accord de servitude
Posséder un bien immobilier étend considérablement vos droits de propriété par rapport à la location ou au crédit-bail. Cependant, les propriétaires ne peuvent pas faire ce qu'ils veulent de leur propriété, et les servitudes en sont une des raisons. Nous vous expliquerons ce que sont les servitudes, comment elles fonctionnent et comment elles peuvent limiter ou étendre vos droits de propriété.
Une servitude donne à une personne, une entreprise ou un gouvernement le droit d'utiliser le bien immobilier de quelqu'un d'autre à une fin précise. Cela ne leur confère aucun droit de propriété. La façon dont ils peuvent utiliser leur propriété dépend du type de servitude.
Une servitude accessoire concerne deux propriétés voisines. Le domaine dominant ou la tenure dominante a accès à la propriété d'autrui. La propriété à laquelle on accède est le domaine servant ou la tenure servante. Le droit de passage doit figurer dans l'acte de propriété servante, et probablement aussi dans celui de la propriété dominante.
Disons que vous vivez dans une communauté où la moitié des maisons sont au bord du lac et l'autre non, mais ont accès au lac. Votre propriété au bord du lac peut avoir un droit de passage qui permet à votre voisin non riverain (la propriété dominante) d'accéder au bord du lac par un chemin qui longe votre propriété.
Qu'est-ce qu'un droit de passage ?
Lorsqu'ils sont propriétaires, il est parfois possible pour les personnes de créer une servitude. Ceci est important à comprendre car il peut être possible pour vos voisins de créer une servitude qui n'existait pas auparavant et de leur donner le droit d'utiliser votre propriété d'une manière qu'ils n'avaient pas auparavant.
Les servitudes brutes sont souvent appelées « servitudes de services publics » car elles donnent aux entreprises d'électricité, de gaz, d'eau, d'égout, de téléphone et de câble le droit d'entretenir et de réparer l'équipement et l'infrastructure situés sur votre propriété. Ces types de servitudes sont courants car de nombreuses propriétés ont des services publics fournis par des entreprises privées ou publiques. Des servitudes brutes peuvent également être accordées à des particuliers.
Par exemple, imaginez que vos voisins ont une propriété derrière la vôtre et que la seule façon pour eux d'accéder à un chemin public est d'emprunter un chemin privé qui traverse leur terrain. Ces voisins peuvent avoir une servitude qui leur donne le droit d'utiliser un chemin sur leur propriété pour accéder à la leur. (Cette forme de servitude peut également être appelée « servitude de nécessité », car la servitude est nécessaire pour que les propriétaires de la ferme voisine puissent entrer et sortir de leur maison.)
Un droit de passage peut-il être hypothéqué ?
Vous avez trouvé la maison parfaite sur le terrain parfait et vous avez hâte de l'avoir pour vous tout seul. Pas si vite. Parmi les autres étapes à suivre lors de l'achat d'une maison, vous voudrez vérifier les servitudes. Et s'il y en a, vous devrez peut-être partager une partie de votre propriété d'une manière ou d'une autre.
En ce qui concerne les servitudes, il y a deux termes que vous devez connaître : domaine dominant et domaine servant. Un domaine dominant est celui qui bénéficie de la servitude, celui qui peut utiliser le bien de l'autre. La succession servante est la partie qui supporte la charge ou, en d'autres termes, doit permettre à l'autre partie d'utiliser ses biens.
Il existe différents types de servitudes, chacune avec son propre ensemble de circonstances spécifiques. S'il y a une servitude sur votre maison ou si vous en avez une sur une autre propriété, il est important de savoir de quel type de servitude il s'agit, afin de connaître vos droits. Ensuite, nous définirons chacun d'eux et discuterons de leur fonctionnement.
Une servitude accessoire est une servitude foncière qui n'est pas limitée à une durée ou à un propriétaire, mais qui est attachée à la propriété elle-même. Une servitude accessoire est souvent qualifiée de « courant avec le terrain » car elle reste en place, même en cas de changement de propriétaire. C'est une servitude qui profite à la propriété. Un exemple de servitude accessoire est une propriété qui offre le seul accès à une plage privée partagée par deux voisins. Lorsque la maison est vendue, les nouveaux propriétaires doivent permettre à leurs voisins l'accès à la plage par leur propriété car la servitude reste avec la maison.
Quels sont les trois types de servitudes ?
C'est essentiellement une question d'accès. Sur certaines propriétés, vous devez utiliser le terrain de votre voisin pour accéder à votre maison. Dans d'autres, vous pouvez avoir un voisin qui a besoin d'utiliser votre terrain. Les accords d'accès peuvent être conclus de manière informelle, mais il existe souvent un accord formel accordant ce droit par la loi. C'est ce qu'on appelle la servitude.
Rob Stevens, responsable des risques immobiliers à la Nationwide Building Society, explique : « À la base, je décrirais une servitude comme le droit de quelqu'un d'utiliser le terrain de quelqu'un d'autre. Il ne s'agit pas de donner aux voisins le droit de faire un barbecue dans votre jardin, ou vice versa. Il s'agit de fournir à une personne ou à une organisation l'accès dont elle peut avoir besoin. C'est ce qui sera indiqué dans la « destination déclarée » de la servitude.
Une autre possibilité est que la servitude soit établie à des fins d'entretien. Par exemple, accorder l'accès à une fosse septique partagée, donner aux entreprises de services publics l'accès dont elles ont besoin ou permettre aux tuyaux ou aux câbles d'égout de traverser votre terrain. Ce sont tous des exemples de servitudes privées.
