رہن میں فرش کی شق کیسے دیکھیں؟

آپریشن اور معاہدے سے پہلے/بعد میں ایک ڈوپلیکس تبدیلی

یورپی یونین کی سپریم کورٹ آف جسٹس (CJEU) نے گزشتہ دسمبر میں ہسپانوی بینکوں کو سزا سنائی کہ وہ فلور شقوں سے زائد چارج کی گئی تمام رقم واپس کر دیں، جس سے مئی 2013 میں سپریم کورٹ (TS) کی جانب سے مقرر کردہ نان ریٹرو ایکٹیویٹی کو ختم کیا گیا اور اس نے واپسی کو محدود کر دیا۔ اسی تاریخ سے زیادہ چارج کیا گیا تھا۔ یہ فیصلہ اس بات پر غور کرتا ہے کہ پسپائی کو محدود کرنا کمیونٹی کے قانون کے خلاف ہے، جس کا عملی طور پر مطلب قرض پر دستخط کرنے سے مکمل پسپائی کو تسلیم کرنا ہے۔

حالیہ دنوں میں، اسپین کی حکومت نے شاہی حکم نامے کے قانون کو مزید ایک ہفتے کے لیے ملتوی کرنے کا فیصلہ کیا ہے جو غیر شفاف فلور شقوں کے لیے غیر ضروری طور پر وصول کی گئی رقم کو واپس کرنے کے لیے ایک ماورائے عدالت نظام کو بیان کرتا ہے۔ اس حقیقت کا مطلب نئے رہن کے قانون کی اشاعت کو ملتوی کرنا ہے۔ دسمبر میں، حکومت نے پہلے ہی فیصلہ کیا ہے کہ اچھی پریکٹس کے ضابطہ کی منظوری کو ملتوی کر دیا جائے تاکہ فلور شقوں سے زائد چارجز کی واپسی کو آسان بنایا جا سکے۔

- سب سے پہلی چیز جو ہمیں کرنی ہے وہ ہے اپنے رہن کے عمل کو تلاش کرنا اور اسے غور سے پڑھنا۔ اسے عام طور پر عنوانات کے ساتھ "متغیر سود کی درخواست کی حد"، "متغیر کی حد" یا "متغیر سود کی شرح" جیسے عنوانات میں پہچانا جاتا ہے۔ رہن کے سود کی شرح کے تاریخی ارتقاء پر توجہ دینا بھی بہت ضروری ہے۔ اگر 2009 کے بعد سے آپ نے اپنے رہن کی ادائیگی میں قابل ذکر کمی نہیں دیکھی ہے یا یہ طے شدہ ہے، تو اس بات کا بہت امکان ہے کہ آپ کے پاس منزل کی شق ہے۔

جائیداد خریدنے کے لیے سپین میں رہن - فوری رہنما!

(22-11-2018، 09:08 AM)Spitfire58 نے لکھا: (22-11-2018، 06:59 AM) سیم نے لکھا: (19-11-2018، 03:44 PM) Raye نے لکھا: حاصل کرنے کی کوشش کر رہا تھا بینکو پاپولر سے رقم کی واپسی اور انہوں نے اس بنیاد پر انکار کر دیا کہ یہ میرا پہلا گھر نہیں ہے۔

میرے خیال میں آپ کسی بھی وکیل/درخواست سے بغیر کسی فیس کے معاہدے کے لیے پوچھ سکتے ہیں۔ سب سے بری چیز جو وہ کہہ سکتے ہیں وہ ہے "نہیں"۔ اگر آپ چند دفاتر سے رابطہ کریں تو مجھے یقین ہے کہ کم از کم ایک آپ کو مثبت جواب دے گا۔ زیادہ سے زیادہ تفصیلات فراہم کرنا نہ بھولیں تاکہ وہ دیکھ سکیں کہ آیا آپ کا کیس انہیں پیسہ کمائے گا یا نہیں۔

انہیں خود بخود ادائیگی کرنی چاہئے، یہ بہت اچھا ہوگا۔ بدقسمتی سے، بینک نہیں جانتے کہ اسے کیسے کرنا ہے۔ صرف خود کار طریقے سے وہ آج تک سیکھنے میں کامیاب رہے ہیں وہ ہے آپ کے پیسے لینا۔

