Как проверить юридические документы перед покупкой недвижимости?
Я уверен, что вы все слышали о печально известных «нижних оговорках», содержащихся в испанских ипотечных контрактах. Однако, насколько я уверен, что вы слышали, я так же уверен, что вы не совсем понимаете, что они собой представляют или что они влекут за собой. Эта путаница, которая уже существует в испанском сообществе и тем более за рубежом, связана с огромным количеством противоречивой, а иногда и прямо ложной информации, распространяемой средствами массовой информации. Хотя должен признать, что зигзагообразный курс, который взяла испанская юриспруденция, этому не способствует.
«Нижняя оговорка» — это пункт в ипотечном договоре, устанавливающий минимум платежей по ипотеке, независимо от того, ниже ли этого минимума обычные проценты, согласованные с финансовым учреждением.
По большинству ипотечных кредитов, выдаваемых в Испании, применяется процентная ставка, которая устанавливается на основе базовой ставки, обычно это Euribor, хотя есть и другие, плюс дифференциал, который варьируется в зависимости от рассматриваемого финансового учреждения.
Что нужно знать о разрыве оценки
В большинстве испанских ипотечных кредитов процентная ставка рассчитывается на основе EURIBOR или IRPH. Если эта процентная ставка увеличивается, то проценты по ипотеке также увеличиваются, аналогично, если она уменьшается, то уменьшается и выплата процентов. Это также известно как «ипотека с переменной процентной ставкой», поскольку проценты, выплачиваемые по ипотеке, варьируются в зависимости от EURIBOR или IRPH.
Однако включение пункта о минимальном размере в договор об ипотеке означает, что держатели ипотечных кредитов не получают полной выгоды от снижения процентной ставки, поскольку будет установлена минимальная ставка или минимальный процент, подлежащий уплате по ипотечному кредиту. Уровень минимальной оговорки будет зависеть от банка, выдающего ипотечный кредит, и даты, когда он был заключен, но обычно минимальные ставки составляют от 3,00 до 4,00%.
Это означает, что если у вас есть ипотечный кредит с переменной процентной ставкой с EURIBOR и минимальной ставкой, установленной на уровне 4%, когда EURIBOR падает ниже 4%, вы в конечном итоге платите 4% процентов по своей ипотеке. Поскольку EURIBOR в настоящее время отрицательный, на уровне -0,15%, вы переплачиваете проценты по ипотеке за разницу между минимальной ставкой и текущим EURIBOR. Со временем это может означать дополнительные тысячи евро в виде процентных платежей.
Стоит ли отказываться от оценки на случай непредвиденных обстоятельств?
Оговорка о минимальном размере, обычно вводимая в финансовое соглашение в отношении максимального предела или минимальной процентной ставки, относится к конкретному условию, обычно включаемому в финансовые контракты, в основном в кредиты.
Поскольку ссуда может быть согласована на основе фиксированной или переменной процентной ставки, ссуды, согласованные с плавающей процентной ставкой, обычно связаны с официальной процентной ставкой (в Соединенном Королевстве LIBOR, в Испании EURIBOR) плюс дополнительная сумма (известная как спред). или маржа).
Поскольку стороны захотят иметь некоторую уверенность в отношении сумм, фактически выплаченных и полученных в случае резких и внезапных изменений эталона, они могут и обычно соглашаются на систему, при которой они уверены, что платежи не будут слишком низкими. (со стороны банка, чтобы он имел определенную и регулярную выгоду), ни слишком высокой (со стороны заемщика, чтобы платежи оставались на доступном уровне в течение всего срока ипотеки).
Однако в Испании уже около десяти лет первоначальная схема коррумпирована до такой степени, что Верховному суду Испании было необходимо вынести постановление для защиты потребителей/залогодержателей от постоянных злоупотреблений, которые им учиняют банки.
Испанский банк возвращает к «Минимальной оговорке» «Минимальную оговорку»
В соответствии с положениями Королевского декрета-закона 1/2017 о неотложных мерах по защите прав потребителей в отношении положений о минимальной сумме, Banco Santander создал Подразделение по рассмотрению претензий по условиям минимальной суммы для рассмотрения требований, которые потребители могут предъявлять в сфере применения упомянутого Королевского указа. -Закон.
После поступления в Претензионно-претензионный отдел оно будет изучено и будет принято решение о его законности или неприемлемости, в случае неправомерности заявителю будут сообщены причины отказа, и процедура будет прекращена.
При необходимости заявитель будет проинформирован, указав сумму возмещения в разбивке и указав сумму, соответствующую процентам. Заявитель должен сообщить в течение максимум 15 дней о своем согласии или, при необходимости, о своих возражениях относительно суммы.
Если они согласны, заявитель должен обратиться в свое отделение Banco Santander или любое другое отделение Банка, назвав себя, выразив свое согласие в письменной форме с предложением, сделанным Банком, подписавшись ниже.
