فورکلوزر کا کیا مطلب ہے؟

متبادل میں لکھنا

Foreclosures وہ ہوتے ہیں جہاں ایک فریق ادائیگی مکمل کرنے سے قاصر ہوتا ہے اور قرض دہندہ اس رقم کی وصولی کے لیے جائیداد کو روک دیتا ہے جو ابھی تک ادا نہیں کی گئی ہے۔ مثال کے طور پر، ایک شخص نے بینک یا رہن رکھنے والی کمپنی سے قرض لے کر گھر خریدا۔ انہوں نے کچھ عرصے کے لیے رہن کی ادائیگی کی، تاہم، ادائیگی مکمل ہونے سے کچھ دیر پہلے، ان کے پاس نوٹ کی ادائیگی کے لیے رقم نہیں ہے۔ ایسا تب ہوتا ہے جب قرض دہندہ کو آپ کی جائیداد پر قرعہ اندازی کرنی پڑے گی تاکہ وہ رقم واپس لے سکے جو انہیں ادا نہیں کی گئی ہے۔

اس کے حصے کے لیے، پراپرٹی ٹیکس فورکلوزر، جسے ٹیکس لین فورکلوزر بھی کہا جاتا ہے، جب حکومت کسی شخص کی جائیداد پر اس وقت پیش بندی کرتی ہے جب وہ اپنے پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے سے قاصر ہوں۔ اگر وہ شخص ایک خاص مدت تک اپنا پراپرٹی ٹیکس ادا نہیں کرتا ہے (مشی گن میں پراپرٹی ٹیکس کی عدم ادائیگی کی کم از کم مدت 3 سال ہے)، حکومت ان کی جائیداد ضبط کر لیتی ہے اور پھر اسے فروخت کر دیتی ہے تاکہ ٹیکس کی رقم کی وصولی کے لیے جو انہوں نے نہیں کیا تھا۔ ادا کر دی گئی ہے (پراپرٹی کے خلاف دیگر لینز یا رہن سے قطع نظر)۔

پیش بندی کے معنی

نہیں بہت سی REO پراپرٹیز فنانسنگ کے لیے اہل ہیں۔ آپ ویلز فارگو یا اپنی پسند کے قرض دہندہ کے ذریعے اپنی REO خریداری کی مالی اعانت کر سکتے ہیں۔ بعض قسم کی فنانسنگ کے لیے پیشگی بند جائیدادوں پر گھر کے معائنے کی ضرورت ہو سکتی ہے۔

ہم چاہتے ہیں کہ آپ REO پراپرٹی پر پیشکش کرنے کے اپنے فیصلے میں آرام دہ اور پر اعتماد محسوس کریں۔ اس لیے، ہم فہرست کے پہلے سات دنوں کے دوران کی گئی کسی پیشکش کا جائزہ نہیں لیں گے۔ یہ آپ کو بولی لگانے سے پہلے اپنی پوری مستعدی کو مکمل کرنے کا وقت دیتا ہے۔

گھر کی تلاش شروع کرنے سے پہلے، قرض کی ممکنہ رقم، ماہانہ ادائیگی اور سود کی شرح کا اندازہ لگا لینا مفید ہے۔ جب آپ Wells Fargo Home Mortgage کے ساتھ کام کرتے ہیں تو خط کے تین مفت اختیارات ہوتے ہیں جو آپ کو یہ معلومات فراہم کرتے ہیں اور بیچنے والے اور جائیداد کے پیشہ ور افراد کو یہ بتاتے ہیں کہ آپ ایک سنجیدہ خریدار ہیں۔ آپ کا رہن کا مشیر یہ فیصلہ کرنے میں آپ کی مدد کرے گا کہ آپ کی صورتحال کے لیے کون سا خط بہترین ہے۔

آپ پراپرٹی کی خریداری بند کر رہے ہیں یا کوئی پیشکش کرنے کی امید کر رہے ہیں، اور آپ اچھی پوزیشن میں رہنا چاہتے ہیں۔ آپ ایک درخواست پُر کرنے اور ہمیں مالیاتی دستاویزات فراہم کرنے کے لیے بھی تیار ہیں، جیسے کہ W-2s، پے اسٹبس، اور ٹیکس ریٹرن۔

پیش بندی とは

جب فلوریڈا میں فورکلوز پراپرٹی خریدنے کی بات آتی ہے، تو یہ فورکلوزر کے عمل کے مراحل کو جاننے میں مدد کرتا ہے۔ جب کہ آپ فورکلوزر کے دوران کسی بھی وقت جائیداد خرید سکتے ہیں، آپ کو شروع سے جان لینا چاہیے کہ یہ عمل بہت مختلف ہے اور اکثر مالی مسائل کا سامنا نہ کرنے والے مالک سے جائیداد خریدنے سے زیادہ وقت لگتا ہے۔

