وام مسکن دانمارکی چیست؟

بازار اوراق قرضه تحت پوشش دانمارک

طبق اعلام فدراسیون وام مسکن اروپا، سیستم وام مسکن دانمارکی یکی از پایین ترین نرخ های بهره را برای وام گیرندگان در سراسر اروپا و کمترین هزینه های استقراض را برای اولین بخش از ارزش ملک به دلیل سیستم اعتباری وام مسکن منحصر به فرد دانمارک ارائه می دهد. ترکیبی از یک چارچوب کاملاً تنظیم شده، مدیریت اعتبار و ریسک و تامین مالی عمده فروشی از طریق سیستم انتقال، شرایط تامین مالی نزدیک به بازارهای سرمایه را از طریق انتشار اوراق قرضه به صورت جداگانه برای هر وام گیرنده فراهم می کند. نقدینگی بالا و جذابیت اوراق به دلیل امنیت بالای آنها، قیمت بسیار پایین و رقابتی را برای وام گیرندگان تضمین می کند.

بازار اوراق قرضه وام مسکن دانمارک با حجم تقریبی 330.000 میلیارد یورو، پس از بازار Pfandbrief آلمان، دومین بازار اوراق قرضه تحت پوشش در اروپا است. این بازار بیش از چهار برابر بزرگتر از بازار اوراق قرضه دولتی دانمارک است و تعداد وام های بانک های وام مسکن از بانک های تجاری بیشتر است. سرمایه گذاران اوراق قرضه عمدتاً موسسات مالی، صندوق های بازنشستگی و صندوق های مشترک هستند.

خرید خانه در دانمارک

در سال 1795، آتش سوزی کپنهاگ را فرا گرفت و یک چهارم شهر کاملاً سوخت. برای بازسازی شهر به مبالغ هنگفتی نیاز بود. در آن زمان، حداکثر نرخ سود طبق قانون 4 درصد تعیین شده بود و به طور سنتی تأمین مالی به عنوان وام های شخصی بدون وثیقه اعطا می شد. در نتیجه، عرضه اعتبار کمیاب بود. نیاز به امنیت مهمترین عنصر برای وام دهندگان شد.

در سال 1849، دانمارک قانون اساسی جدیدی را دریافت کرد که شامل مقرراتی در مورد آزادی انجمن (دانمارکی: foreningsfrihed) بود. اولین قانون اعتبار رهنی دانمارک در سال 1850 تصویب شد و موسسات اعتباری جدید وام مسکن به زودی ایجاد شدند. برخلاف Husejernes Kreditkasse، مؤسسات جدید انجمن‌هایی (به دانمارکی: Kreditforeninger) متعلق به وام‌گیرندگان بودند، اگرچه هنوز مشمول مسئولیت تضامنی بودند. وام ها با وام مسکن اول تضمین شد. وامها نمی توانست از 60 درصد ارزش ملک تجاوز کند، ارزش اوراق قرضه نمی توانست از ارزش وام مسکن بیشتر شود و وامها باید بازپرداخت می شدند. وام هایی با سررسید 60 ساله معمول بود.

تماس با وام گیرنده دانمارکی

بخش وام مسکن دانمارک به وام گیرندگان وام‌های انعطاف‌پذیر و شفاف با شرایط نزدیک به عوامل بازار سرمایه ارائه می‌کند[نیازمند منبع] در عین حال، اوراق رهنی تحت پوشش[1] ریسک بازار صادرکننده بانک وام مسکن را به سرمایه‌گذاران اوراق قرضه منتقل می‌کند. در نهایت، قوانین سخت‌گیرانه ارزیابی دارایی، مدیریت ریسک اعتباری توسط بانک‌های رهنی، و مقررات سخت‌گیرانه، از جمله به اصطلاح «اصل متعادل‌سازی»، همچنین به‌طور تاریخی از اوراق رهنی در برابر ریسک نکول محافظت می‌کند[2]. غلظت بالای بخش و تثبیت کننده های خودکار نیز به حفظ ثبات کمک می کند[3].

در دانمارک، بانک‌های وام مسکن تنها مؤسسات مالی هستند که مجاز به اعطای وام‌های رهنی به املاک و مستغلات از طریق انتشار اوراق رهنی تحت پوشش هستند (دانمارکی: Realkreditobligationer). دامنه فعالیت‌های مجاز بانک‌های رهنی محدود به ایجاد و ارائه وام‌های رهنی، تأمین مالی آن‌ها منحصراً از طریق انتشار اوراق رهنی و فعالیت‌هایی است که فرعی محسوب می‌شوند. در سال 2007، هشت بانک وام مسکن فعال در بازار وام مسکن دانمارک وجود داشت که برخی از آنها به بانک های تجاری وابسته بودند[2].

نرخ وام مسکن دانمارکی

هنگامی که یک سرمایه گذار اوراق قرضه صادر شده از استخر را خریداری می کند، این معادل خرید بخشی از وام های تلفیقی است که در آن سرمایه گذار حق دریافت سود و بازپرداخت متناسب با مبلغ سرمایه گذاری شده را دارد.

آنچه سیستم وام مسکن دانمارکی را متمایز می کند، اصل تعادل است. این اصل تطابق تقریباً کاملی را بین سود و بازپرداخت های پرداختی و دریافتی به ترتیب توسط وام گیرندگان و سرمایه گذاران تضمین می کند.

شکل 1.1 جریان های نقدی را که بین وام گیرنده، بانک وام مسکن و سرمایه گذار رخ می دهد را نشان می دهد. هنگامی که وام به وام گیرنده اعطا می شود، بانک وام مسکن بر این اساس در بازار اولیه اوراق قرضه صادر می کند. سپس سرمایه‌گذار اوراق قرضه را می‌خرد و فرآیند معامله به وام‌گیرنده می‌رود و به او نقدینگی می‌دهد تا خانه‌ای را که بر اساس آن وام است، خریداری کند.

وام گیرنده سود، استهلاک و کارمزدی به نام "بیدرگسات" را به بانک رهنی پرداخت می کند که انتقال سود و استهلاک به سرمایه گذار را آسان می کند و بنابراین کارمزد را برای پوشش هزینه های انتشار اوراق قرضه و ریسک نگه می دارد. از آنجایی که بانک وام مسکن صادرکننده این ریسک را در قبال وام گیرنده متقبل می شود.