Как да проверите правните документи преди да купите имот?
Сигурен съм, че всички сте чували за прословутите „клаузи за минимален минимум“, съдържащи се в испанските договори за ипотека. Въпреки това, доколкото съм сигурен, че сте чували, съм също толкова сигурен, че не сте напълно наясно какво представляват или какво включват. Това объркване, което вече съществува в испанската общност и още повече в чужбина, се дължи на огромното количество противоречива, а понякога и директно невярна информация, разпространявана от медиите. Въпреки че трябва да призная, че зигзагообразният курс на испанската юриспруденция не помага за това.
„Минимална клауза“ е клауза в договор за ипотека, която установява минимум за ипотечните плащания, независимо дали договорената с финансовата институция обикновена лихва е под този минимум.
Повечето от ипотеките, отпуснати в Испания, прилагат лихвен процент, който се определя въз основа на референтен лихвен процент, обикновено Euribor, въпреки че има и други, плюс разлика, която варира в зависимост от въпросната финансова институция.
Какво трябва да знаете за разликата в оценката
При повечето испански ипотеки лихвеният процент, който трябва да се плати, се изчислява въз основа на EURIBOR или IRPH. Ако този лихвен процент се увеличи, тогава лихвата по ипотеката също се увеличава, по същия начин, ако намалява, тогава лихвеното плащане ще намалее. Това е известно още като "ипотека с променлив лихвен процент", тъй като лихвата, която трябва да се плати по ипотеката, варира в зависимост от EURIBOR или IRPH.
Въпреки това, вмъкването на клаузата за минимална стойност в договора за ипотека означава, че притежателите на ипотека не се възползват напълно от спада на лихвения процент, тъй като ще има минимален процент или минимална лихва, която трябва да бъде изплатена върху ипотеката. Нивото на минималната клауза ще зависи от банката, която отпуска ипотеката, и датата, на която е договорена, но е обичайно минималните лихви да са между 3,00 и 4,00%.
Това означава, че ако имате ипотека с променлив лихвен процент с EURIBOR и долна граница, определена на 4%, когато EURIBOR падне под 4%, в крайна сметка плащате 4% лихва върху ипотеката си. Тъй като в момента EURIBOR е отрицателен, при -0,15%, вие надплащате лихва по ипотеката си за разликата между минималния лихвен процент и текущия EURIBOR. С течение на времето това може да представлява хиляди допълнителни евро за лихвени плащания.
Трябва ли да се откажете от непредвидените обстоятелства за оценка?
Минимална клауза, която обикновено се въвежда във финансово споразумение във връзка с максимален лимит или минимален лихвен процент, се отнася до специфично условие, което обикновено се включва във финансовите договори, главно в заемите.
Тъй като заемът може да бъде договорен на базата на фиксиран или променлив лихвен процент, заемите, договорени с променливи лихви, обикновено са свързани с официален лихвен процент (в Обединеното кралство LIBOR, в Испания EURIBOR) плюс допълнителна сума (известна като спред или марж).
Тъй като страните ще искат да имат известна сигурност относно действително изплатените и получени суми в случай на резки и внезапни движения в референтния показател, те могат и обикновено го правят да се споразумеят за система, при която са сигурни, че плащанията няма да бъдат твърде ниски (от банката, така че да има определена и редовна полза), нито твърде висока (от кредитополучателя, така че плащанията да останат на достъпно ниво през целия срок на ипотеката).
Въпреки това, в Испания, за около десетилетие, първоначалната схема е била корумпирана до степен, че е било необходимо испанският върховен съд да издаде решение, за да защити потребителите/ипотекарните кредитори от постоянните злоупотреби, които банките им причиняват.
Испанската банка се връща към «клаузата за етаж» на «клаузата за етаж»
По силата на разпоредбите на Кралски указ-закон 1/2017 относно спешните мерки за защита на потребителите по отношение на клаузите за минимална стойност, Banco Santander създаде отдел за искове за минимални клаузи за разглеждане на искове, които потребителите могат да предявят в областта на прилагане на посочения кралски указ -Закон.
След като бъде получена в Отдела за искове, тя ще бъде проучена и ще бъде взето решение за нейната легитимност или недопустимост.Ако не е легитимна, ищецът ще бъде информиран за причините за отказа, с което процедурата се прекратява.
Когато е уместно, ищецът ще бъде информиран, като посочи размера на възстановяването, разбита и посочва сумата, съответстваща на лихвите. Ищецът трябва да съобщи, в рамките на максимален срок от 15 дни, своето съгласие или, когато е уместно, своите възражения срещу сумата.
Ако са съгласни, ищецът трябва да отиде в своя клон на Banco Santander или до друг клон на Банката, като се легитимира, изрази писмено съгласието си с направеното от Банката предложение, подписвайки се по-долу.
