¿Cómo comprobar los documentos legales antes de comprar una propiedad?
Estoy seguro de que todos han oído hablar de las infames «cláusulas suelo» contenidas en los contratos hipotecarios españoles. Sin embargo, tanto como estoy seguro de que habéis oído, estoy igual de seguro de que no tenéis del todo claro qué son o qué implican. Esta confusión, que ya existe en la comunidad española y más aún en la extranjera, se debe a la enorme cantidad de información contradictoria, y a veces directamente falsa, que difunden los medios de comunicación. Aunque debo admitir que a esto no ayuda el curso zigzagueante que ha tomado la jurisprudencia española.
Una «cláusula suelo» es una cláusula de un contrato hipotecario que establece un mínimo para las cuotas de la hipoteca, independientemente de que los intereses ordinarios pactados con la entidad financiera estén por debajo de ese mínimo.
La mayoría de las hipotecas que se conceden en España aplican un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, normalmente el Euribor, aunque hay otros, más un diferencial que varía en función de la entidad financiera de que se trate.
Lo que debe saber sobre la brecha de valoración
Во повеќето шпански хипотеки, каматната стапка што се плаќа се пресметува со повикување на EURIBOR или IRPH. Ако се зголеми оваа каматна стапка, тогаш се зголемува и хипотекарната камата, исто така, ако се намали, тогаш исплатата на каматата ќе се намали. Ова е познато и како „хипотека со променлива стапка“, бидејќи каматата што се плаќа на хипотеката варира во зависност од EURIBOR или IRPH.
Меѓутоа, вметнувањето на Клаузулата во договорот за хипотека значи дека имателите на хипотека немаат целосна корист од падот на каматната стапка, бидејќи ќе има минимална стапка, или спрат, на камата што треба да се плати на хипотеката. Нивото на минималната клаузула ќе зависи од банката што ја дава хипотеката и датумот на кој е склучен договор, но вообичаено е минималните стапки да бидат помеѓу 3,00 и 4,00%.
Ова значи дека ако имате хипотека со променлива стапка со ЕУРИБОР и под 4%, кога ЕУРИБОР падне под 4%, на крајот плаќате камата од 4% на вашата хипотека. Бидејќи ЕУРИБОР моментално е негативен, на -0,15%, вие преплаќате камата на вашата хипотека за разликата помеѓу минималната стапка и тековниот ЕУРИБОР. Со текот на времето, ова може да претставува илјадници дополнителни евра за камати.
Дали треба да се откажете од непредвидената проценка?
Una cláusula suelo, normalmente introducida en un acuerdo financiero en relación con un límite máximo o un tipo de interés mínimo, se refiere a una condición específica generalmente incluida en los contratos financieros, principalmente en los préstamos.
Бидејќи заемот може да се договори врз основа на фиксна или променлива каматна стапка, заемите договорени со променливи стапки обично се поврзани со официјална каматна стапка (во Обединетото Кралство LIBOR, во Шпанија EURIBOR) плус дополнителен износ (познат како распон или маржа).
Со оглед на тоа што страните ќе сакаат да имаат одредена сигурност за износите што навистина се платени и примени во случај на остри и ненадејни движења во реперот, тие можат, и обично го прават тоа, да се договорат за систем со кој се сигурни дека плаќањата нема да бидат премногу ниски. (од страна на банката, за да има одредена и редовна корист) ниту превисока (од страна на заемопримачот, така што плаќањата остануваат на достапно ниво во текот на целиот рок на хипотеката).
Меѓутоа, во Шпанија, околу една деценија, првичната шема е корумпирана до тој степен што беше неопходно шпанскиот Врховен суд да донесе одлука за заштита на потрошувачите/хипотекарите од постојаните злоупотреби што банките им ги нанесуваат.
Шпанската банка ја враќа „Катната клаузула“ „Катната клаузула“
En virtud de lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 1/2017 de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, Banco Santander ha creado la Unidad de Reclamaciones de Cláusulas Suelo para atender las reclamaciones que los consumidores puedan realizar en el ámbito de aplicación de dicho Real Decreto-Ley.
Откако ќе биде примено во Одделението за штети, ќе се проучи и ќе се донесе одлука за неговата легитимност или недозволивост, а доколку не е легитимна, барателот ќе биде информиран за причините за одбивањето, со што постапката ќе заврши.
Онаму каде што е соодветно, подносителот на барањето ќе биде информиран, наведувајќи го износот на повратот, расчленет и наведувајќи го износот што одговара на каматата. Подносителот на барањето мора да го достави, во рок од максимум 15 дена, нивниот договор или, каде што е соодветно, нивните приговори за износот.
Доколку се согласи, барателот мора да оди во нивната филијала на Банко Сантандер или која било друга на Банката, идентификувајќи се себеси, писмено изразувајќи ја својата согласност со предлогот на Банката, потпишувајќи подолу.
