میں کیسے جان سکتا ہوں کہ میرے رہن میں فرش کی شق ہے؟

جائیداد خریدنے سے پہلے قانونی دستاویزات کیسے دیکھیں؟

مجھے یقین ہے کہ آپ سب نے ہسپانوی رہن کے معاہدوں میں موجود بدنام زمانہ "فلور کلاز" کے بارے میں سنا ہوگا۔ تاہم، جتنا مجھے یقین ہے کہ آپ نے سنا ہے، مجھے اتنا ہی یقین ہے کہ آپ پوری طرح سے واضح نہیں ہیں کہ وہ کیا ہیں یا ان میں کیا شامل ہے۔ یہ الجھن، جو پہلے سے ہسپانوی کمیونٹی میں موجود ہے اور اس سے بھی زیادہ بیرون ملک، میڈیا کے ذریعے پھیلائی جانے والی متضاد، اور بعض اوقات براہ راست غلط معلومات کی وجہ سے ہے۔ اگرچہ مجھے یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ ہسپانوی فقہ نے جو زگ زیگنگ کورس لیا ہے وہ اس میں مدد نہیں کرتا ہے۔

"فلور کلاز" رہن کے معاہدے کی ایک شق ہے جو رہن کی ادائیگیوں کے لیے ایک کم از کم طے کرتی ہے، قطع نظر اس کے کہ مالیاتی ادارے کے ساتھ متفقہ عام سود اس کم از کم سے کم ہے۔

سپین میں دیے جانے والے زیادہ تر رہن پر سود کی شرح لاگو ہوتی ہے جو کہ حوالہ کی شرح کی بنیاد پر مقرر کی جاتی ہے، عام طور پر یوریبور، اگرچہ دیگر بھی ہیں، نیز ایک فرق جو زیر بحث مالیاتی ادارے کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے۔

آپ کو تشخیص کے فرق کے بارے میں کیا معلوم ہونا چاہئے۔

زیادہ تر ہسپانوی رہن میں، ادا کی جانے والی سود کی شرح کا حساب EURIBOR یا IRPH کے حوالے سے کیا جاتا ہے۔ اگر یہ شرح سود بڑھ جاتی ہے تو رہن پر سود بھی بڑھ جاتا ہے، اسی طرح اگر یہ کم ہوتا ہے تو سود کی ادائیگی کم ہو جاتی ہے۔ اسے "متغیر شرح رہن" کے نام سے بھی جانا جاتا ہے، کیونکہ رہن پر ادا کیا جانے والا سود EURIBOR یا IRPH کے ساتھ مختلف ہوتا ہے۔

تاہم، رہن کے معاہدے میں فلور کلاز کے داخل ہونے کا مطلب ہے کہ رہن رکھنے والے سود کی شرح میں کمی سے مکمل طور پر فائدہ نہیں اٹھاتے ہیں، کیونکہ رہن پر سود کی کم از کم شرح، یا منزل، ادا کی جائے گی۔ کم از کم شق کی سطح کا انحصار اس بینک پر ہوگا جو رہن فراہم کرتا ہے اور اس تاریخ کو جس پر اس کا معاہدہ کیا گیا تھا، لیکن یہ عام ہے کہ کم از کم شرحیں 3,00 اور 4,00% کے درمیان ہوں۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر آپ کے پاس EURIBOR کے ساتھ ایک متغیر شرح رہن ہے اور 4% پر منزل مقرر ہے، جب EURIBOR 4% سے نیچے آتا ہے، تو آپ کو اپنے رہن پر 4% سود ادا کرنا پڑتا ہے۔ چونکہ EURIBOR فی الحال منفی ہے، -0,15% پر، آپ کم از کم شرح اور موجودہ EURIBOR کے درمیان فرق کے لیے اپنے رہن پر زیادہ سود ادا کر رہے ہیں۔ وقت گزرنے کے ساتھ، یہ سود کی ادائیگی میں ہزاروں اضافی یورو کی نمائندگی کر سکتا ہے۔

