Jak zkontrolovat právní dokumenty před koupí nemovitosti?
Jsem si jistý, že jste všichni slyšeli o nechvalně známých „podlahových klauzulích“ obsažených ve španělských hypotečních smlouvách. Nicméně, jak jsem si jistý, že jste slyšeli, jsem si stejně jistý, že vám není úplně jasné, co to je nebo co znamenají. Tento zmatek, který již existuje ve španělské komunitě a ještě více v zahraničí, je způsoben obrovským množstvím protichůdných a někdy přímo nepravdivých informací šířených médii. I když musím přiznat, že kličkování, kterým španělská jurisprudence prošla, tomu nepomáhá.
"Minimální klauzule" je klauzule v hypoteční smlouvě, která stanoví minimum pro hypoteční splátky bez ohledu na to, zda je běžný úrok dohodnutý s finanční institucí nižší než toto minimum.
Většina hypoték poskytovaných ve Španělsku používá úrokovou sazbu, která je stanovena na základě referenční sazby, obvykle Euribor, i když existují i jiné, plus rozdíl, který se liší v závislosti na příslušné finanční instituci.
Co byste měli vědět o mezeře ocenění
U většiny španělských hypoték se úroková sazba vypočítává podle EURIBOR nebo IRPH. Pokud se tato úroková sazba zvýší, zvýší se i úrok z hypotéky, obdobně, pokud se sníží, sníží se splátka úroku. Toto je také známé jako „hypotéka s proměnlivou sazbou“, protože úrok, který se má platit z hypotéky, se liší podle EURIBOR nebo IRPH.
Vložení klauzule o minimální hranici do hypoteční smlouvy však znamená, že držitelé hypotéky nebudou plně těžit z poklesu úrokové sazby, protože z hypotéky bude platit minimální úroková sazba. Výše minimální klauzule bude záviset na bance, která hypotéku poskytuje, a datu, kdy byla sjednána, ale je běžné, že minimální sazby se pohybují mezi 3,00 a 4,00 %.
To znamená, že pokud máte hypotéku s proměnlivou sazbou s EURIBOR a spodní hranicí stanovenou na 4 %, když EURIBOR klesne pod 4 %, zaplatíte za hypotéku úrok 4 %. Vzhledem k tomu, že EURIBOR je aktuálně záporný, na úrovni -0,15 %, přeplácíte úroky z hypotéky o rozdíl mezi minimální sazbou a aktuální sazbou EURIBOR. Postupem času by to mohlo představovat další tisíce eur v úrocích.
Měli byste upustit od podmíněnosti hodnocení?
Minimální klauzule, obvykle zavedená ve finanční dohodě ve vztahu k maximálnímu limitu nebo minimální úrokové sazbě, odkazuje na konkrétní podmínku obecně zahrnutou ve finančních smlouvách, zejména v půjčkách.
Vzhledem k tomu, že půjčku lze sjednat na základě pevné nebo variabilní úrokové sazby, půjčky sjednané s proměnlivou sazbou jsou obvykle spojeny s oficiální úrokovou sazbou (ve Spojeném království LIBOR, ve Španělsku EURIBOR) plus další částkou (známou jako spread nebo marže).
Vzhledem k tomu, že strany budou chtít mít určitou jistotu o částkách skutečně zaplacených a obdržených v případě prudkých a náhlých pohybů v benchmarku, mohou se, a obvykle to dělají, dohodnout na systému, v jehož rámci budou mít jistotu, že platby nebudou příliš nízké. (ze strany banky, aby to mělo určitý a pravidelný prospěch), ani příliš vysoké (ze strany dlužníka, aby splátky zůstaly na přijatelné úrovni po celou dobu trvání hypotéky).
Ve Španělsku však bylo původní schéma již asi deset let zkažené do té míry, že bylo nutné, aby španělský nejvyšší soud vydal rozsudek na ochranu spotřebitelů / hypotečních dlužníků před neustálým zneužíváním, které jim banky způsobují.
Španělská banka se vrací k „podmínečné doložce“ k „podmínečné doložce“
Na základě ustanovení královského dekretu-zákon 1/2017 o naléhavých opatřeních na ochranu spotřebitele, pokud jde o doložky o minimální výši, vytvořila Banco Santander Oddělení pro uplatnění nároků, které spotřebitelé mohou uplatnit v oblasti uplatňování uvedené královské vyhlášky. -Zákon.
Po obdržení na oddělení reklamací bude prostudováno a bude rozhodnuto o jeho oprávněnosti či nepřípustnosti. Pokud nebude legitimní, bude stěžovatel informován o důvodech zamítnutí, čímž se řízení ukončí.
V případě potřeby bude žadatel informován s uvedením výše vrácené částky v členění a s uvedením částky odpovídající úroku. Žadatel musí nejpozději do 15 dnů sdělit svůj souhlas nebo případně své námitky k částce.
Pokud s tím souhlasí, musí se žadatel dostavit do své pobočky Banco Santander nebo jakékoli jiné pobočky Banky, prokázat se, vyjádřit svůj písemný souhlas s návrhem učiněným Bankou a podepsat níže.
