لقد كان سعر Euribor سلبيًا لسنوات وقد تمكن من التغلب على حاجز -0,5% في عدة مناسبات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن هناك كيانات كان عليها أن "تدفع" لعملائها مقابل إقراضهم الأموال. ومع ذلك، فإن أيام هذا الشذوذ أصبحت معدودة بالنظر إلى الاتجاه التصاعدي في المؤشر الذي يشير إليه 80% من القروض العقارية في إسبانيا.
يتم احتساب فائدة الرهن العقاري المتغير، بشكل عام، عن طريق إضافة الفرق (وهو ثابت) واليوريبور. ومع انخفاض الأخير إلى أدنى مستوياته التاريخية، أدرك أن هذا المبلغ تبين أنه سلبي. وبعبارة أخرى، فإن البنك لم يفرض فائدة فحسب، بل كان عليه في الواقع أن يدفعها.
في نهاية عام 2020، كانت هناك مراجعة كبيرة في القطاع المالي حيث وضعت السلطة بأكملها نفسها لصالح البنوك الدافعة التي لديها عملاء معروفون بخسائر ذات فائدة سلبية. أعتقد أنه يجب تطبيق اللائحة بشكل عام. إذا لم تكن هناك قيود قانونية في أي بلد أو سلطة وطنية، فسيتم تنفيذ العقد كما هو متوقع. وقال خوسيه مانويل كامبا، رئيس الهيئة المصرفية الأوروبية (EBA): "إذا وصلت (فوائد القروض العقارية) إلى المنطقة السلبية، فهذا ما ينص عليه العقد وما يجب احترامه".
تطور يوريبور في 12 شهرا
بالنسبة المئوية (٪)
المتوسط المؤقت حتى يوم الجمعة
مسيرة 25
تطور يوريبور
في عمر 12 شهرًا
بالنسبة المئوية (٪)
الوسائل المؤقتة
حتى الجمعة 25 مارس
ودافعت الجهات عن نفسها ورفضت تطبيقه في كافة الأحوال، معتبرة أنه يتعارض مع طبيعة عقد القرض نفسه. بالإضافة إلى ذلك، لم يكن من الممكن تحقيق هذا النقاش القانوني إلا في الاعتمادات السابقة لقانون الرهن العقاري الجديد لعام 2019.
وهكذا، كما كشفت ABC، كانت هناك كيانات تمتثل بالفعل لخطة رئيس EBA. هذه هي حالة Bankinter، حيث كانت هناك عدة حالات كان فيها البنك "يدفع" للعميل مقابل إقراض المال.
وكانت الحالات المكتشفة تتعلق بالرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة وتلك التي تسمى متعددة العملات، أي أنه يمكن تصنيفها بأي قسم من الأقسام المتفق عليها في العقد، وذلك بطلب من المرتهن وتغيير العملة حسب رغبته.
هذه القروض العقارية التي "يتقاضاها" العميل ستكون في الأصل مقومة بالعملات الأجنبية، مثل الجنيه والين والدولار... ومع التقلبات في الأسواق، اختار هؤلاء المرهونون حماية أنفسهم باليورو . وبمجرد تطبيق العملة الأوروبية، لم يكن الفارق المطبق كافياً لتجاوز الإحصائيات السلبية لليوريبور.
هناك، بدأ Bankinter - وكذلك بعض الكيانات المالية الأخرى - في دفع الفائدة السلبية للعديد من المرتهنين، بعد مفاوضات متبادلة. لكن ذلك لم يسفر عن قيام البنك بكتابة العشاء في حساب العميل المعني. وكانت الصيغة المختارة هي إضافتها إلى رأس المال الذي تم إطفاؤه كل شهر من القرض. على سبيل المثال: إذا قام المستخدم بدفع رسوم شهرية قدرها 1.000 يورو، كان Bankinter يستهلك 1.030 يورو. ينعكس الفرق البالغ 30 يورو بين المبلغين في إيصالاتك كفائدة بعلامة سلبية.
إن هذا الوضع الذي يكلف البنك أموالاً لمنح الائتمان يجب أن ينتهي قبل تطور يوريبور. ومقارنة بـ -0.502% التي تم الوصول إليها في مؤشر الـ 12 شهرًا في ديسمبر الماضي، يبلغ المتوسط الآن لشهر مارس -0.266%... وفويسيندو. وفي يوم الجمعة 25 مارس، وصل إلى -0.142% وإذا استمر هذا الاتجاه، فإنه سيصل بالفعل إلى قيم إيجابية في غضون بضعة أشهر.
في ذلك الوقت، عندما كان المؤشر عند هذه القيم السلبية، سيكون من الممكن أن تكون الفائدة سلبية على تلك القروض العقارية ذات فروق الأسعار المنخفضة للغاية، أقل من 0,5٪.
ومع ذلك، في السيناريو الآن من الأرقام المذكورة أعلاه وحتى الإشارة إلى البيانات الإيجابية، سيكون من المحتم أن ينتهي الأمر بجميع العملاء كما ينتهي بهم الأمر إلى هذا الشذوذ من الرهن العقاري السلبي وهو أنه لا يوجد فرق منخفض جدًا بحيث يكون أقل من يوريبور في الظروف التي يتحرك فيها حاليا.
استراتيجيات التغيير
وعلى هذا فإن صعود اليوروبور لا يجلب معه نهاية الرهن العقاري السلبي فحسب، بل ويجلب معه أيضاً تغييراً في الاستراتيجية التجارية التي تنتهجها البنوك.
حتى الآن، تم الترويج للقروض العقارية الثابتة لأنها كانت الطريقة الوحيدة لضمان الحد الأدنى من الفائدة بينما استمر اليوروبور في الانخفاض. وقد انخفضت أسعار هذا النوع من المنتجات إلى أقل من 1%.
والآن بعد أن أشار المؤشر بالفعل إلى دخول المنطقة الخضراء، فقد انتهز البنك الفرصة لتغيير عرضه. وقد بدأوا بالفعل في فرض عقوبات على سعر الفائدة الثابت - رغم أنه لا يزال رخيصاً مقارنة بالماضي - والترويج للسعر المتغير، على أمل أن يمنحهم عوائد اقتصادية أكبر. وبهذا المعنى، فإن Banco Santander، وBankinter، وBBVA، وIbercaja... قد تصرفوا بالفعل على زيادة سعر Euribor. وقد جعلوها ثابتة عن طريق زيادة تكلفة القروض، أو تخفيض تكلفة المتغيرات، أو كليهما في نفس الوقت حسب الحالات.
