Con l'Euribor ai massimi da fine 2008, nel pieno dello scoppio della bolla immobiliare, c'è chi sta già pensando a come affrontare l'aumento del mutuo variabile; per un prestito medio compreso tra 150.000 e 300.000 euro, l'importo aumenterà tra 200 e 500 euro. Tra le opzioni per resistere alla tempesta ci sono passare a un tasso fisso... o cercare di risparmiare interessi con un rimborso anticipato.
Che cos'è l'ammortamento anticipato? Questo consiste nell'anticipare in parte o in tutto il pagamento del debito ipotecario; non andare solo rata per rata, ma prendere improvvisamente una cifra maggiore per cercare di ridurre quello che si paga mese per mese o il numero di anni da pagare.
In questo senso, quando si va in banca per compiere questa operazione, l'ente ci chiede come vogliamo attualizzare i soldi che andremo a saldare anticipatamente del debito. Quando si effettua questo ammortamento straordinario si possono fare due cose, come ricorda HelpMyCash: “Ridurre il termine di rimborso per terminare prima il pagamento del prestito. La rata mensile rimarrà la stessa di prima dell'effettuazione dell'ammortamento. O ridurre l'importazione di tasse per pagare di meno ogni mese. Il termine dell'evoluzione rimarrà invariato.
Ora, ci sono una serie di prestiti che trarrebbero vantaggio più di altri dall'effettuare un ammortamento anticipato in base al tempo del mutuo. "Il momento migliore per estinguere un nuovo mutuo sarà quando avremo risparmiato una parte significativa dei soldi di cui non avremo bisogno, o perché abbiamo un reddito extra su cui non contavamo", indica Bankinter sul suo blog.
In tal senso, va ricordato che in Spagna "i mutui seguono il sistema di ammortamento inglese, per cui nei primi anni viene pagata una percentuale di interessi maggiore e alla fine del prestito una quota maggiore di capitale". La conclusione di questa entità finanziaria è che "prima effettuiamo il rimborso anticipato del nostro mutuo, meglio è, poiché a lungo termine pagheremo meno interessi". Fallo all'inizio del prestito invece che alla fine.
Considerato questo, dobbiamo chiederci se vogliamo ammortizzare abbassando la rata mensile o riducendo gli anni del mutuo. Come indica BBVA nel suo portale finanziario, “ridurre l'importazione della rata (ricorda che questo include sia il capitale che gli interessi) rende i pagamenti mensili più rilassati. A sua volta, ammortizzando parte del capitale ipotecario, si ridurranno gli interessi complessivi da pagare per tutta la durata del prestito. Dal canto suo, “ridurre il periodo di ammortamento garantisce una maggiore redditività, in quanto pagano meno interessi rispetto all'opzione precedente (diminuzione della rata). Come inconveniente, il canone mensile non è ridotto. In teoria, è più redditizio perdere anni e non una commissione.
Tomás Gómez Franco, professore del Corso di Laurea in Economia Aziendale e Management presso la VIU – Università Internazionale di Valencia, ricorda che tutto dipende dal potere d'acquisto della persona. “L'importante è andare in filiale e che la banca ti dica di quanto si ridurranno il canone o gli anni. Lì si calibra già se si intende portare abbastanza reddito disponibile o meno la riduzione della quota”, firma nel caso in cui si scelga tale opzione. In altre parole, fai i calcoli se i risparmi sono davvero interessanti o meno.
Per questo mettiamo un esempio pratico che HelpMyCash riceve. Un mutuo di 150.000 euro al 2% di cui una durata di 30 anni; nell'anno 15, rimborso anticipato di 25.000 euro. Ecco come escono i conti:
Ammortamento anticipato Opzione 1
Con riduzione del canone
Resta da pagare 15 anni il prestito ha una rata mensile di 554,43 euro. Effettuiamo un ammortamento anticipato e rettificato che viene applicato in riduzione del canone che viene corrisposto mensilmente.
In questo caso mancano ancora 15 anni di ammortamento, ma la rata è scesa a 401,49 euro mensili. Il risparmio in interessi è di 4.210,58 euro.
Ammortamento anticipato Opzione 2
Con riduzione del termine
Partiamo dallo stesso scenario: mancano 15 anni per pagare un canone mensile di 554,43 euro. Scegliamo di rimborsare anticipatamente i nostri prestiti e di applicarlo come riduzione del termine di rimborso.
Il numero di anni durante i quali dobbiamo pagare si riduce a 11 e il numero di interessati che risparmiamo sale a 7.727,75 euro.
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Quindi, tutto dipenderà dal reddito disponibile di ciascun mutuatario. Se si agisce sul canone mensile, si tratterebbe di ridurre lo sforzo finanziario che deve essere fatto ogni mese e, d'altra parte, con il passare degli anni, lo stesso si paga in meno tempo, con il quale è necessario essere in grado di mantenere il muscolo finanziario.
Oltre a ciò, bisogna tenere conto del fatto che quasi tutte le banche addebitano una commissione per il rimborso anticipato. Come fa notare Evo Banco, le commissioni sono regolate dalla legge e ci sono dei massimi attuali. «Nei mutui a tasso fisso potrebbero addebitarci fino a un massimo del 2% sul capitale ammortizzato, se l'operazione viene effettuata nei primi 10 anni. Il massimo fissato per questa commissione viene ridotto all'1,5% quando si ammortizza dopo tale periodo. Se parliamo di mutuo variabile, viene applicato lo 0,15% nei primi cinque anni di mutuo e lo 0,25% nei tre successivi”, affermano nel loro portale di aiuto.
