O que é a Lei de Locação Rústica?
De acordo com o Art. 1º da Lei do Arrendamento Rústico (LAR), estipula-se que o arrendamento rústico é considerado todo aquele contrato por meio do qual uma ou mais fazendas, ou parte delas, são outorgadas ou temporariamente admitidas com finalidade agrícola, o gado ou a silvicultura usam em troca de um determinado preço ou aluguel.
A Lei 49/2003, de 26 de novembro, sobre Locações Rústicas, que foi alterada pela Lei 26/2005, de 30 de novembro, especifica em seu artigo primeiro a definição de "Locação Rústica", mencionado no mês anterior, definição e tipo de arrendamento que difere em relação aos arrendamentos urbanos, ou seja, aqueles que se destinam fundamentalmente a habitação e estabelecimento comercial.
De acordo com o disposto no referido e estipulado na Lei, não se considera o Arrendamento Rústico quando não se tratar de propriedade rústica, nem se tiver por objeto a agricultura, pecuária ou silvicultura, ou para os seus efeitos, não houver contrato de renda. Nestes casos não é possível falar da existência de um arrendamento rústico.
Quais são as leis que regulam os arrendamentos rústicos?
Geralmente, as leis rústicas do arrendamento mercantil são estabelecidas pelo que for pactuado entre as partes envolvidas, desde que não contrariem a lei, envolve também o caso a que se refere a questão da duração, cessão e sublocação, entre outros pontos que devem fazer com o processo de arrendamento rústico.
Até o momento, ainda são considerados 5 (cinco) regulamentos aplicáveis nas locações de que trata este artigo, os quais incluem:
- De acordo com o Art. 1546 da Lei do Arrendamento Rústico (LAR), do Código Civil Espanhol, aplica-se a todos os envolvidos no processo de arrendamento, ou seja, define o locador que é obrigado a renunciar ao uso da coisa, realizar a obra ou prestar o serviço e define locatário como aquele que adquire o uso da coisa ou o direito à obra ou serviço que é obrigado a pagar. Assim, este regulamento aplica-se a todos os arrendamentos rústicos aos quais as leis especiais sobre arrendamentos rústicos não podem ser aplicadas.
- A referida Lei do Arrendamento Rústico de 1980, Lei 83/1980 de 31 de dezembro, que se aplica a todos os contratos celebrados antes de 2004.
- A Reforma da Lei de 1980, que é operacionalizada pela Lei de Modernização da Exploração Agrícola de 1995, Lei 19/1995, de 4 de julho, que se aplica aos contratos celebrados entre julho de 1995 e maio de 2004.
- A Lei do Arrendamento Rústico de 2003, Lei 49/2003 de 26 de novembro, que se aplica aos contratos celebrados entre maio de 2004 e janeiro de 2006.
- A reforma desta Lei operou pela Lei de 26/2005, de 30 de novembro, que se aplica aos contratos celebrados a partir de janeiro de 2006.
- A reforma do Art. 13.2 da Lei 272015 de 30 de março sobre a desindexação da economia espanhola que se aplica aos contratos celebrados a partir de 1 de abril de 2015.
No entanto, todos os regulamentos mencionados acima coincidem no mesmo assentamento e, é que: Todos os contratos de arrendamento em vigor no momento da entrada em vigor de cada Lei serão regidos pelos regulamentos aplicáveis no momento da sua execução. Por isso, é importante saber em que ano teve início o arrendamento, uma vez que dependendo do ano em que for formalizado ou iniciado o respetivo contrato, será aplicável uma ou outra lei. No caso, por exemplo, de um arrendamento iniciado em 1998, a lei de 1980 será aplicada com a reforma de 1995.
É por esta razão que, em primeiro lugar, o contrato de arrendamento deve ser lido com atenção, e verificar com atenção a data de assinatura e a cláusula que se reflete no prazo de vigência.
No caso em que tenham sido celebrados acordos verbais, devem ser divulgadas as datas de início do referido acordo e tentar prová-lo por todos os meios admissíveis em lei, por meio de documentos, testemunhas ou outros. Para estes casos em particular, servem como forma de pagamento as transferências bancárias ou os recibos feitos à mão. (Deve-se observar que geralmente são realizadas em ano vencido, ou seja, a data de início provavelmente será no início do ano agrícola, especificamente no mês de outubro do ano anterior ao de início do ano agrícola disse recibos.
