splatit půjčku
Optimální hypoteční strategie zahrnuje i adekvátní splátkový kalendář, tedy návratnost hypotečního úvěru. Lze jej splatit jednorázově nebo v ekvivalentních splátkách po delší dobu. Proto je důležité zabývat se otázkami: Kolik má být odepsáno? Jak budu splácet hypotéku? Jaký typ amortizace mi nejlépe vyhovuje?
Amortizace je v zásadě splácením hypotéky. Poskytovatelé hypotečních úvěrů obvykle požadují amortizaci hypotéky vyšší než 65 % hodnoty nemovitosti, zatímco další amortizace je dobrovolná. Pokud se koupí nemovitost nebo se postaví dům, lze 80 procent hodnoty nemovitosti vzít jako hypotéku, zatímco 20 procent musí pocházet z vlastních prostředků dlužníka. Hypotéky přesahující dvě třetiny hodnoty nemovitosti jsou označeny jako druhé hypotéky a musí být splaceny do 15 (dříve 20) let nebo nejpozději v důchodovém věku.
Možnost žádné druhé hypotéky: Cokoli nad 65 % hodnoty úvěru musí být splaceno v dohodnuté době (nejpozději do důchodového věku). Zda se hypotéka vyplatí splatit, nebo ne, nakonec závisí na dvou zásadních otázkách:
Jak se určuje amortizace hypotéky?
Základní koncept amortizace hypotéky je jednoduchý: Začnete zůstatkem úvěru a splácíte jej ve stejných splátkách v průběhu času. Když se ale pozorně podíváte na každou platbu, uvidíte, že jistina a úroky z úvěru se platí jinou sazbou.
„Amortizace úvěru je proces výpočtu splátek úvěru, který amortizuje – to znamená splácí – částku úvěru,“ vysvětluje Robert Johnson, profesor financí na Heider School of Business Creighton University.
Pokud máte hypotéku s pevnou sazbou, jako většina majitelů domů, vaše měsíční splátky hypotéky jsou vždy stejné. Ale rozdělení každé platby – kolik jde na jistinu úvěru oproti úroku – se v průběhu času mění.
Tento přechod (od převážně úroků k převážně jistině) má vliv pouze na rozpis vašich měsíčních splátek. Pokud máte hypotéku s pevnou sazbou, částka, kterou každý měsíc platíte za jistinu a úrok, zůstane stejná.
Rozdělení plateb je velmi důležité, protože určuje, jak rychle se vytvoří domácí kapitál. Čisté jmění zase ovlivňuje vaši schopnost refinancovat, předčasně splatit svůj domov nebo si půjčit s druhou hypotékou.
Výpočet amortizace
Pro mnoho lidí je koupě domu největší finanční investicí, jakou kdy udělají. Kvůli jeho vysoké ceně většinou potřebuje hypotéku většina lidí. Hypotéka je typ amortizovaného úvěru, u kterého se dluh splácí v pravidelných splátkách po určitou dobu. Doba amortizace se vztahuje k době v letech, kterou se dlužník rozhodne věnovat splacení hypotéky.
Přestože nejoblíbenějším typem je hypotéka s fixní sazbou na 30 let, kupující mají další možnosti, včetně hypoték na 15 let. Doba amortizace ovlivňuje nejen dobu splácení úvěru, ale také výši úroků, které budou spláceny po celou dobu trvání hypotéky. Delší doby splácení obvykle znamenají nižší měsíční splátky a vyšší celkové úrokové náklady po dobu trvání úvěru.
Naproti tomu kratší doby splácení obvykle znamenají vyšší měsíční splátky a nižší celkové náklady na úroky. Pro každého, kdo hledá hypotéku, je dobré zvážit různé možnosti splácení, aby našel tu, která nejlépe vyhovuje vedení a potenciálním úsporám. Níže se podíváme na různé strategie amortizace hypoték pro dnešní kupující domů.
Reamortizujte osobní půjčku
Kratší amortizace vám může ušetřit peníze, protože po dobu trvání hypotéky zaplatíte méně na úrocích. Vaše pravidelná splátka hypotéky by byla vyšší, protože svůj zůstatek splácíte za kratší dobu. Můžete si však vybudovat vlastní kapitál ve svém domě rychleji a získat hypotéku dříve.
Viz graf níže. Ukazuje dopad dvou různých období amortizace na splátku hypotéky a celkové úrokové náklady. Celkové úrokové náklady se značně zvyšují, pokud doba odepisování přesáhne 25 let.
Nemusíte se držet doby amortizace, kterou jste zvolili při žádosti o hypotéku. Z finančního hlediska má smysl přehodnocovat amortizaci pokaždé, když obnovujete hypotéku.
