Κανόνες της ανταλλαγής 1031
Η ανταλλαγή 1031 είναι ένα επενδυτικό εργαλείο σε ακίνητα που επιτρέπει στους επενδυτές να ανταλλάξουν μια επένδυση σε ακίνητα με μια άλλη και να αναβάλουν τυχόν κεφαλαιουχικά κέρδη ή ζημίες ή φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που διαφορετικά θα έπρεπε να πληρώσετε τη στιγμή της πώλησης. Αυτή η μέθοδος είναι πολύ δημοφιλής μεταξύ των επενδυτών που θέλουν να βελτιώσουν τα ακίνητά τους χωρίς να χρειάζεται να πληρώσουν φόρους για τα κέρδη.
Πρέπει να συνεργαστείτε με έναν πιστοποιημένο διαμεσολαβητή, γνωστό και ως διαμεσολαβητή ανταλλαγής, σε μια ανταλλαγή 1031. Ο πιστοποιημένος διαμεσολαβητής κρατά τα χρήματά σας σε μεσεγγύηση για εσάς μέχρι να ολοκληρωθεί η ανταλλαγή. Επιλέξτε τον κατάλληλο διαμεσολαβητή για να μην χάσετε χρήματα, να μην χάσετε βασικές προθεσμίες ή να καταλήξετε να πληρώνετε φόρους τώρα και όχι αργότερα.
Τέλος, θα πρέπει να αναφέρετε τη συναλλαγή σας στην IRS μέσω του εντύπου 8824 της IRS με τη φορολογική σας δήλωση. Σε αυτή τη φόρμα, θα περιγράψετε τα ακίνητα, θα παρέχετε ένα χρονοδιάγραμμα, θα εξηγήσετε ποιος συμμετείχε στη διαδικασία και θα αναφέρετε τα χρήματα που εμπλέκονται.
Η καθυστερημένη ανταλλαγή είναι η πιο κοινή μορφή ανταλλαγής, επειδή σας παρέχει ευελιξία έως και 180 ημερών για να αγοράσετε μια ιδιότητα αντικατάστασης. Εάν το ακίνητο που παραχωρήθηκε πωληθεί πριν αγοράσετε το ακίνητο αντικατάστασης, τα έσοδα από την πώληση πηγαίνουν στον εξουσιοδοτημένο διαμεσολαβητή σας. Ο πιστοποιημένος διαμεσολαβητής διατηρεί τα χρήματα μέχρι να αγοράσετε το ακίνητο αντικατάστασης και ο πιστοποιημένος διαμεσολαβητής σας θα παραδώσει τα χρήματα στον πράκτορα κλεισίματος.
Φορολογικές επιπτώσεις της ανταλλαγής κατοικίας
Όταν οι επενδυτές θέλουν να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκια τους, συχνά σκέφτονται τον τομέα των ακινήτων. Αλλά αν σας ενδιαφέρει η ακίνητη περιουσία, πρέπει να γνωρίζετε τις λεπτομέρειες της αγοράς και της πώλησης. Μια μέθοδος στην οποία βασίζονται πολλοί επενδυτές ονομάζεται ανταλλαγή 1031. Ακολουθώντας τους κανόνες αυτού του τύπου ανταλλαγής, οι επενδυτές μπορούν να αναβάλουν τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών τους ενώ εργάζονται για να αποκτήσουν μεγαλύτερα και καλύτερα ακίνητα. Ωστόσο, η κατανόηση του τρόπου λειτουργίας μιας ανταλλαγής 1031 είναι ζωτικής σημασίας για την επιτυχία της. Ακολουθούν μερικά παραδείγματα που θα σας βοηθήσουν να εξοικειωθείτε με αυτό.
Μια ανταλλαγή 1031 είναι μια στρατηγική αναβολής φόρου που χρησιμοποιείται συχνά από επενδυτές ακινήτων. Σε αυτή τη διαδικασία, ο ιδιοκτήτης μιας επένδυσης σε ακίνητα (ή πολλών) πουλά την αρχική του ιδιοκτησία και αγοράζει ένα παρόμοιο ακίνητο ως αντικατάσταση. Ακολουθώντας τους κανόνες της IRS κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, αναβάλλουν τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.
Μια ανταλλαγή ακινήτου σε είδος δεν σημαίνει ότι πρέπει να ανταλλάξετε τον ίδιο ακριβώς τύπο κτιρίου. Δεν χρειάζεται να μοιράζονται την ίδια ποιότητα, μόνο τον χαρακτήρα ή την τάξη τους. Για παράδειγμα, ένα κενό κομμάτι γης είναι παρόμοιο με ένα ακίνητο ενισχυμένο με ένα ενοικιαζόμενο κτίριο. Μπορείτε να προσαρμόσετε την ανταλλαγή σας για να ταιριάζει με τους στόχους και τις ανάγκες σας, αρκεί να πληροίτε τις απαιτήσεις που ορίζονται στην Ενότητα 1031. Ωστόσο, οι επενδυτές θα πρέπει να σημειώσουν ότι τα ακίνητα εντός των ΗΠΑ δεν μπορούν να είναι παρόμοια με οποιοδήποτε ακίνητο εκτός της χώρας.
