უძრავი ქონების ნოვაცია
თუ გსურთ გააუმჯობესოთ თქვენი იპოთეკის პირობები, მაგრამ არ შეგიძლიათ ამის გაკეთება თქვენს ბანკთან მოლაპარაკებით, შეგიძლიათ გადარიცხოთ თქვენი იპოთეკა სხვა ბანკში. ამ პროცესს კრედიტორის სუბროგაცია ეწოდება.
კრედიტორის სუბროგაციისას მოქმედი საპროცენტო განაკვეთი, სესხის ვადა ან ორივე შეიძლება შეიცვალოს. თუ გსურთ შეცვალოთ დამატებითი პირობები, შეგიძლიათ წინასწარ შეთანხმდეთ ბანკთან ნოვაციაზე და განახორციელოთ იგი იპოთეკის სუბროგაციის შემდეგ.
იპოთეკის სუბროგაციასთან დაკავშირებული ხარჯები უფრო მაღალია, ვიდრე ნოვაციის ხარჯები, მაგრამ გაცილებით დაბალია, ვიდრე ახალი იპოთეკის გაფორმება. თუ სუბროგაცია შეთანხმებულია და შედის აქტში, თქვენ უნდა გადაიხადოთ ორიგინალური საკრედიტო დაწესებულების გაუქმების საკომისიო, ასევე ნოტარიუსის, რეგისტრაციისა და სუბროგაციის აქტის მართვის ხარჯები, თუმცა ისინი გაცილებით დაბალია ვიდრე ახალი იპოთეკის.
უძრავი ქონების აკრედიტაცია
იპოთეკის სუბროგაცია? იპოთეკა დღის წესრიგშია და გასაკვირი არ არის, რომ ჩვენ აღმოვჩნდებით სიტუაციაში, როგორც მყიდველებმა, ვიპოვოთ გასაყიდი სახლი და თავად გამყიდველი გვთავაზობს იპოთეკის სუბროგაციის ვარიანტს.
იპოთეკის სუბროგაცია არის ოპერაცია, რომელიც ტარდება დიდი ხნის განმავლობაში, რადგან იპოთეკის გაცემისას ის ჩვეულებრივ გრძელვადიანია და მესაკუთრის სიცოცხლე იცვლება, ასე რომ, საბოლოოდ, ისინი გადაწყვეტენ გაყიდვას.
რა არის იპოთეკური სუბროგაცია? გაყიდვის ტრანზაქციაში იპოთეკის სუბროგაცია გულისხმობს იპოთეკის მფლობელის შეცვლას, ანუ გამყიდველს, რომელსაც აქვს იპოთეკა მის სახელზე, გადასცემს მას სახლის მყიდველს, ლოგიკურად, ბანკმა ან ფინანსურმა ინსტიტუტმა უნდა ჩაატაროს კვლევა გადახდისუნარიანობის შესახებ. ახალი მყიდველის შესახებ, ისევე როგორც ეს ხდება სახლის შესაძენად ახალი იპოთეკის განაცხადის დროს. ბანკი გადაწყვეტს, დაამტკიცოს თუ არა იპოთეკის სუბროგაცია.
რა ხარჯები აქვს იპოთეკის სუბროგაციას? იპოთეკის სუბროგაციის ხარჯები ახალ იპოთეკის კანონმდებლობამდე გაცილებით ნაკლები იყო, ვიდრე ახალი იპოთეკის გახსნა. ამ კანონის ძალაში შესვლიდან ბანკები აღარ დააკისრებენ გახსნის საკომისიოს (ან არ უნდა დააკისრონ) თუ ასეა, სუბროგაციის განხორციელება ამდენი არ ღირს, თუ ჩვენ ძალიან არ გვაინტერესებს რა საპროცენტო განაკვეთი აქვს მას. უნდა გაითვალისწინოთ, რომ არის ძალიან დაბალი საპროცენტო განაკვეთები, რომლებსაც ბანკი უწოდებს „ბაზრის გარეთ“ და არ იძლევა იპოთეკის სუბროგაციას, რადგან ეს მათთვის მოსახერხებელი არ არის. ნორმალური ის არის, რომ იპოთეკის სუბროგაციის ხარჯებს აკისრია გამყიდველი, ვინაიდან თუ მყიდველი იპოთეკას მიიღებს გამყიდველის სუბროგაციის გარეშე, ამ უკანასკნელს ასევე მოუწევს იპოთეკის გაუქმების ხარჯების გადახდა.