اگر مالک نے کئی مہینوں سے اپنے رہن کی ادائیگی نہیں کی ہے، تو بینک یا رہن رکھنے والی کمپنی کو قرض میں تیزی لانے اور قرض کو پورا کرنے کے لیے جائیداد کی فروخت پر مجبور کرنے کا حق ہے۔ چونکہ قرض دہندہ اپنے نقصان کی تلافی کرنا چاہتا ہے، اس لیے یہ گھر اکثر آس پاس کی جائیدادوں سے کم قیمت پر مارکیٹ میں آتے ہیں۔ یہی چیز اس رئیل اسٹیٹ کو سرمایہ کاروں اور ممکنہ مکان مالکان کے لیے پرکشش بناتی ہے۔

فلوریڈا میں، قرعہ اندازی کا طریقہ عدالتی عمل کے ذریعے ہے، جس کا مطلب ہے کہ قرض دہندہ کو ریاستی عدالت میں مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ عدالت کے سائز پر منحصر ہے، یہ 180 سے 200 دن کے درمیان ایک غیر مقابلہ شدہ پیشگی بند کرنے پر مجبور ہو سکتا ہے، اور اگر قرض لینے والے کی طرف سے کارروائی کا مقابلہ کیا جائے تو اس میں اور بھی زیادہ وقت لگ سکتا ہے۔ کسی بھی مقدمے کی طرح، عدالتی فائلنگ، ذیلی درخواستیں، ابتدائی سماعت، اور دیگر چیزیں ہیں جو اس عمل کو مزید سست کر سکتی ہیں۔ اگر، اس وقت کے دوران، قرض لینے والا دیوالیہ پن کے لیے فائل کرتا ہے، تو یہ عمل کو بھی طول دے سکتا ہے۔ تاہم، ایک بار سمری فیصلہ داخل ہونے کے بعد، عام طور پر 30 سے ​​60 دنوں کے اندر پیشگی فروخت کی تاریخ طے کی جاتی ہے۔ یہ فروخت کی تاریخ ہے جب جائیداد کی عوامی نیلامی ہوتی ہے۔

متعدد فہرست کی خدمت

حقیقت پسند بنیں: اگر آپ اپنا گھر رکھنے کی استطاعت نہیں رکھتے تو اسے بیچ دیں۔ اگر آپ کے گھر کی قیمت سے زیادہ واجب الادا ہے تو اپنا گھر "مختصر فروخت" سے واقف ایک قابل اعتماد ریئل اسٹیٹ ایجنٹ کے ہاتھ میں دیں۔ ایک مختصر فروخت کے لیے آپ کے قرض دہندہ کی منظوری درکار ہوتی ہے۔ قرض دہندہ سے ہمیشہ کمی کی چھوٹ مانگیں۔ تاوان کے گھوٹالوں سے بچیں: کسی ایسے شخص کو پیسے نہ دیں جو یہ کہے کہ وہ پیش بندی سے بچ سکتا ہے یا قرض میں ترمیم کرنے میں آپ کی مدد کرسکتا ہے۔ ان کاغذات پر دستخط نہ کریں جن سے آپ واقف نہیں ہیں یا کسی ایسے شخص سے کسی ڈیڈ پر دستخط نہ کریں جو کہے کہ وہ آپ کی مدد کریں گے۔

دن 2-36: رہن کی ادائیگی 1 دن کو واجب الادا ہے۔ اگر رہن کی ادائیگی 1 دن کو نہیں کی جاتی ہے، تو اسے دن 2 کو مجرم سمجھا جاتا ہے۔ اگر ادائیگی میں تاخیر ہوتی ہے، تو ہر چھوٹی ہوئی ادائیگی کے لیے لیٹ فیس وصول کی جاتی ہے۔ گھر کے مالکان جنہوں نے ڈیفالٹ کیا ہے قرض دہندہ/خدمت کار کی طرف سے براہ راست رابطہ کرنا چاہیے تاکہ انہیں نقصان میں کمی کے اختیارات سے آگاہ کیا جا سکے۔

بڑے 5 سرورز: بینک آف امریکہ، چیس، سٹی مورٹیج، جی ایم اے سی/ایلی، اور ویلز فارگو۔ یہ 5 منتظمین گفت و شنید میں سہولت فراہم کرنے اور مالکان کے ساتھ میٹنگ میں شرکت کے لیے ایک ایجنٹ (قانونی فرم) کو نامزد کریں گے۔