דוגמה לניכוי ריבית על משכנתא
אם אתה שוכר יותר מנכס אחד, הרווחים וההפסדים בנכסים אלה מתווספים יחד כדי לקבל נתון רווח או הפסד בודד עבור עסקי הנדל"ן שלך. עם זאת, יש להפריד בין רווחים והפסדים מנכסים בחו"ל מרכוש בבריטניה.
אתה יכול לחלוק בעלות על נכס להשכרה עם אנשים אחרים וגובה ההכנסה מהשכרה שתשלם עליה מס יהיה תלוי בעניין שלך בנכס. השתתפותך בעסקי נדל"ן בבעלות משותפת אינה עסק נפרד מהנכסים שבבעלותך.
אם אתה בעל הנכס בחלקים לא שווים ואתה זכאי להכנסה באותן מניות לא שוות, ניתן לחייב את ההכנסה על בסיס זה. שניהם צריכים להצהיר על אינטרסים אמיתיים בנכס ועל הכנסה משותפת.
אם בבעלותך נכס במשותף עם מישהו אחר מלבד בן/בת הזוג או השותף שלך, חלקך ברווחי השכירות או ההפסדים יתבסס בדרך כלל על חלק הנכס שבבעלותך, אלא אם כן תסכים לפיצול אחר.
ניכוי ריבית משכנתא לעומת ניכוי רגיל
כדי למקסם את ניכוי מס הריבית על המשכנתא שלך, השתמש בכל הניכויים המפורטים שלך כדי לחרוג מהניכוי הסטנדרטי במס הכנסה שמותר על ידי מס הכנסה. הניכוי הסטנדרטי הפדרלי גבוה מספיק כדי שלא תוכל לתבוע את ניכוי הריבית על המשכנתא אלא אם כן יש לך הכנסה משמעותית. אם אתה תובע את הניכוי, תקבל הקלות נוספות במס ככל שההכנסה והמשכנתא שלך גבוהות יותר, עד למגבלה של $750.000.
ניכוי מס ריבית המשכנתא הוא הטבת מס הזמינה לבעלי בתים המפרטים את הניכויים שלהם על מס הכנסה פדרלי. מדינות הגובות מס הכנסה עשויות גם לאפשר לבעלי בתים לתבוע ניכוי זה בהחזרי המס של המדינה, ללא קשר לשאלה אם הם מפרטים את ההחזרים הפדרליים שלהם. ניו יורק היא דוגמה לכך.
הריבית שאתה משלם יורדת מעט מדי חודש, ויותר מהתשלום החודשי שלך הולך לקרן. לפיכך, סך ריבית המשכנתא לשנה לא תעמוד על 12.000$, אלא 11.357$ או 12.892$.
מהו ניכוי ריבית המשכנתא?
כאשר אתה משלם הלוואת דירה, התשלומים מורכבים כמעט אך ורק מריבית ולא מקרן בשנים הראשונות. גם מאוחר יותר, חלק הריבית עדיין יכול להיות חלק משמעותי מהתשלומים שלך. עם זאת, אתה יכול לנכות את הריבית שאתה משלם אם ההלוואה עומדת בדרישות המשכנתא של מס הכנסה.
על מנת שתשלומי המשכנתא שלך יהיו כפופים לניכוי ריבית, ההלוואה חייבת להיות מובטחת בביתך, והתמורה מההלוואה חייבת שימשו לרכישה, בנייה או השבחה של בית המגורים הראשי שלך, כמו גם בית אחר שאתה משלך שבבעלותך. השתמש גם למטרות אישיות.
אם אתם משכירים את ביתכם השני לשוכרים במהלך השנה, אזי הוא אינו בשימוש למטרות אישיות ואינכם זכאים לניכוי ריבית המשכנתא. עם זאת, ניתן לנכות בתים להשכרה אם אתם משתמשים בהם גם כמגורים למינימום 15 ימים בשנה או ליותר מ-10% מהימים שאתם משכירים אותם לשוכרים, לפי הגדול מביניהם.
מס הכנסה מציב מגבלות שונות על סכום הריבית שאתה יכול לנכות בכל שנה. עבור שנות מס שקדמו ל-2018, ריבית ששולמה עד מיליון דולר מחוב רכישה ניתנת לניכוי אם אתה מפרט ניכויים. ריבית על חוב נוסף של $100.000 עשויה להיות ניתנת לניכוי אם יתקיימו דרישות מסוימות.
לך לזמן א
רשות המסים הכניסה הגבלה על גובה ההקלה בריבית המשכנתא העומדת לרשות חברות הנדל"ן. ובכל זאת, אם אתה מנהל עסק להשכרת נכסים, אתה עשוי לגלות שארגון מחדש של ההלוואות שלך בין נכסים עדיין עשוי להוביל להטבות מס משמעותיות.
החל משנת הכספים 2017/18 חלה הגבלה להגבלת ההקלות בריבית המשכנתא העומדות לרשות המשכירים הפרטיים על מנת להפחית את מס ההכנסה לשיעור מס ההכנסה הבסיסי.
שינוי זה משפיע במידה רבה יותר על נכסים בעלי עלויות כספיות משמעותיות, כלומר כאשר נעשה שימוש במשכנתאות גדולות למימון רכישת הנכס. חלק מהמשכירים עלולים לשלם מס הכנסה על נכסים להשכרה בהפסד. לכן, חשוב מתמיד למקסם את גובה הריבית שכנגדה ניתן לתבוע סעד.
אם בבעלותך נכס שאינו מקום המגורים העיקרי שלך, ייתכן שאינך ממקסם את סכום הקלות המס שאתה יכול לתבוע עבור ריבית משכנתא. זאת, בשל העובדה שרשות המסים מאפשרת לנכות את הריבית על הלוואה שנכרתה למטרות עסקיות בעת חישוב רווחי החברה האמורה. המשמעות היא שאם תוכלו להחליף הלוואה שאינה עסקית בהלוואה עסקית, תוכלו להגדיל את סכום ההקלה בריבית.