لکڑی کی قیمت کا موازنہ | 10,21 میں $2019 اب 2021 میں ہے۔

فلور کلاز، جسے 'فلور کلاز' یا 'مارگیج فلور' بھی کہا جاتا ہے، صرف ایک ایسی شق ہے جو اسپین میں گزشتہ 20 سالوں کے دوران متغیر شرح رہن کے معاہدوں میں داخل کی گئی ہے اور جو اس پر ادا کی جانے والی سود کی شرح کو متاثر کرتی ہے۔ رہن

زیادہ تر ہسپانوی متغیر شرح رہن میں، ادا کی جانے والی سود کی شرح کا حساب یورو انٹربینک آفرڈ ریٹ (یوروبور) کے حوالہ کی شرح سے کیا جاتا ہے۔ اگر حوالہ سود بڑھتا ہے تو رہن کا سود بھی بڑھ جاتا ہے، اسی طرح اگر EURIBOR کم ہوتا ہے تو سود کی ادائیگی کم ہو جاتی ہے۔

تاہم، رہن کے معاہدے میں منزل کی شق داخل کرنے کا مطلب یہ ہے کہ رہن رکھنے والوں کو EURIBOR میں کمی سے پوری طرح فائدہ نہیں ہوگا، کیونکہ رہن پر ادا کرنے کے لیے کم از کم شرح سود ہوگی (جسے "منزل" بھی کہا جاتا ہے۔ منزل کی سطح اس بینک پر منحصر ہوگی جو رہن فراہم کرتا ہے اور جس لمحے میں اس کا معاہدہ کیا گیا ہے، لیکن یہ عام طور پر 3 سے 4% کے فرش کو دیکھنا ہے۔

سپریم کورٹ نے فیصلہ دیا کہ فلور شقیں غیر شفافیت کے فقدان کی وجہ سے دیگر وجوہات کے ساتھ ساتھ مکروہ قرار دی گئیں۔ یہ سمجھا جاتا ہے کہ شفافیت آئی ہے اگر معلومات واضح تھی اور کلائنٹ کے پاس اس کے مواد اور نتائج کو سمجھنے کی صلاحیت تھی[3]۔

عام اور مناسب اسم | تقریر کے حصے

زیادہ تر ہسپانوی رہن میں، ادا کی جانے والی سود کی شرح کا حساب EURIBOR یا IRPH کے حوالے سے کیا جاتا ہے۔ اگر یہ شرح سود بڑھ جاتی ہے تو رہن پر سود بھی بڑھ جاتا ہے، اسی طرح اگر یہ کم ہوتا ہے تو سود کی ادائیگی کم ہو جاتی ہے۔ اسے "متغیر شرح رہن" کے نام سے بھی جانا جاتا ہے، کیونکہ رہن پر ادا کیا جانے والا سود EURIBOR یا IRPH کے ساتھ مختلف ہوتا ہے۔

تاہم، رہن کے معاہدے میں فلور کلاز کے داخل ہونے کا مطلب ہے کہ رہن رکھنے والے سود کی شرح میں کمی سے مکمل طور پر فائدہ نہیں اٹھاتے ہیں، کیونکہ رہن پر سود کی کم از کم شرح، یا منزل، ادا کی جائے گی۔ کم از کم شق کی سطح کا انحصار اس بینک پر ہوگا جو رہن فراہم کرتا ہے اور اس تاریخ کو جس پر اس کا معاہدہ کیا گیا تھا، لیکن یہ عام ہے کہ کم از کم شرحیں 3,00 اور 4,00% کے درمیان ہوں۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر آپ کے پاس EURIBOR کے ساتھ ایک متغیر شرح رہن ہے اور 4% پر منزل مقرر ہے، جب EURIBOR 4% سے نیچے آتا ہے، تو آپ کو اپنے رہن پر 4% سود ادا کرنا پڑتا ہے۔ چونکہ EURIBOR فی الحال منفی ہے، -0,15% پر، آپ کم از کم شرح اور موجودہ EURIBOR کے درمیان فرق کے لیے اپنے رہن پر زیادہ سود ادا کر رہے ہیں۔ وقت گزرنے کے ساتھ، یہ سود کی ادائیگی میں ہزاروں اضافی یورو کی نمائندگی کر سکتا ہے۔