خریدار رئیل اسٹیٹ کے معاہدے سے پیچھے ہٹ جاتا ہے۔
اگر گھر مشترکہ ملکیت میں ہے اور آپ اسے مل کر خرید رہے ہیں، تو معاہدے کے پابند ہونے سے پہلے کم از کم چار دستخطوں کی ضرورت ہوگی۔ تب ہی یہ ’’معاہدے میں‘‘ ہوگا۔
دوسری ریاستوں میں، خریدار کے لیے ایک تحریری پیشکش کرنے کا رواج ہے جو معاہدہ نہیں ہے۔ بیچنے والا خریداری کے معاہدے کے مسودے کے ساتھ جواب دیتا ہے (جسے فروخت کا معاہدہ بھی کہا جاتا ہے)۔ آپ صرف اس وقت پابند ہوں گے جب آپ اس دوسری دستاویز پر دستخط کریں گے۔
جب آپ گھر کے مالکان کی ایسوسی ایشن (HOA) کے زیرانتظام ایک کونڈو یا گھر خریدتے ہیں، تو بیچنے والے کو آپ کو وہ تمام دستاویزات فراہم کرنا ہوں گی جو آپ کو یہ سمجھنے کے لیے درکار ہیں کہ اس ایسوسی ایشن کے ساتھ آپ کا کیا تعلق ہے۔ وکلاء اسے عہد نامہ، شرائط اور پابندیوں کا بیان (CC&Rs) کہتے ہیں۔
یہ کچھ بہت گہرا مواد ہو سکتا ہے، بشمول بجٹ، بائی لاز، بورڈ میٹنگز، اور دوسری چیزیں جو B سے شروع نہیں ہوتیں۔ آپ کے پاس اس پیکٹ کے مواد کو ہضم کرنے کے لیے تقریباً یقینی طور پر وقت ہوگا۔ آپ کے پاس وقت کی صحیح مقدار کا انحصار آپ کے ریاست کے قوانین پر ہوگا، لیکن آپ ہفتے کے آخر سے ایک ہفتے تک کہیں بھی توقع کر سکتے ہیں۔
کیا خریدار اختتامی کاغذات پر دستخط کرنے کے بعد واپس آ سکتا ہے؟
ہم کچھ شراکت داروں سے معاوضہ وصول کرتے ہیں جن کی پیشکشیں اس صفحہ پر ظاہر ہوتی ہیں۔ ہم نے تمام دستیاب مصنوعات یا پیشکشوں کا جائزہ نہیں لیا ہے۔ معاوضہ اس ترتیب کو متاثر کر سکتا ہے جس میں پیشکشیں صفحہ پر ظاہر ہوتی ہیں، لیکن ہماری ادارتی آراء اور درجہ بندی معاوضے سے متاثر نہیں ہوتی ہیں۔
یہاں نمایاں کردہ بہت سے یا سبھی پروڈکٹس ہمارے شراکت داروں کی ہیں جو ہمیں کمیشن دیتے ہیں۔ اس طرح ہم پیسہ کماتے ہیں۔ لیکن ہماری ادارتی دیانت اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ ہمارے ماہرین کی رائے معاوضے سے متاثر نہ ہو۔ شرائط اس صفحہ پر ظاہر ہونے والی پیشکشوں پر لاگو ہو سکتی ہیں۔
آپ نے فیصلہ کیا ہے کہ گھر خریدنے کا وقت آگیا ہے اور آپ برابر کے حصے میں گھبراہٹ اور پرجوش ہیں۔ آپ پیشکش کرتے ہیں، پیشکش قبول ہو جاتی ہے، آپ کا رہن ختم ہو جاتا ہے اور اچانک آپ کو یقین ہو جاتا ہے کہ آپ نے غلط کام کیا ہے۔ ایسا کرنے کے لئے؟ کیا آخری تاریخ سے پہلے رہن کی ادائیگی کی جا سکتی ہے؟ جی ہاں، لیکن یہ آپ کو خرچ کرے گا.