کیا آپ کو تشخیص کی ہنگامی حالت کو چھوڑ دینا چاہئے؟

زیادہ سے زیادہ حد یا کم از کم شرح سود کے سلسلے میں مالیاتی معاہدے میں عام طور پر متعارف کرائی جانے والی فلور شق سے مراد ایک مخصوص شرط ہے جو عام طور پر مالی معاہدوں میں شامل ہوتی ہے، خاص طور پر قرضوں میں۔

چونکہ قرض پر ایک مقررہ یا متغیر شرح سود کی بنیاد پر اتفاق کیا جا سکتا ہے، متغیر شرحوں کے ساتھ متفقہ قرضے عام طور پر سرکاری شرح سود سے منسلک ہوتے ہیں (برطانیہ میں LIBOR، سپین EURIBOR میں) اور ایک اضافی رقم (جسے اسپریڈ کہا جاتا ہے) یا مارجن)۔

چونکہ فریقین بینچ مارک میں تیز اور اچانک حرکت کی صورت میں اصل میں ادا کی گئی اور وصول کی جانے والی رقوم کے بارے میں کچھ یقین رکھنا چاہیں گے، اس لیے وہ ایسے نظام پر متفق ہو سکتے ہیں، اور عام طور پر کرتے ہیں جس کے تحت انہیں یقین ہو کہ ادائیگیاں بہت کم نہیں ہوں گی۔ .

تاہم، اسپین میں، تقریباً ایک دہائی سے، اصل اسکیم اس حد تک خراب ہو گئی ہے کہ ہسپانوی سپریم کورٹ کے لیے یہ ضروری ہو گیا ہے کہ وہ صارفین/رہن رکھنے والوں کو بینکوں کی جانب سے ان پر مسلسل بدسلوکی سے بچانے کے لیے ایک حکم جاری کرے۔

ہسپانوی بینک "فلور کلاز" "فلور کلاز" پر واپس آتا ہے۔

فلور شقوں کے حوالے سے فوری صارفین کے تحفظ کے اقدامات پر رائل ڈیکری-قانون 1/2017 کی دفعات کے مطابق، بینکو سینٹینڈر نے ان دعووں سے نمٹنے کے لیے فلور کلاز کلیمز یونٹ بنایا ہے جو صارفین مذکورہ شاہی فرمان کے اطلاق کے علاقے میں کر سکتے ہیں۔ -قانون

کلیمز یونٹ میں موصول ہونے کے بعد، اس کا مطالعہ کیا جائے گا اور اس کے جائز یا ناقابل قبول ہونے کے بارے میں فیصلہ کیا جائے گا۔ اگر یہ جائز نہیں ہے، تو دعویدار کو طریقہ کار کو ختم کرتے ہوئے انکار کی وجوہات سے آگاہ کیا جائے گا۔

جہاں مناسب ہو، دعویدار کو مطلع کیا جائے گا، رقم کی واپسی کی رقم کی نشاندہی کرتے ہوئے، ٹوٹے ہوئے اور سود سے متعلقہ رقم کی نشاندہی کرتے ہوئے مدعی کو 15 دنوں کی زیادہ سے زیادہ مدت کے اندر، اپنے معاہدے یا، جہاں مناسب ہو، رقم پر اپنے اعتراضات سے آگاہ کرنا چاہیے۔

اگر وہ اتفاق کرتے ہیں، تو دعویدار کو اپنی بینکو سانٹینڈر برانچ یا بینک کی کسی دوسری شاخ میں جانا چاہیے، اپنی شناخت کرتے ہوئے، بینک کی طرف سے پیش کردہ تجویز کے ساتھ تحریری طور پر اپنا اتفاق ظاہر کرتے ہوئے، نیچے دستخط کرنا چاہیے۔