سيلفيا ليون: حكمت محكمة ابتدائية في غران كناريا على مستأجري أحد المباني التجارية بدفع 17.000 يورو لمالكها ، مقابل الإيجارات التي لم يتم دفعها بالفعل أثناء الحجز الذي أصدرته الحكومة.
يرى القاضي أنه ليس من المناسب تخفيض الإيجار من قبل المستأجرين ، لأنهم لم يقدموا تقريرًا دوريًا يعتمد الدخل بالضبط أثناء الجائحة وقبلها ، لذلك من الممكن أن يكون هناك قدر أكبر من الملاءة المالية التي من شأنها أن تؤدي إلى كان التخفيض النهائي في الدخل مؤقتًا ولم يكن ليؤدي إلى استحالة حقيقية للوفاء بالعقود.
وفقًا لمحامي مالك المبنى ، سيرجيو تشولاني فاراي من مكتب ميرالاو ، "إنه قرار ذو صلة لأنه ، على الرغم من حقيقة أنه يمكن اعتبار أنه من المعروف جيدًا أن مبنى يقع في منطقة ساحلية ، يكون نشاطه تركز وتوجه إلى قطاع السياحة ، وأنه من الواضح أنها تأثرت بعواقب Covid-19 ، يستبعد القاضي أي نوع من التعديل في الإيجار ، إذا لم يقدم المراسل تقرير خبير يثبت ذلك ».
قرار العقد
في سبتمبر 2020 ، وقع المالك والمستأجرون اتفاقية إنهاء مبكر ، لأن المستأجرين لم يتمكنوا من الاستمرار في دفع الإيجار المتفق عليه ، بالإضافة إلى الديون المتراكمة لديهم بالفعل منذ مارس من نفس العام.
بعد توقيع المستند وإعادة المفاتيح ، قدم المؤجر طلبًا للمطالبة بمبلغ الدين المستحق. المبلغ الذي يتوافق مع الفترة بين مارس وسبتمبر 2020 ، أي الأشهر المتأثرة بالحبس الذي أصدرته الحكومة المعلقة في حالة الإنذار الأولى.
عدم التوازن الاقتصادي
اعترض المستأجرون السابقون وطالبوا بتخفيض بنسبة 50٪ من الإيجار المستحق خلال تلك الأشهر ، بموجب ما يسمى بشرط rebus sic stantibus.
يجب أن نتذكر أن هذا البند هو الرقم العقائدي الذي يسمح بمراجعة العقود عندما ، بسبب ظروف غير متوقعة ، تم كسر التوازن الاقتصادي للعقد ووجد أحد الطرفين أنه من المستحيل أو خطير للغاية الامتثال له.
ومع ذلك ، على الرغم من أن هذه القاعدة قد أقرها الفقه القانوني ، إلا أنها كانت تتم دائمًا بحذر شديد ، نظرًا للمبدأ العام الذي ينص على وجوب الوفاء بالعقود بموجب المادة. 1091 القانون المدني.
إبلاغ الخبير
على هذا المنوال ، ترفض المحكمة التخفيض الذي طلبه المستأجرون السابقون ، معتبرةً أن "الشيء المعقول هو أن تقرير خبير أعده خبير اقتصادي أو محاسب قد تم تقديمه يبرر بدقة الخسائر والعواقب" للوباء في الأعمال التجارية المتضررة .. وهو أنه وفقًا لحساب الحقائق المثبتة ، أدرك المستأجرون أن التحصيل في الشركة تم نقدًا ، بحيث يكون الدخل الوحيد المسجل هو الذي يكشفونه بأنفسهم. لهذا السبب ، فإن القيود المحاسبية للإيرادات والمصروفات الخاصة بالحساب الجاري التي يقدمها المتهمون لا تكفي لتبرير وقوع خسائر نتيجة لأزمة فيروس كورونا.
وبهذا المعنى ، تضيف الجملة ، فإن أحدث اجتهادات تتطلب ، في حالات مماثلة ، أن الطرف الذي ينوي تعديل الشروط الاقتصادية للعقد يجب أن يثبت نوعًا وكميًا أن الوباء قد أثر على المفاوضات ، التوسط في مساهمة خبير رأي من إعداد خبير اقتصادي يقوم بإجراء مقارنة بين الدخل ، ليس فقط في عام الجائحة ، ولكن في السنوات السابقة.
أخيرًا ، نظرًا لأن الدخل الدقيق أثناء الجائحة ، ولا السابق ، غير معروف ، يستنتج القاضي أنه من الممكن أن يكون هناك قدر أكبر من الملاءة المالية التي من شأنها أن تؤدي إلى انخفاض محتمل في الدخل بشكل مؤقت ولا ينتج عنه إحباط صرامة العقد. لهذا السبب ، تقدر المطالبة بالمبلغ الذي ألغاه مالكو المباني وتحكم على المستأجرين السابقين بدفع 17.000 يورو مستحقة ، بالإضافة إلى التكاليف.