بند کرنے سے پہلے آپ رہن سے واپس نکل سکتے ہیں اس کی جائز وجوہات ہیں جن کی وجہ سے آپ کو بند کرنے سے پہلے رہن کو واپس رکھنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ مثال کے طور پر، گھر کے معائنے میں سنگین مسائل کا انکشاف ہو سکتا ہے جسے بیچنے والا حل کرنے سے انکار کر رہا ہے۔ شاید تہہ خانے میں سیاہ سڑنا یا رساو ہے، ایسے مسائل جن کو کم کرنا مہنگا پڑے گا۔ اگر آپ قرض دہندہ کا انتخاب کرنے سے پہلے خریداری نہیں کرتے ہیں، تو آپ اپنے ماہانہ رہن کی ادائیگی کے قابل نہ ہونے کے بارے میں فکر مند ہونا شروع کر سکتے ہیں۔ اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ آپ بند کرنے سے پہلے رہن پر واپس کیوں جاتے ہیں، قرض دہندہ ممکنہ طور پر آپ سے تکلیف کا معاوضہ لے گا۔ اگرچہ وفاقی قانون اس بات کو محدود کرتا ہے کہ رہن رکھنے والی کمپنی کیا چارج کر سکتی ہے، لیکن جب اضافی فیس کی بات آتی ہے تو بہت زیادہ ہلچل کی گنجائش ہوتی ہے۔
گھر خریدنے سے پیچھے ہٹنے میں دیر کب ہوتی ہے؟
گھر خریدنے کی پیشکش کو قبول کرنا میراتھن کے دوران رنر کی بلندی کے مترادف ہے۔ لیکن شیمپین پکڑو: گھر ابھی تمہارا نہیں ہے۔ ایک بار خریداری کی پیشکش قبول ہو جانے کے بعد اور چابیاں موصول ہونے سے پہلے - جسے سیکیورٹی ڈپازٹ کہا جاتا ہے - پر قابو پانے کے لیے بہت سی رکاوٹیں ہیں۔ اگر آپ ان میں سے کسی کے ساتھ چلتے ہیں، تو خریداری ناکام ہو سکتی ہے اور آپ کو ابتدائی لائن پر واپس بھیج سکتی ہے۔
مقابلے کے لیے ایک کھلاڑی کی تربیت کی طرح، آپ گھر خریدنے کے مشکل آخری مراحل کے لیے تربیت دے سکتے ہیں۔ ایسکرو کے اصول اور طریقہ کار ریاست کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں، لیکن یہاں 10 سب سے عام مسائل ہیں جو اس دوران پیدا ہوتے ہیں اور ان سے بچنے یا کم کرنے کے لیے کیا، اگر کچھ ہے، کیا جا سکتا ہے۔
قرض دہندہ کیڑوں کے لیے گھر کا معائنہ کرائے گا۔ یہ آپ کے خرچے پر کیا جاتا ہے—عام طور پر $100 سے کم—اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ لکڑی کھانے والے کیڑوں جیسے دیمک یا بڑھئی چیونٹیوں سے کوئی شدید نقصان نہیں ہوتا ہے۔ یہ معائنہ جائیداد میں قرض دہندہ کی دلچسپی کا تحفظ کرتا ہے۔ منتقل ہونے کے بعد، گھر کے مالکان جن کو دیمک کے مسائل کا پتہ چلتا ہے وہ اکثر جائیداد کو ترک کر دیتے ہیں، اور قرض دینے والے کو جھنجوڑ کر رکھ دیتے ہیں۔ کچھ قرض دہندگان کو دیمک کے معائنے کی ضرورت نہیں ہوتی ہے، لیکن ہو سکتا ہے آپ اسے چاہیں۔
کیا رہائش کی پیشکش واپس لی جا سکتی ہے؟
اوپر واپس جائیں معاہدہ توڑنا تمام رہن ایک جیسے نہیں ہیں اور معاہدہ توڑنے پر مختلف جرمانے اور فیسیں ہیں۔ قرض دہندگان کو گھر خریدار کو ان سزاؤں کی فہرست اور اس کے ساتھ دی جانے والی فیسوں کا حساب کیسے لگایا جاتا ہے۔ یہ ضروری ہے کہ
معاہدہ قبول کرنے سے پہلے ان سزاؤں کو سمجھیں۔ کچھ زیادہ عام فیسیں جو گھر کے مالک سے وصول کی جا سکتی ہیں: قرض دہندہ دستیاب نفاذ کے اقدامات بھی پیش کرے گا اگر گھر خریدار قرض لینے والے کے ساتھ عہد کو برقرار رکھنے میں ناکام رہتا ہے۔ ایک قرض دہندہ گھر کے مالک کے خلاف سب سے سنگین نفاذ کی کارروائی جو کر سکتا ہے وہ ہے فورکلوزر یا پاور آف سیل۔ یہ اس وقت ہوتا ہے جب گھر کا مالک رہن کی ادائیگیوں کا مزید متحمل نہیں ہو سکتا۔ قرض دہندہ اپنی سرمایہ کاری کی وصولی کے لیے گھر کو منصفانہ مارکیٹ ویلیو کے لیے فروخت کرے گا۔ تجدید قرض دہندہ کے ساتھ معاہدہ عام طور پر رہن کی پوری مدت (ایک، تین یا پانچ سال) سے کم کے لیے ہوتا ہے۔ مدت کے اختتام پر، مالکان کو اپنے رہن کی تجدید کرنی ہوگی۔ قرض دہندہ کو خود بخود معاہدے کی تجدید کی ضمانت نہیں دی جاتی ہے اور وہ شرائط کو تبدیل کر سکتا ہے، بشمول شرح سود اور مدت۔ ایک مارگیج بروکر گھر کے مالکان کو نئی شرائط پر گفت و شنید کرنے میں مدد کر سکتا ہے یا تجدید کا وقت آنے پر اپنا رہن کہیں اور لے جا سکتا ہے۔