Outra forma de comprovar os arrendamentos rústicos estabelecidos é através dos pedidos da Política Agrícola Comum (CAP), lembrando que se a manifestação sobre o pedido dessas bolsas for feita em fevereiro ou março da respectiva campanha em andamento, então o arrendamento teria início em Outubro do ano anterior. Nestes casos, pode-se solicitar um documento que ateste o referido acordo, podendo fazê-lo no Ministério da Agricultura onde se certifica em que ano foram solicitadas essas ajudas para as terras arrendadas.
Qual é o prazo estipulado para a vigência de um contrato de Locação Rústica?
Uma das situações mais importantes a considerar é a duração do "Contrato de Locação Rústica". Essa consideração é indicada após a reforma prevista na Lei, ou seja, prazo de 5 (cinco) anos, adicionalmente, que toda a cláusula do contrato que indique prazo menor será nula.
Em relação ao aluguel, especifica-se que a lei do arrendamento rústico estabelece expressamente que o valor será livremente pactuado entre as partes envolvidas e a forma de remuneração será em dinheiro, mas deixando em aberto a possibilidade de uma remuneração ser fixada em espécie. , desde que possa ser efetuada a sua conversão em dinheiro.
Após a modificação acima mencionada, as partes poderão estabelecer o sistema de revisão que considerem adequado. No caso de as partes não chegarem a um acordo ou não chegarem a acordo sobre a revisão do aluguel do contrato, a respectiva Lei do Arrendamento Rústico no Art. 13, especifica que "Na ausência de um acordo expresso, nenhuma revisão de renda será aplicada."
Por outro lado, especifica-se também que caso haja acordo expresso entre as partes sobre determinado mecanismo de revisão de valores monetários sem detalhamento do índice ou da metodologia de referência, o resultado será atualizado anualmente por referência à variação anual de Índice de Garantia de Competitividade.
Além disso, é importante ter em consideração a execução das obras que se realizam nos imóveis arrendados, cabendo ao proprietário efectuar as reparações necessárias para manter a conservação do bem que se encontra arrendado e que assim, pode servir de forma correta para o uso ou aproveitamento a que foi destinada quando da celebração do contrato inicial, sem conferir ao locador o direito de aumentar o valor do aluguel pelas referidas obras realizadas.
O que acontece se o proprietário do Arrendamento Rústico não realizar as obras necessárias na fazenda?
Caso o proprietário ou senhorio não realize as obras necessárias na fazenda, o inquilino pode:
- Faça um pedido judicial para efetuar as reparações que julgar necessárias.
- Resolva o contrato.
- Faça um pedido de redução proporcional ao preço do aluguel.
- Realizar as respectivas obras pelo mesmo inquilino e solicitar o respetivo reembolso, mediante indemnização com rendas subsequentes à medida que vão expirando, se se considerar que o inquilino pretende assumir a origem do custo das obras a executar.
Todas essas situações explicadas neste ponto são as considerações que devem ser levadas em consideração na formalização de um arrendamento rústico.
Que tipos de locações estão isentos da Lei de Locações Rústicas?
- Todos aqueles contratos sazonais inferiores ao ano agrícola.
- Todos os arrendamentos de terras aradas e preparadas em nome do locatário, organizados para semeadura ou plantio que estejam especificados no respectivo contrato.
- Aquelas que tenham por objecto fazendas adquiridas por qualquer causa de utilidade pública ou interesse social, nos termos previstos na legislação especial aplicável.
- Todos os contratos cuja função principal é.
- O uso de restolho, pastagens secundárias, prados quebrados, montaneras e tudo relacionado ao uso secundário.
- Os usos que visam a muda ou melhoramento de pousios.
- A caça.
- Todas as fazendas pecuárias locais ou industriais que são exclusivamente dedicadas à criação de gado, estábulos ou cercados.
- Qualquer atividade diferente da agricultura, pecuária ou silvicultura.
- Também estão excluídos aqueles contratos que afetam a propriedade comunal, propriedade que pertence a corporações locais e montanhas vizinhas em mãos comuns, que devem ser regidos por seus regulamentos específicos.
Existe um conjunto de circunstâncias em que se promove a não aplicação da Lei do Arrendamento Rústico, entre elas: rendas que já se encontram incluídas no âmbito da actual Lei do Arrendamento Urbano.