ανταλλαγή ακινήτων
Η ανταλλαγή είναι μια συναλλαγή ακινήτων στην οποία ένας φορολογούμενος πουλά ακίνητη περιουσία που προορίζεται για επένδυση ή χρήση σε εμπορική ή επιχειρηματική δραστηριότητα και χρησιμοποιεί τα έσοδα για την αγορά ακινήτου αντικατάστασης. Η ανταλλαγή 1031 διέπεται από την Ενότητα 1031 του Κώδικα, καθώς και από διάφορους κανονισμούς και αποφάσεις της IRS.
Η Ενότητα 1031 ορίζει ότι "Κανένα κέρδος ή ζημία δεν θα αναγνωριστεί εάν περιουσία που κατέχεται για χρήση σε εμπόριο ή επιχείρηση ή για επένδυση ανταλλάσσεται αποκλειστικά με ακίνητα του ίδιου είδους." Η πρώτη διάταξη του ομοσπονδιακού φορολογικού κώδικα που επέτρεπε τη μη αναγνώριση κέρδους σε μια ανταλλαγή ήταν η Ενότητα 202(γ) του Κώδικα Εσόδων του 1921. Η ενότητα 1031 υπήρχε στον Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων από τον πρώτο Κώδικα από το 1939. Παραμένει πανομοιότυπο μόνο με δύο προσθήκες σε περισσότερα από 75 χρόνια.
Το άρθρο 1031 φαίνεται να επιτρέπει μόνο την άμεση ανταλλαγή περιουσίας μεταξύ δύο φορολογουμένων. Μετά την απόφαση του 1979 στην υπόθεση Starker v. Στις ΗΠΑ, επιτράπηκε στους φορολογούμενους να διαρθρώσουν αναβαλλόμενες ανταλλαγές στις οποίες ο φορολογούμενος πούλησε το ακίνητο που είχε παραιτηθεί σε έναν αγοραστή και αγόρασε το ακίνητο αντικατάστασης από έναν πωλητή χρησιμοποιώντας τα πραγματοποιηθέντα έσοδα. Οι αναβαλλόμενες συναλλαγές αναφέρονται συχνά ως συναλλαγές «Starker». Η Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων αμφισβήτησε τις αναβαλλόμενες ανταλλαγές, αλλά το Φορολογικό Δικαστήριο ήταν φιλελεύθερο επιτρέποντάς τους και το 1991 η Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων εξέδωσε κανονισμό που τις επέτρεπε και ρυθμίζει τη δομή τους.
Ανταλλαγή σπιτιών αντί για πώληση στο Ηνωμένο Βασίλειο
Αν και οι περισσότεροι επενδυτές δεν θέλουν να πληρώσουν φόρο 20% για το σύνολο του κέρδους κεφαλαίου τους, είναι ωραίο να έχουν την επιλογή να πάρουν λίγα μετρητά από μια συναλλαγή ενώ πραγματοποιούν μια ανταλλαγή 1031 με αναβολή φόρου.
Πολλοί επενδυτές ακινήτων πιστεύουν ότι μια ανταλλαγή 1031 είναι το μόνο ή τίποτα, πράγμα που σημαίνει ότι το 100% των εσόδων από τις πωλήσεις πρέπει να χρησιμοποιηθεί κατά την ανταλλαγή 1031. Αυτό ισχύει εάν θέλετε να αποφύγετε την καταβολή φόρων για τα κέρδη της ακίνητης περιουσίας κεφάλαιο.
Το QI αποδεσμεύει τυχόν πλεονάζοντα κεφάλαια ανταλλαγής στον επενδυτή μετά την απόκτηση της ιδιότητας αντικατάστασης και την πληρωμή όλων των εξόδων κλεισίματος, συνήθως το αργότερο την 180η ημέρα της διαδικασίας ανταλλαγής.
Η αποδέσμευση τυχόν πλεονάζοντος κεφαλαίου πραγματοποιείται αφού ο επενδυτής λάβει το ακίνητο αντικατάστασης, όπως αναφέρεται στη συμφωνία ανταλλαγής. Ή, σε πολύ σπάνιες περιπτώσεις, εάν η συναλλαγή αποτύχει απροσδόκητα λόγω αθέτησης υποχρεώσεων του πωλητή λίγο πριν κλείσει η μεσεγγύηση.
Ωστόσο, ο ίδιος ο επενδυτής δεν μπορεί να λάβει τα κεφάλαια απευθείας. Η εποικοδομητική παραλαβή κεφαλαίων που διατηρούνται κατά τη διάρκεια ενός 1031 θέτει ολόκληρο το χρηματιστήριο σε κίνδυνο, σε άμεση παραβίαση των κανόνων Safe Harbor της IRS για ανταλλαγή με αναβολή φόρου.
