនទ្រព្យដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកវិនិយោគផ្លាស់ប្តូរទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគមួយសម្រាប់មួយផ្សេងទៀត និងពន្យារការចំណេញ ឬខាត ឬពន្ធលើប្រាក់ចំណេញដែលពួកគេនឹងត្រូវបង់នៅពេលលក់។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺមានប្រជាប្រិយភាពយ៉ាងខ្លាំងក្នុងចំណោមវិនិយោគិនដែលកំពុងស្វែងរកការកែលម្អអចលនទ្រព្យរបស់ពួកគេដោយមិនចាំបាច់បង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញ។
អ្នកត្រូវតែធ្វើការជាមួយអន្តរការីដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ដែលគេស្គាល់ថាជាអ្នកសម្របសម្រួលការផ្លាស់ប្តូរនៅលើការផ្លាស់ប្តូរ 1031។ អន្តរការីដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់រក្សាមូលនិធិរបស់អ្នកជាប្រាក់ធានាសម្រាប់អ្នករហូតដល់ការផ្លាស់ប្តូរត្រូវបានបញ្ចប់។ ជ្រើសរើសឈ្មួញកណ្តាលដែលមានសមត្ថភាពត្រឹមត្រូវ ដើម្បីកុំឱ្យបាត់បង់ប្រាក់ ខកខានកាលបរិច្ឆេទកំណត់សំខាន់ៗ ឬបញ្ចប់ការបង់ពន្ធឥឡូវនេះ ជំនួសមកវិញនៅពេលក្រោយ។
ជាចុងក្រោយ អ្នកនឹងត្រូវរាយការណ៍ប្រតិបត្តិការរបស់អ្នកទៅ IRS តាមរយៈទម្រង់ IRS 8824 ជាមួយនឹងការបង់ពន្ធរបស់អ្នក។ នៅលើទម្រង់បែបបទនោះ អ្នកនឹងពណ៌នាអំពីលក្ខណៈសម្បត្តិ ផ្តល់ការកំណត់ពេលវេលា ពន្យល់អ្នកដែលពាក់ព័ន្ធក្នុងដំណើរការ និងរាយបញ្ជីប្រាក់ដែលពាក់ព័ន្ធ។
ការផ្លាស់ប្តូរដែលពន្យារពេលគឺជាទម្រង់ផ្លាស់ប្តូរទូទៅបំផុតព្រោះវាផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវភាពបត់បែនរហូតដល់អតិបរមា 180 ថ្ងៃដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យជំនួស។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យដែលបោះបង់ចោលត្រូវបានលក់មុនពេលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យជំនួសនោះ ប្រាក់ចំណូលនៃការលក់ទៅឱ្យអន្តរការីដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់របស់អ្នក។ ឈ្មួញកណ្តាលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់រក្សាប្រាក់រហូតដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យជំនួស ហើយឈ្មួញកណ្តាលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់របស់អ្នកនឹងប្រគល់ប្រាក់ទៅភ្នាក់ងារបិទ។
ផលប៉ះពាល់ពន្ធនៃការផ្លាស់ប្តូរផ្ទះ
នៅពេលដែលវិនិយោគិនចង់ធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្ររបស់ពួកគេ ពួកគេតែងតែគិតអំពីអចលនទ្រព្យ។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកមានចំណាប់អារម្មណ៍លើអចលនទ្រព្យ អ្នកត្រូវដឹងពីធាតុចូល និងការទិញលក់។ វិធីសាស្រ្តមួយដែលវិនិយោគិនជាច្រើនពឹងផ្អែកលើគឺការប្តូរប្រាក់ 1031។ ដោយអនុវត្តតាមច្បាប់នៃការផ្លាស់ប្តូរប្រភេទនេះ វិនិយោគិនអាចពន្យាពន្ធលើការបង្កើនដើមទុនរបស់ពួកគេ ខណៈពេលដែលពួកគេធ្វើការឆ្ពោះទៅរកអចលនទ្រព្យធំជាង និងប្រសើរជាងមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការយល់ដឹងពីរបៀបដែលការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ដំណើរការគឺមានសារៈសំខាន់ចំពោះភាពជោគជ័យរបស់អ្នក។ នេះគឺជាឧទាហរណ៍មួយចំនួនដើម្បីជួយអ្នកឱ្យស្គាល់វា។
ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 គឺជាយុទ្ធសាស្រ្តពន្យាពេលពន្ធដែលប្រើជាទូទៅដោយអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងដំណើរការនេះ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យវិនិយោគមួយ (ឬជាច្រើន) លក់អចលនទ្រព្យដើមរបស់គាត់ និងទិញអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នាជាការជំនួស។ អនុវត្តតាមច្បាប់របស់ IRS ក្នុងអំឡុងពេលនីតិវិធីនេះ ពួកគេពន្យារពន្ធលើប្រាក់ចំណេញ។
ការដោះដូរអចលនទ្រព្យក្នុងប្រភេទមិនមានន័យថាអ្នកត្រូវផ្លាស់ប្តូរប្រភេទអគារដូចគ្នានោះទេ។ វាក៏មិនចាំបាច់ដែរ ដែលពួកគេមានគុណភាពដូចគ្នា គ្រាន់តែតួអក្សរ ឬថ្នាក់របស់ពួកគេ។ ជាឧទាហរណ៍ ដីទំនេរគឺស្រដៀងនឹងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានកែលម្អជាមួយនឹងអគារជួល។ អ្នកអាចកែសម្រួលការផ្លាស់ប្តូររបស់អ្នកឱ្យសមនឹងគោលដៅ និងតម្រូវការរបស់អ្នក ដរាបណាវាបំពេញតាមតម្រូវការដែលមានចែងក្នុងផ្នែក 1031។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគគួរកត់សម្គាល់ថាអចលនទ្រព្យនៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិកមិនអាចស្រដៀងនឹងអចលនទ្រព្យណាមួយនៅក្រៅប្រទេសនោះទេ។
ការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យ
ការផ្លាស់ប្តូរគឺជាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលអ្នកជាប់ពន្ធលក់អចលនទ្រព្យដែលមានបំណងសម្រាប់ការវិនិយោគ ឬប្រើប្រាស់ក្នុងពាណិជ្ជកម្ម ឬអាជីវកម្ម ហើយប្រើប្រាស់មូលនិធិដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យជំនួស។ ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយផ្នែក 1031 នៃក្រម ក៏ដូចជាបទប្បញ្ញត្តិ និងសេចក្តីសម្រេចផ្សេងៗរបស់ IRS ។
ផ្នែកទី 1031 ចែងថា "គ្មានការចំណេញ ឬការខាតបង់ណាមួយនឹងត្រូវបានទទួលស្គាល់ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យដែលរក្សាទុកសម្រាប់ប្រើប្រាស់ក្នុងពាណិជ្ជកម្ម ឬអាជីវកម្ម ឬសម្រាប់ការវិនិយោគត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់តែទ្រព្យសម្បត្តិនៃប្រភេទដូចគ្នាតែប៉ុណ្ណោះ។" ការផ្តល់ទីមួយនៃក្រមពន្ធសហព័ន្ធដែលអនុញ្ញាតឱ្យមិនទទួលស្គាល់ការចំណេញលើការដោះដូរមួយគឺផ្នែក 202(c) នៃក្រមពន្ធនៃច្បាប់ស្តីពីប្រាក់ចំណូលឆ្នាំ 1921។ ផ្នែកទី 1031 មាននៅក្នុងក្រមចំណូលផ្ទៃក្នុងចាប់តាំងពីក្រមទីមួយពីឆ្នាំ 1939។ វានៅតែដូចគ្នាបេះបិទ។ ជាមួយនឹងការបន្ថែមតែពីរប៉ុណ្ណោះក្នុងរយៈពេលជាង 75 ឆ្នាំ។
