En España existe el Registro de Propiedad, el cual recoge todos los documentos de los bienes inmuebles. Sin embargo, en la nación existen muchos casos de viviendas, fincas y terrenos que no han sido registrados. En estas circunstancias se soluciona la problemática a través de la tramitación de un expediente de dominio. Básicamente, este documento permite inscribir un bien inmueble en el registro ante notario.

La ley hipotecaria del año 2015 pretende concordar lo que consta en el registro con la realidad extra registral (situación de hecho). Por lo tanto, el objetivo es la inscripción judicial, la reanudación del tracto sucesivo o la constancia de exceso de cabida de un bien previamente inscrito.

Cabe destacar que este procedimiento judicial y notarial es relativamente costoso y largo. Esta Ley 13/2015 fue aprobada con el propósito de que los notarios puedan tramitar los dominios para la inmatriculación de las fincas. De esta manera, el proceso resultará ser más rápido y económico. La inmatriculación de las fincas o bienes inmuebles sirve para dejar constancia de quien es el dueño o propietario. Anteriormente el trámite se realizaba mediante un procedimiento de jurisdicción voluntaria o en su caso a un procedimiento declarativo.

¿Qué permite el expediente de dominio?

  • Llevar a cabo la primera matriculación o inscripción de una finca que carezca de título de propiedad suficiente.
  • Restablecer el tracto sucesivo. Sobre todo, en supuestos de herencias de bienes inmuebles que no están inscritas en el Registro de Propiedad.
  • Organizar los excesos de cabida, quienes requieren modificaciones de datos sobre la superficie de un bien inmueble. Cabe destacar que este debe estar incorrectamente registrado en el Registro de Propiedad. Además de ello, estos deben ser ocasionados por errores en su medición.

Tipos de expediente de dominio

Ante notario

Este documento no le da al notario la capacidad de juzgar o decidir sobre el asunto propuesto. Básicamente, se trata de un acta de notificación. El promotor debe hacerle la solicitud a la notaría que corresponda al lugar de la finca. La solicitud tiene que incluir los siguientes datos: descripción de la finca, datos personales del promotor y dirección de domicilio. Luego, el notario se encarga de solicitarle al Registro de Propiedad un certificado negativo de la inmatriculación del bien.

Judicial

La tipología aplica en el caso de fincas que estén involucradas con terceras personas que alegan ser titulares de derecho. Estos ciudadanos tendrán que debatir mediante un juzgado las distintas pretensiones. Por supuesto, cabe destacar que se hace mediante el procedimiento declarativo correspondiente, que habitualmente será el ordinario. El proceso judicial debe tener la intervención de un abogado y procurador. Generalmente quienes recurren a este tipo lo hacen en los supuestos de expediente de dominio por interrupción del tracto sucesorio.

Por usucapión

Se le llama usucapión o prescripción adquisitiva al modo de adquirir la propiedad por la posesión durante un tiempo determinado. Este procedimiento comprende dos modalidades: la ordinaria y la extraordinaria.

Requisitos del expediente de dominio por usucapión

Usucapión ordinaria

  • Posesión del inmueble en concepto de dueño, el cual debe anunciarse de manera pública. En otras palabras, el usucapiente debe ser reconocido e identificado como dueño por las terceras personas involucradas. Cabe destacar que el reconocimiento debe llevarse a cabo de forma pacífica, a excepción de los casos en los que existe una reivindicación por el propietario del inmueble o por terceros. Por otro lado, también se incluyen las ocupaciones y de forma ininterrumpida. No deben existir reclamaciones judiciales o extrajudiciales, o sin que conste abandonado el inmueble por plazo superior a un año.
  • Presencia de la buena fe. De esta manera, el usucapiente tiene que recibir el bien inmueble de su propietario.
  • Aquellos de justo título. En otras palabras, los que tienen capacidad de transmitir el bien o derecho.
  • En el caso de bienes inmuebles por tiempo determinado. El periodo comprende tres años. También los casos de bienes inmuebles de diez años.

Usucapión extraordinaria

En este caso, no se requiere buena fe ni justo título en la posesión. Sin embargo, los periodos de tiempo serán más amplios: seis años para los bienes muebles y treinta años para los inmuebles.

Precio del expediente de dominio

Los expedientes de dominio realizados ante notario están sujetos a los lineamientos de la notaría. Por ello, cuentan con propias tarifas actualizadas anualmente conforme al Índice de Precios de Consumo (IPC). Cabe destacar que el precio total comprende varias cosas y no solo al acta notarial elevada. El coste incluye la consideración de actos documentados, número de copias que se emitan y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) aplicable.

Además de ello, mientras estés gestionando el expediente percibirás otros gastos, tales como: la certificación negativa de inmatriculación previa emitida por el Registro de Propiedad, notificaciones a los posibles afectados, los cuales son diversos. Las personas afectadas pueden ser las fincas colindantes, titulares de derecho o cargas afectados, interesados y el Ayuntamiento. También debes cancelar la inscripción en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Por otro lado, también puedes tener gastos en asesoría de un abogado especialista en la materia que facilite los trámites. Cabe destacar que sus honorarios tienen que concretarse previamente. Por último, se perciben los gastos propios de la inmatriculación perseguida en el Registro de la Propiedad.

Finalmente, el expediente de dominio es absolutamente necesario y útil para aquellos bienes inmuebles que no poseen inscripción en el Registro de Propiedad. En la nación hay muchos casos de este tipo y el propósito es que disminuyan para el bien propio y de la colectividad.