Як праверыць юрыдычныя дакументы перад купляй нерухомасці?
Я ўпэўнены, што вы ўсе чулі пра сумна вядомыя "палажэнні аб мінімальным узроўні", якія змяшчаюцца ў іспанскіх іпатэчных кантрактах. Аднак, наколькі я ўпэўнены, што вы чулі, я таксама ўпэўнены, што вам не зусім ясна, што яны сабой уяўляюць і што яны ўключаюць у сябе. Гэтая блытаніна, якая ўжо існуе ў іспанскай супольнасці і тым больш за мяжой, звязана з велізарнай колькасцю супярэчлівай, а часам і зусім ілжывай інфармацыі, якая распаўсюджваецца ў СМІ. Хаця я павінен прызнаць, што гэтаму не спрыяе зігзагападобны курс, які ўзяла іспанская юрыспрудэнцыя.
"Палажэнне аб мінімальным узроўні" - гэта пункт іпатэчнага дагавора, які ўстанаўлівае мінімальныя выплаты па іпатэцы, незалежна ад таго, ці ніжэйшыя за гэты мінімум звычайныя працэнты, узгодненыя з фінансавай установай.
Большасць іпатэчных крэдытаў, якія прадастаўляюцца ў Іспаніі, прымяняюць працэнтную стаўку, якая ўстанаўліваецца на падставе эталоннай стаўкі, звычайна Euribor, хоць ёсць і іншыя, плюс дыферэнцыял, які вар'іруецца ў залежнасці ад разгляданай фінансавай установы.
Што вам трэба ведаць пра разрыў у ацэнцы
У большасці іспанскіх іпатэчных крэдытаў працэнтная стаўка, якую трэба выплаціць, разлічваецца па EURIBOR або IRPH. Калі гэтая працэнтная стаўка павялічваецца, то працэнты па іпатэцы таксама павялічваюцца, гэтак жа, калі яна зніжаецца, то выплата працэнтаў зменшыцца. Гэта таксама вядома як «іпатэка з пераменнай стаўкай», паколькі працэнты, якія трэба выплачваць па іпатэцы, вар'іруюцца ў залежнасці ад EURIBOR або IRPH.
Аднак уключэнне ў іпатэчны дагавор пункта аб мінімальным узроўні азначае, што іпатэчныя крэдыторы не атрымаюць поўнай выгады ад зніжэння працэнтных ставак, паколькі па іпатэчным крэдыце будзе выплачвацца мінімальная працэнтная стаўка. Узровень мінімальнага палажэння будзе залежаць ад банка, які прадастаўляе іпатэку, і даты заключэння кантракта, але звычайна мінімальныя стаўкі складаюць ад 3,00 да 4,00%.
Гэта азначае, што калі ў вас ёсць іпатэчны крэдыт з пераменнай стаўкай з EURIBOR і мінімальнай стаўкай у 4%, калі EURIBOR апускаецца ніжэй за 4%, вы ў канчатковым выніку плаціце 4% працэнтаў па іпатэцы. Паколькі EURIBOR у цяперашні час адмоўны, -0,15%, вы пераплачваеце працэнты па іпатэчным крэдыце на розніцу паміж мінімальнай стаўкай і бягучай стаўкай EURIBOR. З часам гэта можа азначаць тысячы дадатковых еўра ў выглядзе працэнтных выплат.
Ці варта вам адмовіцца ад ацэнкі?
Палажэнне аб мінімальным узроўні, якое звычайна ўводзіцца ў фінансавае пагадненне ў дачыненні да максімальнага ліміту або мінімальнай працэнтнай стаўкі, адносіцца да канкрэтнай умовы, звычайна ўключанай у фінансавыя кантракты, у асноўным у пазыкі.
Паколькі пазыка можа быць узгоднена на аснове фіксаванай або зменнай працэнтнай стаўкі, пазыкі, узгодненыя са зменнай стаўкай, звычайна прывязаны да афіцыйнай працэнтнай стаўкі (у Злучаным Каралеўстве LIBOR, у Іспаніі - EURIBOR) плюс дадатковая сума (вядомая як як спрэд або маржа).
Паколькі бакі захочуць мець некаторую ўпэўненасць адносна фактычна выплачаных і атрыманых сум у выпадку раптоўных рэзкіх змяненняў эталоннага паказчыка, яны могуць пагадзіцца і звычайна пагаджаюцца на сістэму, пры якой яны ўпэўненыя, што плацяжы не будуць занадта нізкімі .(банкам, каб ён меў пэўную і рэгулярную выгаду), ні занадта высокім (пазычальнікам, каб плацяжы заставаліся на даступным узроўні на працягу ўсяго тэрміну іпатэчнага крэдыту).
Аднак у Іспаніі ўжо каля дзесяці гадоў першапачатковая схема была сапсавана да такой ступені, што Вярхоўнаму суду Іспаніі прыйшлося вынесці пастанову аб абароне спажыўцоў/іпатэчных крэдытораў ад пастаянных злоўжыванняў з боку банкаў. .
Іспанскі банк вяртае да "Глебавай агаворкі" "Глебавую клаузулу"
У адпаведнасці з палажэннямі Каралеўскага дэкрэта-закона 1/2017 аб тэрміновых мерах па абароне правоў спажыўцоў з пункту гледжання мінімальных палажэнняў, Banco Santander стварыў аддзел прэтэнзій па мінімальных палажэннях для разгляду прэтэнзій, якія спажыўцы могуць прад'яўляць у сферы прымянення згаданага Каралеўскага дэкрэта. Закон.
Пасля паступлення ў аддзел па разгляду прэтэнзій яно будзе вывучана і будзе прынята рашэнне аб яго законнасці або непрымальнасці. Калі яно не будзе законным, заяўніку будуць праінфармаваныя аб прычынах адмовы, што завяршае працэдуру.
Пры неабходнасці заяўнік будзе праінфармаваны з указаннем сумы вяртання з разбіўкай і з указаннем сумы, якая адпавядае працэнтам. На працягу максімум 15 дзён заяўнік павінен паведаміць аб сваёй згодзе або, пры неабходнасці, аб сваіх пярэчаннях адносна сумы.
Калі яны згодныя, прэтэндэнт павінен звярнуцца ў офіс Banco Santander або любое іншае аддзяленне Банка, прадставіўшыся, пісьмова выказаўшы сваю згоду з прапановай Банка, падпісаўшыся ніжэй.