ផ្នែកទី 1031 ហាក់ដូចជាអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យដោយផ្ទាល់រវាងអ្នកជាប់ពន្ធពីរនាក់ប៉ុណ្ណោះ។ បន្ទាប់ពីការសម្រេចចិត្តឆ្នាំ 1979 នៅក្នុង Starker v. នៅសហរដ្ឋអាមេរិក អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធការផ្លាស់ប្តូរពន្យាពេល ដែលអ្នកជាប់ពន្ធបានលក់អចលនទ្រព្យដែលបោះបង់ចោលទៅឱ្យអ្នកទិញ ហើយទទួលបានអចលនទ្រព្យជំនួសពីអ្នកលក់ដោយប្រើប្រាក់ចំណេញដែលសម្រេចបាន។ ការផ្លាស់ប្តូរពន្យាពេលត្រូវបានគេហៅថា ការផ្លាស់ប្តូរ "Starker" ។ សេវាចំណូលផ្ទៃក្នុងបានជំទាស់នឹងការផ្លាស់ប្តូរដែលបានពន្យារពេល ប៉ុន្តែតុលាការពន្ធដារមានលក្ខណៈសេរីក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេ ហើយនៅឆ្នាំ 1991 សេវាចំណូលផ្ទៃក្នុងបានអនុម័តបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេ និងគ្រប់គ្រងរចនាសម្ព័ន្ធរបស់ពួកគេ។
ការផ្លាស់ប្តូរផ្ទះជំនួសឱ្យការលក់ចក្រភពអង់គ្លេស
ទោះបីជាអ្នកវិនិយោគភាគច្រើនមិនចង់បង់ពន្ធ 20% លើការទទួលបានដើមទុនទាំងមូលក៏ដោយ វាជាការប្រសើរណាស់ដែលមានជម្រើសក្នុងការដកសាច់ប្រាក់បន្តិចបន្តួចចេញពីប្រតិបត្តិការមួយ ខណៈពេលដែលកំពុងធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ដែលពន្យាពេលពន្ធ។
វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យជាច្រើនជឿថាការផ្លាស់ប្តូរ 1031 គឺទាំងអស់ឬគ្មានអ្វីសោះ មានន័យថា 100% នៃប្រាក់ចំណេញពីការលក់ត្រូវតែប្រើនៅពេលអនុវត្តការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។ នោះជាការពិតប្រសិនបើអ្នកចង់ជៀសវាងការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យដើមទុន។
QI បញ្ចេញមូលនិធិផ្លាស់ប្តូរលើសណាមួយដល់វិនិយោគិន បន្ទាប់ពីអចលនទ្រព្យជំនួសត្រូវបានទិញ ហើយការចំណាយបិទទាំងអស់ត្រូវបានបង់ ជាធម្មតាមិនលើសពីថ្ងៃទី 180 នៃដំណើរការប្តូរប្រាក់។
ការចេញផ្សាយមូលនិធិលើសពីនេះកើតឡើងបន្ទាប់ពីអ្នកវិនិយោគទទួលបានទ្រព្យសម្បត្តិជំនួស ដូចដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងប្តូរប្រាក់។ ឬក្នុងករណីដ៏កម្រ ប្រសិនបើប្រតិបត្តិការបានធ្លាក់ចុះដោយមិននឹកស្មានដល់ ដោយសារតែអ្នកលក់មិនប្រក្រតីមុនពេលបិទការទទួលប្រាក់។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិនខ្លួនឯងមិនអាចទទួលបានមូលនិធិដោយផ្ទាល់ទេ។ ការទទួលមូលនិធិស្ថាបនាក្នុងអំឡុងពេល 1031 ធ្វើឱ្យការផ្លាស់ប្តូរទាំងមូលប្រឈមនឹងហានិភ័យ ដោយបំពានដោយផ្ទាល់នូវច្បាប់ IRS Safe Harbor សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរពន្ធដែលបានពន្យារពេល។
