Jak sprawdzić dokumenty prawne przed zakupem nieruchomości?
Jestem pewien, że wszyscy słyszeliście o niesławnych „klauzulach minimalnych” zawartych w hiszpańskich umowach hipotecznych. Jednakże, choć jestem pewien, że słyszałeś, jestem równie pewien, że nie masz całkowitej jasności, czym one są i z czym się wiążą. To zamieszanie, które już istnieje w społeczności hiszpańskiej, a tym bardziej za granicą, wynika z ogromnej ilości sprzecznych, a czasem wręcz fałszywych informacji rozpowszechnianych przez media. Chociaż muszę przyznać, że nie pomaga w tym zygzakowaty kurs, jaki obrała hiszprudencja hiszpańska.
„Klauzula dolnego progu” to klauzula w umowie o kredyt hipoteczny ustalająca minimalną kwotę spłat kredytu hipotecznego, niezależnie od tego, czy zwykłe odsetki uzgodnione z instytucją finansową są niższe od tego minimum.
Większość kredytów hipotecznych udzielanych w Hiszpanii ma stopę procentową ustalaną na podstawie stopy referencyjnej, zwykle Euribor, chociaż istnieją inne, powiększonej o różnicę, która różni się w zależności od danej instytucji finansowej.
Co powinieneś wiedzieć o luce wyceny
W większości hiszpańskich kredytów hipotecznych oprocentowanie, które należy zapłacić, jest obliczane na podstawie stopy EURIBOR lub IRPH. Jeśli ta stopa procentowa wzrasta, to odsetki od kredytu hipotecznego również rosną, podobnie, jeśli spada, to spłata odsetek maleje. Jest to również znane jako „hipoteka o zmiennym oprocentowaniu”, ponieważ odsetki należne od kredytu hipotecznego różnią się w zależności od stopy EURIBOR lub IRPH.
Jednak umieszczenie klauzuli minimalnej w umowie o kredyt hipoteczny oznacza, że posiadacze kredytu hipotecznego nie korzystają w pełni ze spadku stopy procentowej, ponieważ od kredytu hipotecznego będzie obowiązywać minimalna stopa lub dolna granica odsetek. Wysokość klauzuli minimalnej będzie zależeć od banku, który udziela kredytu hipotecznego oraz daty jego zaciągnięcia, ale często minimalne stawki wynoszą od 3,00 do 4,00%.
Oznacza to, że jeśli masz kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu z EURIBOR i dolnym progiem ustalonym na 4%, gdy EURIBOR spadnie poniżej 4%, spłacisz 4% odsetek od kredytu hipotecznego. Ponieważ EURIBOR jest obecnie ujemny, na poziomie -0,15%, przepłacasz odsetki od kredytu hipotecznego za różnicę między stawką minimalną a bieżącą stopą EURIBOR. Z biegiem czasu może to oznaczać tysiące dodatkowych euro płatności odsetek.
Czy należy zrezygnować z warunkowej wyceny?
Klauzula minimalnego progu, zwykle wprowadzana w umowie finansowej w odniesieniu do maksymalnego limitu lub minimalnej stopy procentowej, odnosi się do konkretnego warunku zwykle zawartego w umowach finansowych, głównie pożyczkach.
Ponieważ pożyczka może być zawarta na podstawie stałej lub zmiennej stopy procentowej, pożyczki uzgadniane ze zmiennymi stopami są zwykle powiązane z oficjalną stopą procentową (w Wielkiej Brytanii LIBOR, w Hiszpanii EURIBOR) plus dodatkowa kwota (znana jako spread lub margines).
Ponieważ strony będą chciały mieć pewną pewność co do kwot faktycznie płaconych i otrzymywanych w przypadku gwałtownych i nagłych zmian wskaźnika referencyjnego, mogą i zwykle zgadzają się na system, dzięki któremu mają pewność, że płatności nie będą zbyt niskie .(przez bank, aby miał pewne i regularne świadczenie) ani zbyt wysokie (przez kredytobiorcę, aby spłaty pozostały na przystępnym poziomie przez cały okres kredytowania).
Jednak w Hiszpanii przez około dekadę pierwotny system był tak skorumpowany, że hiszpański Sąd Najwyższy musiał wydać orzeczenie w celu ochrony konsumentów/kredytobiorców hipotecznych przed ciągłymi nadużyciami, jakie wyrządzają im banki.
Hiszpański bank zwraca „klauzulę dolnego progu” do „klauzulę dolnego progu”
Zgodnie z postanowieniami Rozporządzenia Królewskiego z mocą ustawy 1/2017 w sprawie pilnych środków ochrony konsumentów w zakresie klauzul minimalnych, Banco Santander utworzył Jednostkę ds. skarg na klauzulę dolnego progu, której zadaniem jest rozpatrywanie skarg, jakie konsumenci mogą składać w zakresie stosowania wspomnianego Dekretu Królewskiego z mocą ustawy.
Po otrzymaniu przez Dział Reklamacji zostanie rozpatrzony i podjęta zostanie decyzja co do jego zasadności lub niedopuszczalności.Jeśli nie jest zasadny, wnioskodawca zostanie poinformowany o przyczynach odmowy, kończąc procedurę.
W stosownych przypadkach wnioskodawca zostanie poinformowany, wskazując kwotę zwrotu w podziale i wskazując kwotę odpowiadającą odsetkom. Wnioskodawca musi przekazać, w ciągu maksymalnie 15 dni, swoją zgodę lub, w stosownych przypadkach, swoje zastrzeżenia co do kwoty.
W przypadku wyrażenia zgody, wnioskodawca musi udać się do swojego oddziału Banco Santander lub innego oddziału Banku, przedstawiając się, wyrażając pisemną zgodę na propozycję złożoną przez Bank, podpisując poniżej.
