Hur kontrollerar man juridiska dokument innan man köper en fastighet?
Jag är säker på att ni alla har hört talas om de ökända "golvklausulerna" som finns i spanska bolånekontrakt. Men så mycket som jag är säker på att du har hört, är jag lika säker på att du inte är helt klar över vad de är eller vad de innebär. Denna förvirring, som redan finns i den spanska gemenskapen och ännu mer utomlands, beror på den enorma mängden motsägelsefull information, och ibland rent falsk, som sprids av media. Fast jag måste erkänna att detta inte underlättas av den zigzaggande kurs som spansk rättspraxis har tagit.
En "golvklausul" är en klausul i ett bolånekontrakt som fastställer ett minimum för bolånebetalningarna, oavsett om den ordinarie räntan som överenskommits med finansinstitutet understiger detta minimum.
De flesta av de bolån som beviljas i Spanien tillämpar en räntesats som bestäms utifrån en referensränta, normalt Euribor, även om det finns andra, plus en skillnad som varierar beroende på vilket finansinstitut det gäller.
Vad du behöver veta om värderingsgapet
I de flesta spanska bolån beräknas räntan som ska betalas med hänvisning till EURIBOR eller IRPH. Om denna ränta ökar så ökar också räntan på bolånet, likaså om den minskar så minskar räntebetalningen. Detta är också känt som en "variabel ränta hypotekslån", eftersom räntan som ska betalas på bolånet varierar med EURIBOR eller IRPH.
Införandet av golvklausulen i bolånekontraktet innebär dock att bolånehavarna inte fullt ut drar nytta av räntefallet, eftersom det kommer att finnas en minimiränta, eller golvränta, som ska betalas på bolånet. Nivån på minimiklausulen kommer att bero på banken som beviljar bolånet och datumet då det tecknades, men det är vanligt att minimiräntan ligger mellan 3,00 och 4,00 %.
Det betyder att om du har ett bolån med rörlig ränta med EURIBOR och ett golv på 4 %, när EURIBOR faller under 4 %, så betalar du 4 % ränta på ditt bolån. Eftersom EURIBOR för närvarande är negativ, på -0,15 %, betalar du för mycket ränta på ditt bolån för skillnaden mellan minimiräntan och nuvarande EURIBOR. Med tiden kan detta representera ytterligare tusentals euro i räntebetalningar.
Bör du avstå från bedömningsberedskapen?
En golvklausul, som normalt införs i ett finansiellt avtal i förhållande till en maximigräns eller en minimiränta, avser ett specifikt villkor som vanligtvis ingår i finansiella kontrakt, främst i lån.
Eftersom ett lån kan avtalas på grundval av en fast eller rörlig ränta, är lån som avtalats med rörlig ränta vanligtvis kopplade till en officiell ränta (i Storbritannien LIBOR, i Spanien EURIBOR) plus ett extra belopp (så kallat spread eller marginal).
Eftersom parterna kommer att vilja ha viss säkerhet om de belopp som faktiskt betalas och tas emot vid kraftiga och plötsliga rörelser i riktmärket, kan de, och gör det vanligtvis, enas om ett system där de är säkra på att betalningarna inte blir för låga (av banken, så att den har en viss och regelbunden nytta) eller för hög (av låntagaren, så att betalningarna förblir på en överkomlig nivå under hela bolånetiden).
Men i Spanien, i ungefär ett decennium, har det ursprungliga systemet korrumperats till den grad att det har varit nödvändigt för den spanska högsta domstolen att utfärda ett beslut för att skydda konsumenter/bolånetagare från de ständiga övergrepp som banker utsätter dem för. .
Den spanska banken återgår till «golvklausulen», «golvklausulen»
I kraft av bestämmelserna i kungligt lagdekret 1/2017 om brådskande konsumentskyddsåtgärder i termer av golvklausuler har Banco Santander skapat en enhet för krav på golvklausuler för att hantera anspråk som konsumenter kan göra inom ramen för tillämpningsområdet för nämnda kungliga lagdekret.
När den har mottagits till skadeenheten kommer den att studeras och ett beslut fattas om dess legitimitet eller otillåtlighet. Om det inte är legitimt kommer den sökande att informeras om skälen till avslaget, vilket avslutar förfarandet.
I förekommande fall kommer sökanden att informeras, med angivande av återbetalningsbeloppet, uppdelat och med angivande av det belopp som motsvarar ränta. Sökanden måste inom en period av högst 15 dagar meddela sitt samtycke eller, i förekommande fall, sina invändningar mot beloppet.
Om de samtycker måste sökanden gå till sitt Banco Santander-kontor eller någon annan filial av banken, identifiera sig, uttrycka sitt samtycke skriftligt till förslaget från banken, underteckna nedan.