სუროგაცია
ბარბარა ა. გიმბელისა და ედვარდ ჯ. ანდერსენის დოქტრინა სუბროგაციის შესახებ საშუალებას აძლევს გამსესხებელს აიღოს პრიორიტეტი – წინ გადახტეს – როგორც გირავნობის მფლობელს, თუნდაც მესამე პირზე, რომელმაც პირველად წარადგინა გირავნობის უფლება და არ გააჩნდა წინასწარი გირავნობის უფლება. ეს სტატია განიხილავს სტანდარტს და მის ძირითად პრინციპებს.
იპოთეკური სესხის სასამართლო განხილვისას სუბროგაცია არის გამონაკლისი დოქტრინისგან, რომელიც ცნობილია როგორც „პირველი დროში, პირველი უფლება“ წესის დასადგენად, თუ ვის აქვს პრიორიტეტი, როდესაც რამდენიმე მხარე დადებს გირავნობას საკუთრებაზე.1 თუმცა სუბროგაციის გამონაკლისის განხილვამდე ის მნიშვნელოვანია გვესმოდეს ზოგადი წესები, რომლებიც არეგულირებს გირავნობის პრიორიტეტს.
„პირველი დროში“ წესი მომდინარეობს გირავნობის პრიორიტეტის კონცეფციიდან. გირავნობა არის გირავნობა ან მოთხოვნა, რომელიც ერთ მხარეს აქვს მეორის საკუთრებაზე ვალის გამო. 2 გირავნობა, რომელიც დაფიქსირებულია „პირველად“ აქტების რეგისტრატორში, ჩვეულებრივ, უპირატესობას ანიჭებს და აქვს ქონების წინასწარ დაკმაყოფილების უფლება. რომელსაც იგი აკავშირებს.3
იპოთეკა არის ერთგვარი კონსენსუალური გირავნობა უძრავ ქონებაზე.4 კონკრეტულად, იპოთეკა „არის წერილობითი დოკუმენტით შექმნილი მიწაზე ინტერესი, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავ ქონებას ვალის გადახდის უზრუნველსაყოფად“. და ილინოისის გადაცემის კანონი, იპოთეკური გირავნობა იქმნება და სრულყოფილება ხდება იპოთეკის შესაბამის რეესტრში აღრიცხვით.5.
უძრავი ქონების დაქვემდებარება
სუბროგაცია ხშირად გამოიყენება დაზღვევის სფეროში. სადაზღვევო კომპანია უხდის თავის დაზღვეულს იმ ზარალს, რომელსაც ფარავს სადაზღვევო პოლისი. შემდეგ მზღვეველი იწყებს მოქმედებას მისი გადახდის აღსადგენად იმ პირისაგან, რომლის ქმედებებმა ან უმოქმედობამ გამოიწვია დაზღვეულის ზარალი. მზღვეველი იწყებს მოქმედებას დაზღვეულის სახელით, მაგრამ მოქმედების რისკი და სარგებელი არის მზღვეველთან. ამბობენ, რომ მზღვეველი დაზღვეულის უფლებებს სუბროგატირებულია.
სუბროგაცია ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას იპოთეკურ სიტუაციაში. დოქტრინა შეჯამდა 1908 წლის ინგლისურ საქმეში შემდეგნაირად: „როდესაც მესამე მხარე, იპოთეკარის მოთხოვნით, უხდის პირველ მოგირავანს იმ მიზნით, რომ თავად გახდეს ქონების პირველი მოგირავნე, ის ხდება მტკიცებულების არარსებობის შემთხვევაში. საპირისპირო განზრახვა, კაპიტალის უფლებაში განთავსდეს ქონების მიმართ პირველი იპოთეკარის ადგილას“.
ეს წინადადება წლების განმავლობაში დაიხვეწა, მაგრამ ძირითადი წინადადება ძალაში რჩება. იპოთეკის იმედგაცრუებული განმცხადებლები კვლავ ენდობიან მას? Რა თქმა უნდა. იპოთეკური ფული ხშირად არასწორად იდება, წინა იპოთეკა იხდება და რატომღაც სათანადო იპოთეკა არ აღირიცხება. Toronto-Dominion Bank v. Nedem არის 2012 წლის ონტარიოს უმაღლესი სასამართლოს გადაწყვეტილება, რომელიც ეხება ამ წინადადებას.
