Hipoteca equitativa
58. (a) Una hipoteca és la transferència d'un dret sobre un bé immoble específic per tal de garantir el pagament d'uns diners avançats o per avançar en concepte de préstec, un deute existent o futur, o el compliment d'un compromís que pot donar lloc a una responsabilitat pecuniària.
(b) Quan, sense lliurar la possessió de la propietat hipotecada, el deutor hipotecari es compromet personalment a pagar els diners de la hipoteca i acorda, expressament o implícitament, que, en cas de no pagar d'acord amb el contracte, el creditor hipotecari tindrà dret a fer que la propietat hipotecada es vengui i que el producte de la venda s'apliqui, en la mesura que sigui necessari, al pagament dels diners de la hipoteca, la transacció s'anomena hipoteca simple i el creditor hipotecari, creditor hipotecari simple .
Avantatges de la hipoteca legal
Una execució hipotecària és un procediment per eliminar els drets d'una persona a posseir i tenir la possessió d'una propietat immobiliària, també coneguda com a béns immobles. Després de lexecució hipotecària, la persona deixarà de ser propietària de limmoble i haurà de retirar totes les seves pertinences i mudar-se.
Una execució hipotecària la inicia una persona o empresa que té un gravamen sobre un bé immoble. Un propietari sol concedir un gravamen sobre la propietat immobiliària com a garantia per al pagament d'un deute. Normalment, un propietari dóna un gravamen sobre casa al banc com a garantia per al pagament d'un préstec al banc. En alguns casos, es pot col·locar un gravamen sobre un bé immoble sense el consentiment del propietari quan es deuen diners que no s'han pagat. Per exemple, un fuster pot presentar un gravamen de construcció per la feina feta a una casa, l'IRS pot presentar un gravamen pels impostos no pagats, i un creditor pot presentar un gravamen per una sentència impagada.
Una escriptura fiduciària és un tipus especial d'hipoteca concedida pel propietari de l'immoble a un tercer, anomenat fideïcomissari, que té un poder de venda de la propietat en benefici d'un creditor (com un prestador) fins que es pagui el deute. Els bancs i altres prestadors solen utilitzar una escriptura fiduciària.
Venda de l'habitatge hipotecat pel deutor hipotecari a un tercer
Una escriptura en lloc de l'execució hipotecària (lieu deed) és una transmissió, per part del propietari d'un bé gravat per una hipoteca, al creditor hipotecari, en plena satisfacció de l'obligació garantida per la hipoteca. 735 ILCS 5/15-1401. El creditor hipotecari adquireix el títol de propietat subjecte a les reclamacions o gravàmens existents que afecten la propietat, però la hipoteca no es fusiona amb el títol de propietat del prestador. Id. L'acceptació d'una escriptura de reemplaçament posa fi a la responsabilitat del prestatari i de totes les altres persones responsables del deute hipotecari, llevat que hi hagi un acord en contra realitzat simultàniament amb la transacció de l'escriptura de reemplaçament. Id. Els termes i condicions sota els quals un prestatari atorgarà i un prestador acceptarà una escriptura en lloc de l'execució hipotecària són altament negociables i dependran de les posicions de negociació relatives de les respectives parts. Atès que la jurisprudència d'Illinois, Wisconsin i Indiana és escassa sobre aquest tema, resulta útil examinar la jurisprudència federal i la d'altres estats.
El segon avantatge per al prestatari és que s'evita la publicitat, les despeses i el temps que comporten els procediments per executar el préstec hipotecari i altres obligacions, amb la pèrdua eventual de la propietat. En tercer lloc, és possible que el prestador accepti pagar la totalitat o part de les despeses de la transferència o fins i tot una contraprestació monetària addicional si el patrimoni de la propietat supera el deute hipotecari. No obstant això, la quantitat que pagarà el prestador sol ser inferior a la que pagaria un tercer, si és que se'n pot trobar un. Finalment, és possible que el prestador torni al prestatari certs drets possessoris limitats o altres drets de propietat, com ara un arrendament de tota o part de la propietat, una opció de compra, un dret de tempteig i similars. Tot i això, els prestadors solen resistir-se a concedir aquests drets restants al prestatari per obtenir la propietat lliure de tots els interessos pendents. Si es concedeix una opció o un dret de tempteig, el prestador normalment limitarà el termini en què està disponible a un període de temps relativament breu.
Llei hipotecària a Bangla Desh
He rebut una carta d'un banc en què afirma que és el creditor hipotecari de la propietat que tinc llogada. El banc al·lega que el document d'arrendament entre el meu arrendador i jo es va fer sense el seu consentiment i em demana que me'n vagi de la propietat. Què puc fer?
Totes les hipoteques correctament redactades contenen una clàusula que obliga el deutor hipotecari (l'arrendador) a sol·licitar el consentiment del creditor hipotecari (el banc) abans que el deutor hipotecari llogui l'habitatge a una altra persona (l'inquilí).
Si l'arrendador compleix aquest requisit, el banc té constància de la presència de l'inquilí i no el pot desallotjar encara que el banc exerceixi finalment el seu poder de recuperació en virtut de la hipoteca, com quan el deutor hipotecari no paga la hipoteca al banc. El banc, en aquestes circumstàncies, esdevindrà l'arrendador i tindrà dret a rebre la renda de l'inquilí.
Atès que una hipoteca sempre s'inscriu al Registre de la Propietat, es considera que l'inquilí té coneixement de la hipoteca i de les seves condicions. Si el banc exerceix el poder de recuperació en virtut de la hipoteca, l'inquilí no pot al·legar la seva ignorància com a excusa. Per tant, abans de subscriure un document d'arrendament, l'inquilí sempre ha de fer una cerca al Registre de la Propietat per comprovar si l'immoble està hipotecat. Si la resposta és afirmativa, l'inquilí ha d'assegurar-se que el propietari ha obtingut el consentiment del creditor hipotecari.
