A Espanya existeix el Registre de Propietat, el qual recull tots els documents dels béns immobles. No obstant això, a la nació hi ha molts casos d'habitatges, finques i terrenys que no han estat registrats. En aquestes circumstàncies se soluciona la problemàtica mitjançant la tramitació dun expedient de domini. Bàsicament, aquest document permet inscriure un bé immoble al registre davant notari.
La llei hipotecària de l'any 2015 pretén concordar el que consta al registre amb la realitat extra registral (situació de fet). Per tant, l'objectiu és la inscripció judicial, la represa del tracte successiu o la constància de excés de cabuda d'un bé inscrit prèviament.
Cal destacar que aquest procediment judicial i notarial és relativament costós i llarg. Aquesta Llei 13/2015 va ser aprovada amb el propòsit que els notaris puguin tramitar els dominis per a la immatriculació de les finques. D'aquesta manera, el procés serà més ràpid i econòmic. La immatriculació de les finques o béns immobles serveix per deixar constància de qui és el propietari o propietari. Anteriorment el tràmit es realitzava mitjançant un procediment de jurisdicció voluntària o, si escau, a un procediment declaratiu.
Què permet lexpedient de domini?
- Dur a terme la primera matriculació o inscripció d´una finca que no tingui títol de propietat suficient.
- Restablir el tracte successiu. Sobretot, en supòsits de herències de béns immobles que no estan inscrites al Registre de Propietat.
- Organitzar els excessos de cabuda, els que requereixen modificacions de dades sobre la superfície d'un bé immoble. Cal destacar que aquest ha d'estar incorrectament registrat al Registre de Propietat. A més d'això, aquests han de ser ocasionats per errors en el mesurament.
Tipus d'expedient de domini
Davant notari
Aquest document no dóna al notari la capacitat de jutjar o decidir sobre lassumpte proposat. Bàsicament, es tracta d'un acta de notificació. El promotor ha de fer la sol·licitud a la notaria que correspongui al lloc de la finca. La sol·licitud ha d'incloure les dades següents: descripció de la finca, dades personals del promotor i adreça de domicili. Després, el notari s'encarrega de sol·licitar al Registre de Propietat un certificat negatiu de la immatriculació del bé.
judicial
La tipologia aplica en el cas de finques que hi estiguin involucrades amb terceres persones que al·leguen ser titulars de dret. Aquests ciutadans hauran de debatre mitjançant un jutjat les diferents pretensions. Sens dubte, cal destacar que es fa mitjançant el procediment declaratiu corresponent, que habitualment serà l'ordinari. El procés judicial ha de tenir la intervenció d'un advocat i un procurador. Generalment, els que recorren a aquest tipus ho fan en els supòsits d'expedient de domini per interrupció del tracte successori.
Per usucapió
Se li crida usucapió o prescripció adquisitiva al manera d'adquirir la propietat per la possessió durant un temps determinat. Aquest procediment comprèn dues modalitats: la ordinària i extraordinària.
Requisits de l'expedient de domini per usucapió
Usucapió ordinària
- Possessió de limmoble en concepte de propietari, el qual deu anunciar-se de manera pública. En altres paraules, l'usucapient ha de ser reconegut i identificat com a amo per les terceres persones involucrades. Cal destacar que el reconeixement s'ha de dur a terme de manera pacífica, llevat dels casos en què hi ha una reivindicació pel propietari de l'immoble o per tercers. D'altra banda, també s'hi inclouen les ocupacions i de forma ininterrompuda. No hi ha d'haver reclamacions judicials o extrajudicials, o sense que consti abandonat l'immoble per un termini superior a un any.
- Presència de la bona fe. D'aquesta manera, l'usucapient ha de rebre el bé immoble del propietari.
- Aquells de just títol. En altres paraules, els que tenen capacitat de transmetre el bé o el dret.
- En el cas de béns immobles per temps determinat. El període comprèn tres anys. També els casos de béns immobles de deu anys.
Usucapió extraordinària
En aquest cas, no es requereix bona fe ni títol just a la possessió. No obstant això, els períodes de temps seran més amplis: sis anys per als béns mobles i trenta anys per als immobles.
Preu de l'expedient de domini
Els expedients de domini realitzats davant de notari estan subjectes als lineaments de la notaria. Per això, compten amb pròpies tarifes actualitzades anualment d'acord amb l'Índex de Preus de Consum (IPC). Cal destacar que el preu total comprèn diverses coses i no només a l'acta notarial elevada. El cost inclou la consideració d'actes documentats, el nombre de còpies que s'emeten i l'impost al valor afegit (IVA) aplicable.
A més d'això, mentre estiguis gestionant l'expedient percebràs altres despeses, com ara: la certificació negativa d'immatriculació prèvia emesa pel Registre de Propietat, notificacions als possibles afectats, els quals són diversos. Les persones afectades poden ser les finques confrontants, titulars de dret o càrregues afectats, interessats i lAjuntament. També has de cancel·lar la inscripció al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE).
D'altra banda, també pots tenir despeses a assessoria d'un advocat especialista en la matèria que faciliti els tràmits. Cal destacar que els seus honoraris s'han de concretar prèviament. Finalment, es perceben els despeses pròpies de la immatriculació perseguida al Registre de la Propietat.
Finalment, l'expedient de domini és absolutament necessari i útil per a aquells béns immobles que no tenen inscripció al Registre de Propietat. A la nació hi ha molts casos d'aquest tipus i el propòsit és que disminueixin pel bé propi i la col·lectivitat.
