Hoe juridische documenten controleren voordat u onroerend goed koopt?
Ik weet zeker dat jullie allemaal wel eens gehoord hebben van de beruchte ‘vloerclausules’ in Spaanse hypotheekcontracten. Hoezeer u het ook gehoord heeft, ik ben er net zo zeker van dat het u niet helemaal duidelijk is wat ze zijn of wat ze inhouden. Deze verwarring, die al bestaat in de Spaanse gemeenschap en nog meer in het buitenland, is te wijten aan de enorme hoeveelheid tegenstrijdige en soms ronduit valse informatie die door de media wordt verspreid. Al moet ik toegeven dat dit niet geholpen wordt door de zigzaggende koers die de Spaanse jurisprudentie heeft gevolgd.
Een "vloerclausule" is een clausule van een hypotheekcontract die een minimum vaststelt voor de hypotheekaflossingen, ongeacht of de met de financiële instelling overeengekomen gewone rente onder dat minimum ligt.
De meeste hypotheken die in Spanje worden verstrekt, passen een rentetarief toe dat is gebaseerd op een referentietarief, normaal gesproken de Euribor, hoewel er andere zijn, plus een verschil dat varieert afhankelijk van de financiële instelling in kwestie.
Wat u moet weten over het waarderingsverschil
Bij de meeste Spaanse hypotheken wordt de te betalen rente berekend op basis van de EURIBOR of de IRPH. Stijgt deze rente, dan stijgt ook de hypotheekrente, daalt deze ook, dan daalt de rentebetaling. Dit wordt ook wel een "hypotheek met variabele rente" genoemd, aangezien de te betalen rente op de hypotheek varieert met de EURIBOR of de IRPH.
De opname van de Floor Clause in het hypotheekcontract betekent echter dat de hypotheekhouders niet volledig profiteren van de daling van de rente, aangezien er een minimumrente, of floor, rente op de hypotheek zal worden betaald. De hoogte van de minimumclausule is afhankelijk van de bank die de hypotheek verstrekt en de datum waarop deze is aangegaan, maar het is gebruikelijk dat de minimumtarieven tussen 3,00 en 4,00% liggen.
Dit betekent dat als u een hypotheek met variabele rente heeft met EURIBOR en een minimum van 4%, wanneer de EURIBOR onder de 4% komt, u uiteindelijk 4% rente betaalt over uw hypotheek. Aangezien de EURIBOR momenteel negatief is, namelijk -0,15%, betaalt u te veel rente op uw hypotheek voor het verschil tussen het minimumtarief en de huidige EURIBOR. Op termijn kan dit duizenden euro's extra aan rentebetalingen opleveren.
Moet u afzien van de taxatievoorwaarde?
Een bodemclausule, die gewoonlijk in een financiële overeenkomst wordt opgenomen met betrekking tot een maximumlimiet of een minimumrentetarief, verwijst naar een specifieke voorwaarde die doorgaans is opgenomen in financiële contracten, voornamelijk leningen.
Omdat een lening kan worden afgesloten op basis van een vaste of variabele rente, zijn leningen met variabele rente doorgaans gekoppeld aan een officiële rente (LIBOR in het Verenigd Koninkrijk, EURIBOR in Spanje) plus een extra bedrag (zogenaamde differentiële rente). of marge).
Omdat partijen bij scherpe en plotselinge bewegingen in de benchmark enige zekerheid willen hebben over de daadwerkelijk betaalde en ontvangen bedragen, kunnen zij – en dat doen zij doorgaans ook – een systeem overeenkomen waarbij zij er zeker van zijn dat de betalingen niet te laag zullen zijn. (van de kant van de bank, zodat deze een zekere en regelmatige winst heeft) of te hoog (van de kant van de kredietnemer, zodat de betalingen gedurende de gehele looptijd van de hypotheek op een betaalbaar niveau blijven).
In Spanje is het oorspronkelijke stelsel echter al zo'n tien jaar zo corrupt dat het voor het Spaanse Hooggerechtshof nodig was om een uitspraak te doen om consumenten/hypotheekgevers te beschermen tegen het voortdurende misbruik dat banken hen aandoen.
De Spaanse bank keert de “Floor Clause” terug naar de “Floor Clause”
In overeenstemming met de bepalingen van Koninklijk Wetsbesluit 1/2017 betreffende dringende maatregelen ter bescherming van de consument met betrekking tot bodemclausules, heeft Banco Santander de Cel Klachten over Vloerclausules opgericht om klachten te behandelen die consumenten kunnen indienen op het gebied van de toepassing van genoemd Koninklijk Wetsbesluit.
Zodra het door de Claims Unit is ontvangen, zal het worden bestudeerd en zal er een beslissing worden genomen over de rechtmatigheid of niet-ontvankelijkheid.Als het niet rechtmatig is, wordt de eiser op de hoogte gebracht van de redenen voor de weigering, waarmee de procedure wordt beëindigd.
In voorkomend geval wordt de eiser op de hoogte gebracht, met vermelding van het bedrag van de terugbetaling, uitgesplitst en met vermelding van het bedrag dat overeenkomt met de rente. De eiser moet binnen een termijn van maximaal 15 dagen zijn akkoord of, in voorkomend geval, zijn bezwaren tegen het bedrag meedelen.
Als ze akkoord gaan, moet de eiser zich naar zijn Banco Santander-kantoor of een ander filiaal van de Bank begeven, zich identificeren, schriftelijk akkoord gaan met het voorstel van de Bank en hieronder ondertekenen.
