Kako provjeriti pravnu dokumentaciju prije kupovine nekretnine?
Siguran sam da ste svi čuli za zloglasne "klauzule o pragu" sadržane u španskim hipotekarnim ugovorima. Međutim, koliko god sam siguran da ste čuli, isto tako sam siguran da vam nije sasvim jasno šta su ili šta podrazumevaju. Ova konfuzija, koja već postoji u španskoj zajednici, a još više u inostranstvu, nastala je zbog ogromne količine kontradiktornih, a ponekad i direktno lažnih informacija koje šire mediji. Iako moram priznati da cik-cak kurs kojim je krenula španska jurisprudencija ne pomaže u tome.
„Klauzula o minimalnoj visini” je klauzula u ugovoru o hipoteci koja utvrđuje minimum za otplatu hipoteke, bez obzira da li je obična kamata ugovorena sa finansijskom institucijom ispod tog minimuma.
Većina hipoteka odobrenih u Španiji primenjuje kamatnu stopu koja se utvrđuje na osnovu referentne stope, obično Euribor, iako postoje i drugi, plus razlika koja varira u zavisnosti od finansijske institucije u pitanju.
Šta trebate znati o jazu u vrednovanju
U većini španskih hipoteka, kamatna stopa koja se plaća se izračunava prema EURIBOR-u ili IRPH. Ako se ova kamatna stopa poveća, onda se povećava i kamata na hipoteku, shodno tome, ako se smanji, onda će se smanjiti i plaćanje kamate. Ovo je takođe poznato kao "hipoteka sa varijabilnom kamatnom stopom", pošto kamata koja se plaća na hipoteku zavisi od EURIBOR-a ili IRPH-a.
Međutim, umetanje klauzule o donjoj visini u ugovoru o hipoteci znači da vlasnici hipoteke nemaju u potpunosti koristi od pada kamatne stope, budući da će postojati minimalna stopa ili donja kamata koja se plaća na hipoteku. Visina minimalne klauzule zavisiće od banke koja daje hipoteku i datuma na koji je ona ugovorena, ali je uobičajeno da minimalne stope budu između 3,00 i 4,00%.
To znači da ako imate hipoteku sa varijabilnom kamatnom stopom sa EURIBOR-om i donji prag postavljen na 4%, kada EURIBOR padne ispod 4%, na kraju ćete platiti 4% kamate na svoju hipoteku. Kako je EURIBOR trenutno negativan, na -0,15%, vi preplaćujete kamatu na hipoteku za razliku između minimalne stope i trenutnog EURIBOR-a. Vremenom bi to moglo predstavljati hiljade dodatnih eura za otplatu kamata.
Trebate li se odreći nepredviđene procjene?
Klauzula o pragu, koja se obično uvodi u finansijski sporazum u vezi sa maksimalnim ograničenjem ili minimalnom kamatnom stopom, odnosi se na specifičan uslov koji se generalno uključuje u finansijske ugovore, uglavnom u zajmove.
Kako se zajam može ugovoriti na osnovu fiksne ili varijabilne kamatne stope, zajmovi ugovoreni sa varijabilnom kamatnom stopom obično su povezani sa zvaničnom kamatnom stopom (u Ujedinjenom Kraljevstvu LIBOR, u Španiji EURIBOR) plus dodatni iznos (poznat kao spread ili margina).
Budući da će strane htjeti imati izvjesnu sigurnost u iznose koji su stvarno plaćeni i primljeni u slučaju oštrih i naglih pomjeranja referentne vrijednosti, mogu, i obično to rade, dogovoriti sistem u kojem su sigurne da isplate neće biti preniske (od strane banke, tako da ima određenu i redovnu korist) niti previsoke (od strane zajmoprimca, tako da isplate ostanu na prihvatljivom nivou tokom trajanja hipoteke).
Međutim, u Španiji je, otprilike jednu deceniju, prvobitna shema bila korumpirana do te mjere da je bilo neophodno da španski Vrhovni sud donese odluku kako bi zaštitio potrošače/hipotekarne kreditore od stalnih zloupotreba koje im banke vrše.
Španska banka se vraća na «klauzulu o pragu» i «klauzulu o pragu»
Na osnovu odredbi Kraljevskog dekreta-zakona 1/2017 o hitnim merama zaštite potrošača u smislu minimalnih klauzula, Banco Santander je osnovala Jedinicu za žalbe na podnete klauzule kako bi se bavila zahtevima koje potrošači mogu podneti u oblasti primene pomenutog Kraljevskog dekreta. -Zakon.
Nakon što je primljen u Jedinici za zahtjeve, biće proučen i donesena odluka o njegovoj legitimnosti ili neprihvatljivosti.Ako nije legitiman, podnosilac zahtjeva će biti obaviješten o razlozima odbijanja, čime će se postupak okončati.
Po potrebi, podnosilac zahteva će biti obavešten, navodeći iznos povraćaja, raščlanjen i navodeći iznos koji odgovara kamati. Podnosilac zahteva mora da saopšti, u roku od maksimalno 15 dana, svoj pristanak ili, gde je prikladno, svoje primedbe na iznos.
Ako se slažu, podnosilac zahteva mora otići u svoju Banco Santander filijalu ili bilo koju drugu filijalu Banke, identifikujući se, izrazivši pismeno saglasnost sa predlogom Banke, potpisujući se ispod.
