Come controllare i documenti legali prima di acquistare un immobile?
Sono sicuro che tutti voi avete sentito parlare delle famigerate "clausole di base" contenute nei contratti ipotecari spagnoli. Tuttavia, per quanto sono sicuro che tu abbia sentito, sono altrettanto sicuro che non sei del tutto chiaro su cosa siano o cosa comportino. Questa confusione, che esiste già nella comunità spagnola e ancor più all'estero, è dovuta all'enorme quantità di informazioni contraddittorie, e talvolta direttamente false, diffuse dai media. Anche se devo ammettere che il percorso a zig zag che ha seguito la giurisprudenza spagnola non aiuta questo.
Una "clausola floor" è una clausola di un contratto ipotecario che stabilisce un minimo per le rate del mutuo, indipendentemente dal fatto che l'interesse ordinario concordato con l'istituto finanziario sia inferiore a tale minimo.
La maggior parte dei mutui concessi in Spagna applicano un tasso di interesse che viene fissato sulla base di un tasso di riferimento, solitamente l'Euribor, anche se ce ne sono altri, più un differenziale che varia a seconda dell'istituto finanziario in questione.
Cosa dovresti sapere sul divario di valutazione
Nella maggior parte dei mutui spagnoli, il tasso di interesse da pagare è calcolato facendo riferimento all'EURIBOR o all'IRPH. Se questo tasso di interesse aumenta, aumenta anche l'interesse sul mutuo, allo stesso modo, se diminuisce, il pagamento degli interessi diminuirà. Questo è anche noto come "mutuo a tasso variabile", poiché l'interesse da pagare sul mutuo varia con l'EURIBOR o l'IRPH.
Tuttavia, l'inserimento della Floor Clause nel contratto di mutuo fa sì che i titolari del mutuo non beneficino pienamente della riduzione del tasso di interesse, in quanto sul mutuo sarà previsto un tasso minimo, o floor, di interessi. Il livello della clausola minima dipenderà dalla banca che concede il mutuo e dalla data in cui è stato contratto, ma è comune che le aliquote minime siano comprese tra 3,00 e 4,00%.
Ciò significa che se hai un mutuo a tasso variabile con EURIBOR e un floor fissato al 4%, quando l'EURIBOR scende al di sotto del 4%, finisci per pagare il 4% di interessi sul tuo mutuo. Poiché l'EURIBOR è attualmente negativo, a -0,15%, stai pagando in eccesso gli interessi sul tuo mutuo per la differenza tra il tasso minimo e l'EURIBOR attuale. Nel tempo, questo potrebbe rappresentare migliaia di euro in più in pagamenti di interessi.
Dovresti rinunciare alla contingenza di valutazione?
Una clausola floor, normalmente introdotta in un accordo finanziario in relazione ad un limite massimo o ad un tasso minimo di interesse, fa riferimento ad una specifica condizione generalmente contenuta nei contratti finanziari, principalmente nei finanziamenti.
Poiché un prestito può essere concordato sulla base di un tasso di interesse fisso o variabile, i prestiti convenuti a tasso variabile sono generalmente legati a un tasso di interesse ufficiale (nel Regno Unito LIBOR, in Spagna EURIBOR) più un importo aggiuntivo (noto come spread o margine).
Dal momento che le parti vorranno avere una certa certezza sugli importi effettivamente pagati e ricevuti in caso di movimenti bruschi e improvvisi del benchmark, possono, e di solito lo fanno, concordare un sistema per cui sono sicure che i pagamenti non saranno troppo bassi .(dalla banca, in modo che abbia un beneficio certo e regolare) né troppo elevato (da parte del mutuatario, in modo che le rate rimangano a un livello accessibile per tutta la durata del mutuo).
Tuttavia, in Spagna, da circa un decennio, lo schema originario è stato corrotto al punto che è stato necessario che la Corte Suprema spagnola emettesse una sentenza per tutelare i consumatori/mutui dai continui abusi che le banche infliggono loro.
La banca spagnola restituisce alla «Floor Clause» la «Floor Clause»
In virtù delle disposizioni del regio decreto-legge 1/2017 sulle misure urgenti di tutela dei consumatori in materia di clausole floor, il Banco Santander ha istituito l'Unità Floor Clauses Claims per far fronte ai reclami che i consumatori possono avanzare nell'area di applicazione di detto regio decreto -Legge.
Una volta pervenuto presso l'Unità Reclami, verrà esaminato e se ne deciderà la legittimità o inammissibilità, se non legittimo, l'attore sarà informato delle ragioni del diniego, concludendo il procedimento.
Se del caso, l'attore sarà informato, indicando l'importo del rimborso, ripartito e indicando l'importo corrispondente agli interessi. L'attore deve comunicare, entro un termine massimo di 15 giorni, il proprio accordo o, se del caso, le proprie eccezioni all'importo.
In caso di consenso, l'attore deve recarsi presso la propria filiale Banco Santander o qualsiasi altra filiale della Banca, identificandosi, esprimendo per iscritto il proprio accordo con la proposta formulata dalla Banca, sottoscrivendo.
