Gayrimenkul ile açık artırma
Roberta ve Randall Strand, bir adliye müzayedesinde hacizli bir ev satın almak için ödenen evlerinden 97.606 dolar aldı. Beş ay sonra, aslında ikinci ipoteği aldıklarını ve bankanın ilk ipotek için ipotek koymayı planladığını ve onları açıkta bıraktığını keşfettiler.
Aile, müzayededen kısa bir süre sonra, ikinci bir ipotek satın aldıklarından habersiz, Kasım 2009'da bir "satılık güven belgesi" aldı ve kaydettirdi. Müzayedecinin önerdiğini iddia ettikleri evin kilitlerini değiştirmek için bu tapuyu bir çilingire gösterdiler. Strands'ın kızı Hayley Strand ve nişanlısı Bryan Janbay, Santa Cruz County, Boulder Creek kasabasındaki ebeveynlerinden bir mil uzaktaki eve taşındı.
Roberta Strand, "Onlar burada doğup büyüdüler ve onları yakın tutmak için evi satın aldık" dedi. "Planımız, onlara ev için nakit avans vermemiz, sonra kendi ipoteklerini alıp bize geri ödeme yapmalarıydı."
Roberta Strand, "Görünüşe göre Wachovia bize bilmeden bize, önceki sahiplere verilen bir sırtlama kredisinin parçası olan değersiz ikinci bir ipotek sattı" dedi. “Her iki kredi de aynı tarihte çıkarılmış, imzalanmış ve tescil edilmiştir. Wachovia, her iki krediye de aynı anda haciz uygulamak yerine, değersiz ikincil haciz için haciz koymayı, pazarlamayı ve satmayı seçti ve onu satın aldığımız şey olan gerçek mülk olarak geçti."
Açık artırmaların finansmanı
Açık artırmalar, sahibi ipoteği ödemediği için borç veren tarafından geri alınan evlerdir. Borç veren daha sonra mülkü satar; Eve duygusal bir bağınız olmayabilir ve onu hızlı ve ucuza satmak isteyebilirsiniz.
Pek çok mülk, müzayedeye gelmeden önce emlakçılar aracılığıyla satılır, ancak son dakikada daha yüksek bir teklifle gelen biri, borç verenin mümkün olan en yüksek fiyatı alma yükümlülüğü olduğundan, bu durumlarda bir sorun olabilir. . Ancak, açık artırmada satın alınabiliyorsa, anlaşma yerinde yapılır ve gaza gelme olasılığını ortadan kaldırır.
Bu mülkler bazen müzayedede sona eriyor çünkü akrabalar onu sürüklemeden hızlı bir satış düzenlemek istiyorlar. Yeniden mülk edinmelerde olduğu gibi, ipotek almak için özel bir sorun olmaksızın müzayedede pazarlık yapılabilir, ancak yine de potansiyel sorunları kontrol etmeniz gerekir.
Önceki sahibi yaşlıysa veya durumu iyi değilse, mülkün bakımında sorun yaşamış olabilir. Bu durumda, biraz güncellemeye, hatta tam bir modernizasyona ihtiyacınız olabilir. Geri alımlarda olduğu gibi, konutun yapısıyla ilgili sorunlar, ipotek alma konusunda sorun olabilir.
göbek
Fazladan bir krediye ihtiyaç duyduğu için yeniden ipotek etmek isteyen bir müşteriniz varsa - belki de tadilat için ödeme yapmak veya borcunu birleştirmek için - onlar için başka seçenekler olduğunun farkında olmayabilirler. Bireysel kredi gibi teminatsız bir krediye başvurmak zorunda kalmadan.
Almaya değer bir risk olabilir. Ancak, ipoteğinizi aldıktan sonra kişisel koşullarınız değiştiyse -belki de temerrütler kredi notunuzu etkilemiştir- bu, kredinizin tamamı için sadece fazladan değil, daha yüksek bir faiz oranı ödeyeceğiniz anlamına gelebilir.
Müşterinizin mevcut ipoteği, yeniden sözleşme yapıldığında (yeni bir borç verenle veya sadece yeni bir teklifle) ödenmesi gereken ön ödeme ücretleri içeriyorsa, ikinci bir kredi seçerek bunlardan açıkça kaçınılabilir.
İkinci yük ipotekleri, mevcut ipoteklerle kapatıldığından, müşterinizin her ikisini de aynı anda ödemesi gerekecektir. Bu, muhtemelen birleştirilmiş aylık ödemelerinizin daha yüksek olduğu anlamına gelir ve bu, satın alınabilirlik hesaplamalarına dahil edilir.
Açık Artırma Finansmanı Hesaplayıcısı
Kısacası, evet, genellikle açık artırmada satın alınan bir mülk üzerinde ipotek anlaşması yapabilirsiniz. Ancak bunu yapabilmek için önce yerine getirmeniz gereken bir kriter var. Açık artırmaya çıkarılan tüm mülklerin ipotek finansmanı için uygun olmadığını ve mülkün kabul edilebilmesi için belirli bir standardı karşılaması gerektiğini belirtmek önemlidir.
Bu tür bir satış, portföyünü genişletmek isteyen ve halihazırda finansmanı olan bir yatırımcıya kıyasla, sahip olmak ve oturmak için bir mülk satın alan bir alıcı olarak başarılı olma ihtimalinizin daha yüksek olduğu anlamına gelir. Koşullu satış ayrıca ipotekinizi güvence altına almak, anket yapmak, avukat tutmak, bina sigortası satın almak ve diğer gerekli evrakları tamamlamak için size daha fazla zaman verir.
Nakit alıcı değilseniz ve müzayedede mülkünüzü satın almak için ipoteğe ihtiyacınız varsa, müzayedeye katılmadan önce prensip olarak bir ipotek sağlamanız inanılmaz derecede önemlidir. Prensipte ipotek, borç verenin prensipte size belirli bir miktarda borç vermeye istekli olacağını belirtmesi anlamına gelir.
