Як перевірити правовстановлюючі документи перед покупкою нерухомості?
Я впевнений, що ви всі чули про сумнозвісні «застереження про мінімальний рівень», які містяться в іспанських іпотечних контрактах. Однак, наскільки я впевнений, що ви чули, я так само впевнений, що вам не зовсім зрозуміло, що вони собою являють і що вони передбачають. Ця плутанина, яка вже існує в іспанській спільноті, а тим більше за кордоном, пов’язана з величезною кількістю суперечливої, а іноді й прямо неправдивої інформації, яка поширюється ЗМІ. Хоча мушу визнати, що зигзагоподібний курс, яким пішла іспанська юриспруденція, цьому не сприяє.
«Застереження про мінімальний рівень» — це положення в іпотечному договорі, яке встановлює мінімум іпотечних платежів, незалежно від того, чи є звичайні відсотки, узгоджені з фінансовою установою, нижчими за цей мінімум.
Більшість іпотечних кредитів, наданих в Іспанії, застосовують відсоткову ставку, яка встановлюється на основі базової ставки, як правило, Euribor, хоча є й інші, плюс диференціал, який змінюється залежно від відповідної фінансової установи.
Що ви повинні знати про розрив у оцінці
У більшості іпотечних кредитів в Іспанії відсоткова ставка, яка має бути сплачена, розраховується на основі EURIBOR або IRPH. Якщо ця відсоткова ставка зростає, то відсотки за іпотекою також збільшуються, аналогічно, якщо вона знижується, то виплата відсотків зменшиться. Це також відоме як «іпотека зі змінною ставкою», оскільки відсотки, що сплачуються за іпотекою, змінюються в залежності від EURIBOR або IRPH.
Однак включення положення про мінімальну ставку в іпотечний договір означає, що власники іпотеки не отримають повної вигоди від зниження процентної ставки, оскільки за іпотекою буде сплачуватися мінімальна ставка або мінімальний процент. Рівень мінімального застереження залежатиме від банку, який надає іпотеку, та дати укладення договору, але зазвичай мінімальна ставка становить від 3,00 до 4,00%.
Це означає, що якщо у вас є іпотека зі змінною ставкою з EURIBOR і мінімальною ставкою 4%, коли EURIBOR падає нижче 4%, ви в кінцевому підсумку платите 4% відсотка за іпотекою. Оскільки EURIBOR наразі від’ємний і становить -0,15%, ви переплачуєте відсотки за іпотекою на різницю між мінімальною ставкою та поточним EURIBOR. Згодом це може становити тисячі євро додаткових відсотків.
Чи слід відмовитися від непередбачених обставин оцінки?
Застереження про мінімальний рівень, яке зазвичай міститься у фінансовій угоді щодо максимального ліміту або мінімальної відсоткової ставки, відноситься до конкретної умови, яка зазвичай включається у фінансові контракти, головним чином у позики.
Оскільки позика може бути узгоджена на основі фіксованої або змінної процентної ставки, позики, узгоджені зі змінними ставками, зазвичай пов’язані з офіційною процентною ставкою (у Великобританії LIBOR, в Іспанії EURIBOR) плюс додаткова сума (відома як спред або маржу).
Оскільки сторони захочуть мати певну впевненість щодо сум, фактично сплачених та отриманих у разі різких і раптових змін контрольного показника, вони можуть (і зазвичай це роблять) домовитися про систему, за якою вони впевнені, що платежі не будуть надто низькими. (банком, щоб він мав певну і регулярну вигоду), ані надто високим (позичальником, щоб платежі залишалися на доступному рівні протягом усього терміну іпотеки).
Однак в Іспанії протягом приблизно десяти років початкова схема була зіпсована до такої міри, що Верховному суду Іспанії довелося винести рішення, щоб захистити споживачів/іпотекодержателей від постійних зловживань, які їм завдають банки. .
Іспанський банк повертає до «Застереження про рівень»
Відповідно до положень Королівського указу-закону 1/2017 про невідкладні заходи захисту споживачів у частині положень про мінімальний рівень, Banco Santander створив Відділ претензій щодо положень про мінімальний рівень для розгляду претензій, які споживачі можуть подати у сфері застосування зазначеного Королівського указу – Закон.
Після надходження в відділ претензій він буде вивчений і буде прийнято рішення щодо його законності чи неприпустимості. Якщо він не є законним, позивача буде повідомлено про причини відмови, що припиняє процедуру.
У разі необхідності, заявника буде повідомлено із зазначенням суми відшкодування з розбивкою та вказівкою суми, що відповідає відсоткам. Позивач повинен протягом максимум 15 днів повідомити свою згоду або, у разі необхідності, свої заперечення щодо суми.
Якщо вони згодні, позивач повинен звернутися до свого відділення Banco Santander або будь-якого іншого відділення Банку, представившись, висловивши свою згоду в письмовій формі з пропозицією, зробленою Банком, підписавшись нижче.
